市场去库存化明显，房企应考虑适度扩张

 陈宝存/ 文

    据某机构资料显示：一季度北京楼市去库存化成效明显，存量商品住宅去化压力大大减轻。据统计，一季度包括政策房的存量期房商品住宅面积减少了160.8万平米，截至3月31日，存量期房商品住宅总面积1195.4万平米，与2007年同期的存量面积已基本持平，基本处于合理区间。

    一季度楼市成交量的迅猛增长使得开发商应对不及，市场供应量未能跟上销售速度，形成了供不应求的局面。一季度期房商品住房成交面积233万平米，而供应面积仅为121.5万平米，供需缺口达到了111.5万平米，这使得存量商品住宅去化压力大大减轻。 

    另外，从土地市场交易情况来看，一季度，京城土地市场交易疲软，成交量环比大幅下降。一季度住宅用地成交量仅为6宗，成交土地面积仅为21.3万平米，环比去年四季度住宅用地的成交面积下降了93.3%。虽然整体楼面价小幅回落，但是住宅项目用地的楼面价却高达5007元/平米，环比大涨了139.7%。 

    当然楼面地价的环比上涨幅度也有所出让土地地段大有关联。但是也说明土地收储出让地价不会有明显降低。就像我一直说的那样：随着存量建设用地为主供应的局面形成，因为拆迁和旧城改造等的难度加大和被拆迁户对自己利益的维护，土地收储价格与出让价格之间已经是很小利差，土地财政被挤压。

    决定房价的最主要因素已经转移至土地成本，而不主要决定于建设成本，这已经是基本常识。所以饭房价上涨压力依然是未来的主要趋势，而不是相反。

    房价不完全由供求关系决定。决定房价的原始因素还是土地成本、资金成本、政府收费和建设成本，我们能看到的是这些成本的调低基本无望，试图挤压房价势必造成资金的转移。这从08年下半年资金投入的连续下行已经看的很清楚了。房企对于开工、复工的谨慎，土地流派加剧，一切均直指土地项目供应的大幅减少。这也是仅仅一个小阳春就造成去库存化压力明显消失的原因。

    房企资金链仍旧紧张，所以适度扩张的资金压力仍是主要矛盾。但是由于地方政府财政压力，现实扩张的成本无疑是最低的。对地方财政和地方城市建设的支持，势必也会有地方在土地出让价格、土地款交付期限、销售手续等方面的适度支持。所以，土地存储的时机已经成熟了。

    在楼市回暖被确认无疑之后，资金链的和缓是一定的，对土地的追捧也必将成为新的趋势。但是相信这次的土地市场回暖一定不会像04年8.31土地出让政策之后的不应期那样措手不及。但是由于拆迁的难度加大，土地收储是被严重制约的。不像某些人想象的那样，土地是无限的。18亿亩红线的不可逾越，存量建设用地才是未来土地供应的主流，而这样土地的整理是地方政府最头疼的事。

    特别是二三线城市，毛地出让渐成主流，否则土地收储能力更被限制。土地供应一来成本不会走低，二来土地实际投放是被限制的，不会短期内大量大到建设阶段，这几乎是全国的大趋势。

    看清了这一点，对于企业的扩张还心存疑虑是大可不必的。