土地出让信心恢复才是楼市稳定的开始

陈宝存/ 文

    据中国新闻网记者李丽《京沪深楼市爆发性回暖 商家又见箩筐装钱时代》的报道，三月份一二线重点城市爆炸式回暖。数据显示，在北京、广州、深圳、上海、成都、天津、武汉、重庆、南京、杭州10个城市中，一季度的成交量都较2008年同期出现上涨，深圳一季度的商品房成交量更是同比上涨239.42%。与楼市最高峰的2007年月均成交量相比，7个城市均大幅超过2007年月均成交量。其中，成交量最大的成都，一季度成交面积达到了惊人的501.77万平方米，仅3月份就达到254.28万平方米。

    也就是这篇报道里，土地市场的变化是楼市进一步回暖的又一佐证：深圳市土地房产交易中心获悉，位于深圳龙岗区龙城街道的两宗旧改项目土地将于4月20日挂牌捆绑出让。该地块一共为77726平方米。两块地相邻，合计总建筑面积309349平方米，住宅269349平方米、商业31450平方米。此前，不少业内人士担心，政府长时间不卖土地将会影响到明后年的房屋供应，从而推高房价。这是深圳从2008年6月份以来首次出让真正意义上的住宅用地。

    与深圳市场下行幅度类似的石家庄土地市场也传来利好消息，我的好友《燕赵都市报》记者高利锋报道：在楼市成交量逐渐回暖的过程中，省城房产投资商开始重拾信心，土地市场回归理性。昨天下午，省城2009年首批土地公开挂牌出让，结果喜人：市区内的11宗地块顺利成交9块，总成交面积313234.936平方米，折合约470亩。而金正地产市中心地价486万|每亩比07年妇干校地块537万|亩的天价土地有所下降，但是下降幅度不大。

    土地出让放量不可能大增的关键是拆迁成本高昂带来的土地收储难题，这一点对于一二三线城市来说是一样的情形。表现特别明显的是面临三年大变样进程压力的河北省，特别是石家庄市场，去年传言的报建量达到4500万平米，实际仅仅是为了避开土地招拍挂而对几乎所有城中村（石家庄面临改造的城中村高达73个）改造的提前申报。这是不可能形成的供应量。实际真实的净地供应还是极为有限的。实力企业一般选择净地出让地块，不会选择毛地拆迁地块。当然万达的城市综合体因为商业部分占比较高，尚留操作空间。但是像石家庄和唐山这样的市场对于城市综合体，特别是投资性公寓写字楼的需求究竟会有多大空间？我想这是房企最应该注意的。

    楼市成交恢复一定会带来对土地的追捧。但是目前还存在一定的问题，也就是资金短缺的影响，致使实力企业难以大规模扩张。那么对于土地放量，我们应该坚持净地出让，而不是现在事实存在的二三线城市毛地出让。这样一来土地放量是可以得到很好控制的。而这是二三线城市土地收储的难题。一般对于旧城改造和城中村改造土地收储中心是回避的，把责任全部转嫁到开发企业是常规作法。这是极为混乱的局面，当然也会带来拆迁成本的居高不下，也会大量产生拆迁过程中的“钉子户”，使得土地成本过度增加。

    第二季度开始了，对于楼市的预测仍然是谨慎乐观，真实的回暖要持续半年以上才可以确认。但是看来年初预计的二季度中回暖，还是过于保守的。回暖已经实质性的达到了。