蓝皮书最大的失误是没考虑最新变量

陈宝存/ 文 

    据《华夏时报》最新报道：北京告急。一些总部在北京或以北京为主要开发区域的品牌房企，正计划将开发重点转移到外地。据北京市建委的一份内部数据表明，40%-50%的待建项目已经“关、停、并、转”，不少房企把主要项目的进度推迟到6-10月份，并暂停了新项目的开工计划。

    北京市政协城建环保委员会、社会和法制委员会2-3月份的调研报告认为，房企撤离北京的趋势需要引起高度关注。“企业投资意愿降低，导致住宅用地出让规模大幅缩减，接下来将会引起后期住房供应能力不足的问题，当经济回暖、需求恢复的时候，供需矛盾却又将重趋紧张。”

    北京社科院蓝皮书依据的是08年北京市场销量的统计数据，北京社科院认为，根据2008年1到9月的数据分析，北京商品房销售面积同比下降49.7%，其中住宅销售面积下降55.8%。

    但是北京市场一季度的销售情况却不是这一走势，最新消息：北京三月份三月份北京期房8000余套入市，而商品住房签约量为11504套，环比上涨96.15%，现房签约2453太，环比涨43.22%。

    在成交量下降的同时，投资下降趋势更为明显。我们继续引用报道数据说明这个道理。

    也是在《华夏时报》的报道中，2008年，北京市新建商品房成交1335.4万平方米，同比07年下降38.6%，其中住宅成交1031.4万平方米，同比下降40.4%；二手房成交637.07万平方米，同比下降28.1%。但是同时，土地供应、规划许可和项目立项均出现下降的情况。数据显示，2008年，北京土地供应4634公顷，完成全年计划的76%，其中住宅用地863公顷，仅完成计划的51%；行政办公用地完成计划的44%，商服用地完成计划的47%。而北京市规划委全年共受理规划申报比2007年减少近20%，为近5年来最低。

    更重要的是，房地产市场的下滑已经对北京市的经济、财政收入产生了较大影响。2008年，房地产业增加值610.8亿元,同比下降11.4%；全市完成房地产税收额282亿元，同比减少11%；土地出让价款全年完成639亿元，同比下降0.9%(2007年增长了34.9%)。

    房企投资意愿下降引起的财政收入下滑，对于未来保障房入市无疑会有极大影响。迹象很明显，北京正在重复香港董建华97年公屋计划8，5万套的老路，当然是否也是重复香港保障房供应在董氏期间为0的结局尚难预料。但是保障房建设是必须依托财政的，北京财政的难题也不会与经济大势相背离。

    过度调控自08年9月份起已经结束，房地产大势向好也很正常。只不过购买者的观望导致开发企业的观望，所以房企都在观察销售的走势，以决定未来投资的走势，以及何时开工、是否继续开工。北京保障房计划在加剧这一观望对峙的趋势。那么蓝皮书带给购销双方的信息很明显，继续观望实属正常。北京楼市回暖与否，关键在购买方面，但是又不完全由购房决定，楼市也远远没有进入买方市场。

    原因还来自于征用土地的难题。市场化征用越来越普遍。这一变化也就决定着土地价格继续上扬，即使免交出让金（这是绝对不可能的），土地收储价格的上涨也就抵上了出让金免交的空间。低价征用只有一个后果：土地收储停滞。这是在恶性循环，不是可持续发展。 

    蓝皮书的研究者仍旧继续不求甚解的易宪容们的老路，也难怪，不求甚解的原因是对行业的外行和不用心所致。依据08年市场状况也好，06、07年的市场状况的指标也好，一定要结合未来的变量，而这恰恰不是对市场走向一知半解的学院派专家的长项。与其闭门造车，不如走出书斋，更多的融入购销双方，了解刚性需求的现状和土地供应的现状。至于过往的数字，仅仅是参考的一部分，而不是全部依据。