陈宝存/ 文

    北京晚报的一篇文章《拆迁补偿试点参照市场房价 6日前腾房奖7.5万》描述的拆迁补偿的文章是这样说的：“随着有102年历史的西长安街邮局被拆除，西长安街道路拓宽及特殊用地拆迁工程也进入施工阶段。截至目前，拆迁范围内的36家单位已全部与拆迁办签订拆迁协议，大部分单位已开始腾退房屋。而拆迁区内大部分住户也签订了拆迁协议，部分住户已购置了两限房，搬进了新家。 ”

    “拆迁补偿：作为试点首次参照市场房价 。据介绍，以往的拆迁补偿标准都是以8800元的基准地价为准补偿。老百姓总感到拿得少，而且在拆迁过程中经常出现前后拆迁价格不一致，拿得少的拆迁户感到心里不平衡。此次拆迁，作为北京市的试点，西长安街参照市场评估价格，拆迁价略高于市场价的方式进行补偿。也就是说，根据被拆迁房屋的市场评估价格对被拆迁人进行货币补偿。本次拆迁区域内所有住宅房屋的补偿基础价格为30706元/建筑平方米。”

 

    这是正确的。土地财政绝不是很多人认为的那样，而是收储与出让价格差额空间越来越小，因为被拆迁和被征地居民已经争当钉子户了。我赞赏合理补偿，而显然前述几年，一线城市的异地拆迁安置过程中出现了很多问题，补偿标准过低。即使是现在，也还存在强行征地、以租代征欺骗农民的伎俩。

    国土部要求净地出让的要求，对于土地收储来自于拆迁的大多数城市，特别在二三线城市也是不恰当的。这也是04年8.31大限之后一直以来土地出让剧减的根本原因，国土储备中心收储能力因为资金和拆迁难等现实问题，越来越不适应市场的需求，既然土地出让放量极小，上市企业和大国资企业只有通过招拍挂拿净地的习惯，而不会涉足一级开发，而一级开发的利润率与二级开发没有可比性，特别是一级开发融资成本的高昂，利润根本不足以吸引一级开发公司的投资热情。

    当然还有一级开发的艰难，特别是旧城改造以及二三线城市最大量的城中村改造，遭遇的钉子户可以把项目推迟延期两年，这是很无奈的现象。但是我们很多人不承认这样的局面，始终认为被拆迁户都是弱者，必须受保护，殊不知，正是这样的观念是的钉子户问题越来越难以解决。过度补偿实属无奈，转嫁到购房者身上也属正常。

 

    我所经历的项目更多的是原址返迁，这在一线城市旧城改造过程中是做不到的。二三线城市拆迁过程开发企业还担负着绿地、公建、大幅退距等等城市改造的投入问题。这样一来土地成本是很高的。习惯于市场化拆迁收储比较合理，实际维护的是被拆迁群体的利益。如果不是如此市场化拆迁，而是地方政府以公益的名义强制拆迁，在和谐社会建设的今天，显然是不恰当的、所以我一直反对拆迁征地以公益的名义，补偿标准有很大的差异。以公益名义下调拆迁补偿标准是不合理的。

    这是土地市场的真实现状，也就是即使是经适房、廉租房等公益项目，拆迁补偿能做到的还是市场化的补偿，更不能要求为了公益项目而拆迁的居民做出牺牲，这是很不合理的，当然也做不到了。

    合理的补偿标准确实不好确定，这是一个悖论。具体实践过程中的摸索也将持续。但是无疑对土地收储成本，要有清醒的认识，低价征用土地或者无偿征用时错误的，与物权法也是相冲突的。即使不存在纯私有产权，但是实际上我们已经默认了私有产权的存在。

 

    这是房价不可能大跌的唯一根本原因。也就可以理解为什么一个城中村项目或者旧城改造项目会迟迟达不成协议，迟迟不能按期实施建设。一个大型拆迁项目如果没有政府的强力支持，恐怕十年八年一个周期都不够用的。

   

    土地招拍挂最初的设想，现在已经出现了很大的变化，拍卖挂牌被弃用是合理的，净地出让也就逐渐被毛地出让取代，这不是一直行政命令就能达到的。规范过程是有代价的，特别是我们所谓的规范公正公平，最后都成为成本提高的又一籍口，成了部门过度收费的新的依据。不要再给政府部门财政外创收的机会。这也是前述五年宏观调控思路最后走向反面的根本原因。以规范市场的名义最后都成了提高开发成本的政策，暴跌做不到，暴涨确实很快就达到了。

    摸索出适合自己城市的开发建设经验，这是地方政府要做的。土地出让收益不应该是地方政府的唯一诉求。

 

    暴涨暴跌局面是不正常的，合理健康向上的房地产市场才是合理的，也是未来市场发展的方向。