陈宝存/ 文

    据报道：为保证经济增长所需要的土地供应，国土资源部亮出“区域限批”“尚方宝剑”，这项归属土地总督察的权力意味着一旦某一地区因单个土地违法案件而被限期整改，那么在限期整改期间，整个地区的土地用途转用和征地审批都将被暂停，如此“连坐”，对地方政府的威慑颇大。

    长期以来，中国基层土地违法违规现象较为严重。2007年9月15日至2008年1月15日国土资源部曾组织了“土地执法百日行动” ，其间共清查出土地违法案件31700件，涉及土地面积336.4万亩。其中，“以租代征”18700件，涉及土地面积32.1万亩；圈占土地1500件，涉及土地面积107.3万亩；“未批先用”11500万件，涉及土地面积197万亩。

    “现在，因为保证经济增长，地方上项目的热情很高。”消息人士认为，不能以此作为松动土地闸门的借口，毕竟确保18亿亩耕地保有量不减少，已经被作为一项政策的基点，是一条不能逾越的红线。

    经济发展提速面临的是18亿亩红线限制，这一悖论将长期存在。

 

    很多批评土地财政的观点是对土地供应现状的不了解。

    住宅用地不再是直接征用耕地了，18亿亩红线限制，加上各个城市至2020年的整体用地计划都已经很明确的公布了，空间已经不是很大了。而随着经济建设的提速，二三线城市新增建设用地主要的供应方向并非只是房地产行业，而是所有重点建设项目，如公路、高速公路、铁路、机场，大型工业企业等等。再有各个二三四线城市最热衷的并非仅仅是房地产行业，对于经济可持续发展和财政收入的稳步提高，工业企业做出的贡献更高，更符合财政收入逐步提高的要求。

    还有就是土地征用的范围。住宅用地在新增建设用地不可能快速增长的情况下，做存量建设用地的文章成为首选。也就是拆迁为主，即使是保障住房土地供应，也必要经历拆迁过程，这样的土地收储拆迁成本，也就比前几年直接征用耕地时要高得多。

 

    土地稀缺性决定了土地价格高昂是合理的，节约集约用地是基本要求，而对土地的低价征用和出让，只能是两种后果：一是对农民的土地权益不合理剥夺，二是对土地的不珍视，18亿亩红线堪忧。

    国土部收紧土地供应是正确的，但是无疑会带来土地出让量的减少。客观上带来土地出让在未来仍旧是艰难的。有专家称中国的城市化之路还有30年的快速增长，而这三十你土地需求量之大是可以想见的。同时增长的还有交通路网的现代化，以及工业化这样土地需求极大地项目，这一切是不可逆转的。

    工业与住宅用地不能远离都市，所以每个城市周边的土地才能成为热点。现在在建项目更多的还是在04年8.31大限之前的协议出让土地，所以价格空间是存在的。但是即使是协议出让的土地，自05年开始的出让过程实际也很艰难，具体数据不祥，但是北京市场8.31之后的一级开发15万亩究竟有多少已经投入建设过程？我相信这一数字不乐观。

 

    高速发展的土地市场随着8.31大限之后的招拍挂出让模式而真实遇冷。05—08年土地出让极度萎缩，大量的协议出让随着时间的推移很难坚持原定的土地出让价格，协议也就协议不了了。上年年尾热销的“鸿坤理想城”项目，协议日期是02年，至08年开发用了6年的时间。

    一个城市不能只看到报建项目有多少，还要看看这些报建项目是否可以实现？存量房也不能以08年底的销售形势去衡量出货需要多少时间。这样得出的结论是不可能准确的。

    国家政策也是这样，要学会运用数据，这是外行与内行最本质的区别。数据是为分析服务的，但是混乱的数据不能左右自己的分析。