对于自住为主、成本定价的二三线城市来说，08年的楼市萧条传导效应使得城市建设步伐放慢，源于土地价格逐渐上升的综合成本居高的影响，本已微薄的利润被挤压。河北省会石家庄的形势堪忧。市中心的城中村改造项目2480元|平方米，高新区2200元|平米拆迁改造项目的房价，基本没有考虑土地成本，这样的局面风险极大。

    最近接触的一个集资建房案子：05年取得规划用地许可证的某项目，土地是某物流企业的仓储用地，因为集资建房与经济适用房的模糊不清，前述以经济适用房名义报建的本项目后续手续受阻，05—08所收款项几千万元已经用于企业改制。但是继续以经济适用房的名义拿地希望越来越小，几百户缴纳房款的客户利益堪忧。而且按照规定，参与非法集资建房的客户利益不受保护。目前开发公司法人代表被以非法集资的名义被提起公诉，集资建房购房者正在做维护自己权利的努力。

 

    起步极晚的的二三线城市房地产市场的发展，遭遇的政策变化太多，以及自始至终银行对于民营房企的歧视，使得二三线城市的房地产运作模式不甚规范，这也是房企的无奈。几年来我一直在民营房企，开拓二三线城市市场的过程中我能感受到，依靠银行是不可能的。我一直认为对于民企来说，银行只是过继的儿子——指不上。这样的市场利润空间也很有限，对于一线城市的实力房企也没有多少吸引力。

    售价尚不如一线城市的利润是二三线城市一直以来不被追捧的原因。但是，这对于本地房企的成熟也是很负面的。

 

    几年实践中，一个项目是否合规？不合规的话如何规避政策限制，一直是我们研究的重点。说实话，这也是二三线城市腐败空间更大一些的根本原因。统一一刀切的政策也根本不考虑欠发达地区是否适用，这也是房地产调控有因无果，甚至负面效果的根本原因。

    政策制定不考虑执行是否可以完善，这是十分普遍的问题。一个是高层政策无法解读，一个是地方执行部门执政能力不足，感觉一个政策具体执行下来会有很多不同，甚至大相径庭的事情是很多的。也有的行政主管部门具体执行人的不负责任，对新政策没有情醒的认识，甚至又反过来求教房地产企业人员。腐败的发生还有具体条款的不精确，给执行者很大的余地。

    在我看来，所谓规范在二三线城市基本是成本提升的过程，原因是规范只是一线和少数二线城市必要面对的局面，但是对于多样化经营的二三线城市，在规范的同时，也使得各项费用成本急速提高。比如土地招拍挂政策、比如自有资金的占比要求、比如利息的升高和交易环节契税的提高、首付比例的提高，这样只应该针对一线城市市场的政策调控，给二三线城市带来的是房价的巨大增幅，但是与一线城市的收入水平比较，二三线城市几乎是天壤之别。

    所以我一直不认可所谓的规范措施是在保持房价的稳定。也从来不认可刚刚起步的幼年行业与成熟的一线市场的政策去管理。就像幼儿园的孩子和大学生成年人的管理要有不同的思路。这一点，必须下放管理权限给地方政府。

    东西部发展的差距是很大的，房地产市场形势也有很大的不同。石家庄还属于沿海省份，他的发展面临的困境原因是多方面的，但是最大的责任在于一刀切的政策和不分青红皂白一律打压的思路，加上舆论环境的不理性。

 

    房价企稳而不是房价下行，才有助于这类城市的房地产市场健康发展。