统计资料显示,上海前几年土地成交情况大致为:二00三年为1500万平方米左右；二00四年300万平方米；二00五年出让面积在300万平方米以上,但最终成交只有40万平方米；此后的二00六年为700万平方米;二00七年1000万平方米左右。今年以来,以可建面积计算,上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米,而最终成交的土地仅有170.6万平方米,流标的住宅用地比例达38%。业内人士认为,土地市场的疲软将会使上海住宅市场供求矛盾重现。

    近年来市场整体萎靡,开发商融资渠道受阻,今年上海土地市场又一次再现三年前的情景。而住宅成交也是近年最低迷的一个年份,网上房地产显示的商品住宅成交量已达到了726万平方米,面积是土地成交量的四倍以上。

 

    这绝不仅仅是上海的状况，而是全国市场的土地供应大势，而随着保障房用地增加影响，商品房未来三年的土地供应仍会减少，也就是必将重现04、05、06年三年的土地供应极度下滑。所以对于调控部门来说最大的担心应该是11、12年会重演07、08年的供求关系紧张造成房价新一轮暴涨的局面。或者考虑经济萧条影响，预期推迟两年，但是这一局面很难避免。

    很多媒体、专家眼中的07年开发商疯狂拿地，不过是一种错觉而已，土地供应05、06极度收缩，仅仅在07年土地供应局面才有逆转，但是由于地产行业的景气度高昂，造成07年对土地的追捧，千军万马挤独木桥，也就难怪地价在拍卖中暴涨了，同时传导效应导致房价的全面上调。这也是市场对错误调控方式的报复。

 

    今天在与朋友的聊天时提到了市场是否饱和？朋友认为市场已经饱和，原因是市民83%的自有住房率和农民96%的自住房率，我说这是对市场和需求的误解。资料显示我们居住人均面积是26平米，很显然这个数字不是城市居民的最低水平。而且我们一般有个概念，城市居民的住宅面积远远小于农村，大城市远远小于中小城市。

    正常发展的05、06年，河北中部某大市真正畅销的在140平米以上，某些楼盘户型面积最小的160平米，一般的200平米，大户型240平米以上。据了解大部分是改善性需求，这部分消费人群把我们的人均居住面积提升了。但是，一般收入阶层的居住水平仍旧过低。

    我们很多人把我们的数字与欧洲国家相比，比如巴黎多少多少居住面积。这样的对比显然不符合我们的消费习惯，重安居的国民传统，收入改善最大的投资仍旧是住宅，而且是不断高涨的居住要求。

    如果平均每年居住要求上升一平米，那么总的住房消费需求提升14亿平米，这个数字是支持房地产市场永久繁荣的基础。而需求的释放是逐渐的，不是一拥而上。

 

    但是，我们有不可逾越的18亿亩红线，所以土地供应是有限的。即使考虑容积率的提高，也必然要考虑一级开发的难度，两相抵消，土地供应局面大势是不会转变的。

 

    一旦经济全面回暖，上升期重现，对土地和住房的需求必将大幅提高。但是要注意，从土地一级开发到住宅供应上市，要经过4至5年或者更长的周期。06年年底猪肉4—5元|斤，至07年年中暴涨到13元的局面不要忘记了。这样长的周期对于刚性需求来说是灾难性的。