国三条继续重申保障住房建设力度加大，住宅市场化与保障住房分离的态势明显，基本是国三十条的进一步强调。而随之出台的《廉租住房建设贷款管理办法》明确规定新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例，廉租住房建设贷款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。这对于廉租住房建设绝对是利好，廉租住房建设在鼓励和支持下必将上一个新台阶。

 

    限价房本来不是保障房的范畴，政府指导价机制本身就存在很大的漏洞，不伦不类自在情理中，而且仅仅存在于几个城市，尴尬局面已经形成，就让他自生自灭罢了。

 

    那么经济适用房因为与地方政府争夺土地资源，地方政府只有在边缘地带征地的一个选择，很多城市的经济适用房也被弃购理所应当。而新增建设用地的局限，新增耕地转为建设用地越来越不可能做到，拆迁改造之后的土地收储成本很大，用作建设经济适用房是难以为继的，工薪阶层也不可能接受未来经济适用房的房价。而且经适房的边缘化会产生很多社会问题，不值得提倡。最大的问题还在于经适房如何分配，准入与退出机制的不完善，也很难完善，势必造成更大的不公平。

 

    即使如廉租房建设，最大的问题也在于准入和退出机制是否完善。

 

    那么分配会存在什么问题？

 

    第一：准入人群问题。随着城市化进程的加快和户籍制度改革的提速，城乡户籍统一是最近几年的目标，其中河北、辽宁、山东、广西、重庆等12省(自治区、直辖市)已经取消了农业户口和非农业户口的二元户口性质划分，统一了城乡户口登记制度，统称为居民户口。原有农村户口人群是否享受保障住房的分配？涉及到的公平问题是保障房分配最应该注意的。

    特别是中西部地区，指望保障房解决住房问题，巨大的需求恐怕地方政府难以很好解决。

 

    第二：准入标准问题。标准本身就存在人为的因素，本身可操纵也决定了很难制定公平政策，为特权和收入的弄虚作假提供了更多的机会，寻租现象会逐渐显现。在不患寡而患不均习惯的社会，分配问题势必影响到政策的存续问题，管理成本高昂的保障房会给我们很大的压力，这绝对不是小事情。解决不好，更不利于和谐社会建设。

 

    第三：退出机制问题。这是最大的难题，不论是廉租房还是经济适用房，都存在退出机制的问题，而目前的管理办法很难照顾到全局，依据一两个城市的情况拿到可以完全适用于全国市场的政策，根本是徒劳的。

    经济适用房的商品化属性和保障职能交叉，本身就存在问题，这是最容易出现问题的一种分配方式，应该积极探索经济适用房的属性转换和退出机制，避免新的寻租机会。否则经济适用房这样一个初衷好的政策，未必能真正解决低收入人群住房问题。

    而廉租房真正解决得是低收入人群的租用问题，在收入发生水平增长之后如何退出廉租房租用，管理难度极大。

 

    我们最大的问题出在分配问题上，究竟是市场化更好，还是福利化更好，这是我们的社会思维的难题，我们对市场的认识存在很多偏差。而保障住房大行其道，绝对不是市场的进步。这是对形式的判断产生的问题。

   

    我一直认为，保障房仅仅应该是一线城市地方政府解决的问题，不适宜全国推广。原因在于管理的难点，而不在建设难点。如果分配问题不解决，不能做到公平公正公开，那会产生更多的问题。

    我是赞成货币补贴的，管理成本相对低一些。