个人集资建房探索了很多年，因为违背市场化规律，使得操作的难度极大，至今仍旧没有什么进展，实践会证明个人集资建房是不可操作的。现行房价主要在于土地价格的增长，在于土地的市场化不可逆转，这是个人集资建房的最大障碍。而个人集资建房的自身管理难度更大，基本无法操作，松散的体制是最没有效率的，这是必然的局面。

    还有缘于对住房成本的控制，因为信息不对称，很难达成一致的认识。所以参与集资建房者的思维混乱也是集资建房参与者最大的不足。七嘴八舌的民主，是根本不会有什么结果的，最终只能是散伙了事。

    也包括砍房团和万人购房游戏，必然失败的根本原因也在于此。实际集资建房组织者必须是一个单位，而不是松散的社会人员，不能建立真正的互信是很无奈的，也是不能成功的根本原因。再有，按市场化运作，个人集资建房的成本是不会低于商品房建设的。

 

    在石家庄20条就是计划中的“定向建购”，是新名词，但是却不是新生事物。事实上定向建购属于团购的一种，石家庄开发企业早已在做这个事，这是与石家庄房企的实力有很大关系的。

    在石家庄五年的开发企业经历中，一直存在这样的现象：项目立项之后，土地款缴纳在04年之前是在预售之后，企业空手套白狼是可以实现的，成就了很多没有实力的开发企业，所以石家庄市场有很多从代理公司转过来的开发企业，几十万搞开发不是梦想。

    但是土地招拍挂和土地款缴纳前提的限制严格之后，很多企业开始了探索，“定向建购”走上前台，具体操作手法是：立项之后谈单位团购，这个时期主要是结局土地款问题，一般要求一次性付款，当然这个时期想要贷款也是不可能的。

    据我所知，石家庄市中心很多最后售价超过6000元的项目，这个时期的团购价一般在3200—3500之间，甚至这种团购占项目的一半以上，所以很多人算账把一个项目的利润按均价6000来计算就是错误的了。

 

    为什么会如此？实际这是让利的表现，也是因为融资限制的结果。我们原来说的最多的是银行是过继儿子—指不上，而定向建购是融资的一种，多年在石家庄的实践证明，基本没有出现风险，原因在于参与团购的单位是很强势的，考察也是细致的。

    再有就是如果考虑企业间的融资，那么融资方对利益的要求更高，对于开发企业的牵制更大，一般的开发商只是把项目企业融资或者被兼并最为走投无路的选择。

    还有一点是作为省会城市，均价过低导致的资金不能流入，很多三四线城市只有依靠本地企业解决资金问题，大企业、资金充裕的企业很难追捧这样的中西部城市。

 

    那么定向建购是值得探索和推广的，对于房企和消费者是双赢局面。