与股市不同,房价的底线是成本
陈宝存/
文
石家庄“菜刀砍房团”本周六第一次行动,一行700人来到石家庄市东二环某项目,开发公司给的价格3580元|平米,一次性付款。在我看来这大体是底线了,但是无人下单,不欢而散。
详情不是很清楚,只是圈子里的人们闲谈至此,我也没什么兴趣,所以一带而过。
想起和某位集资建房的组织者的闲谈,那位人士称:组织不成是因为心理预期太高,恨不得白拿房子,所以至今集资建房的所有组织均没有获得成功。毕竟,想得很简单,操作起来却很难。
二三线城市07年以前中小开发企业是主力,因为资金都很紧张,所以利润把握都很理性,在地产同人的努力下,降低成本是唯一选择,毕竟房价必须适应市场,也没有过强买强卖。利润掌握也很理性。
说实在话,运作集资建房,土地要买,各项手续费也要缴纳,城市配套也不可免,建设也不会比开发企业少花钱。说实在话,运作能力也很差。再加上众口难调,“民主来民主去”的结果,一事无成。因为开发企业的利润绝对没有购房者想像的那么高。
现在的问题是彼此间的不信任,对方的话不值得听,所以非理性的观望日浓。
这是一个信息不对称,或者说信息乱糟糟的时代,说什么的都有,而我们的民众习惯于耳顺,逆耳的坚决拒绝,不听。恨不得相信所有开发商都是多少倍的暴利。
06、07年实在是个很特别的时期,因为土地价格暴涨,房价暴涨一倍,而且是普遍现象。不可否认,确实又跟着天价地的“东风”跟风涨价的。这也无可厚非,就好像人家以前的原材料低价购进,结果原材料涨了一倍,所以新旧价格的原材料一起上市的时候,价格于新的原材料价格配比的,而我们的购买者要求要分出哪个产品是先进的材料生产的,现在要执行05年的商品价格。觉得这样是否合理?
再有,除了北京以外,协议出让本就遗留不多,所谓的8.31大限,只是与北京关系紧密,这样的历史遗留协议出让的土地在外地并不多。06年之前的土地存量也是极少的。
石家庄的中小型开发企业运作有这样的特点:前期在土地款缴纳之前采用团购方式,回收土地款,这样的团购优惠幅度相当大,可能5000元|平米上市的项目,团购价确是3500元|平米。几乎团购达到一半以上。为的是土地和前期款项的回收,剩下的就可以随行就市了。
所以中小城市的居民还是可以得到超低价位的商品房的,原因也在于中小企业资金匮乏。这样的现象,上市公司和国企很难考虑,因为中小型私企的贷款不受支持。我们管这样的中小私营开发企业称之为市场的“鲶鱼”是比较恰当的。
随行就市的市场状况,暴利一直没有市场,定价也绝对没有想象的容易。市场化十年,也就是06、07两年傻子都卖楼的“抢白菜时代”,但是开发企业也是战战兢兢过来的。责任并不在开发企业。
现在的观望不理智在于,很多人把股市的暴跌看做是市场的规律,也必将在楼市重演,所以大叫房价大跌很得民心,即使是睁眼说瞎话,即使没有任何道理,主要是糊涂的人众爱听。不理智的情绪影响很大。
出手救市的中央和地方政府决策者看得很清楚,所以救市的幅度一上来就很大。降到成本线以下不符合不动产的市场规律,而预售制度可以规避市场的暴跌。
结束观望,出手买房是真理。
看股市楼市一样的一点是:大多数跟风,所以绝大多数赚不到手财富!穷与富都有道理,但是富的永远是少数,就是因为只有少数人掌握真理,只有很少人逆势而动。
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