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(2008-07-14 08:41:25)
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朱大鸣赌局房产 |
分类： 地产评论 |
徐滇庆输了，全国房价出现谜局？
朱大鸣
北京大学兼职教授徐滇庆和牛刀对赌今年的7月11日的房价，以徐滇庆赌输、在南方都市报发表道歉结束了这场闹剧。以深圳为代表的珠三角地区的房价的确出现了回调，但是，这并不意味着全国房价进入下行通道。数据表明，全国整体房价依然是处于一个缩量微涨的形态，并没有证据表明，整体房价出现了拐点。
至于徐滇庆和牛刀的赌局，笔者认为，作为经济学家或者房地产评论人不应当把房地产市场的价格走势当作赌注，应当从市场的实际出发，客观地为购房者提供参考资料，而不应从主观愿望出发，把房地产市场当作儿戏，甚至误导购房者。
如果非要判断徐滇庆和牛刀这次赌局的得失的话，笔者认为，徐滇庆主要输在四个致命的穴位上。
第一，徐滇庆选择了一个非常特殊的板块——珠三角板块，而且，选择的是被恶炒最为严重的深圳房价来做赌注。深圳房价就像一个题材股，被恶炒了之后，回调是正常的。深圳的房价去年一度曾经领涨全国，明显的被恶炒，上半年深圳房价领涨全国70个大中城市，下半年突然掉头向下，又率先领跌全国。去年九月份，深圳新建商品房均价达到全年最高16777元／平方米。从2003年到2007年，深圳新建商品房的均价从5360元／平方米攀升到15487元／平方米。上涨2倍所花的时间，香港用了13年，日本用了10年，深圳则不到5年。这样一个被恶炒的深圳房价，极容易出现价格的波动，因此，徐滇庆先生拿巅峰时期的深圳房价和牛刀先生对赌，结局无疑是具有极大的偶然性。
第二，选择一天的成交均价作赌，无疑具有很大的偶然性。因为一个城市一天的成交的数量、房源、价格都会不同的，深圳房价即使在整体下跌的时候，单日的成交均价也有超过去年高潮时期的。特变是在成交量萎缩的时候，如果几个高价房交易，权重就会很大，均价也会提高，这也是牛刀在7月11日不敢断言自己并定会胜利的关键所在。
第三，珠三角地区房价回调有其基本面的特殊原因。珠三角地区是以外向型加工制造业为主，一些企业在各种不利因素叠加的背景之下，企业出现了经营困难，出现了企业纷纷迁走的风潮，对珠三角地方经济造成不良的影响，也对房地产市场造成了冲击。
深圳更是首当其冲。深圳外商投资企业协会最近的调研显示，出口退税率降低、人民币不断升值、最低工资标准不断提升、原材料价格上涨、加工贸易政策调整、两税合一、《劳动合同法》实施、社保劳保标准提高，以及环保要求提高、劳动力短缺、水电紧张等等十余个因素，导致大批制造企业陷入困境。笔者认为，企业是一个地方发展的载体，企业发展受阻，无疑会制约一个地方经济的发展，从而会影响一个地方购房者对于未来支付房贷能力的产生怀疑，更不用说被恶炒的深圳房地产市场了。
第四，大环境突然变冷，让过热的深圳房价率先尝到到从紧的货币政策的威力。去年12月，管理层正式确定从紧的货币政策，遏制房价飙升和热钱的流入。由于深圳房价在去年达到了疯狂的顶点，一度领涨全国70个大中城市，在政策风向突变的情况下，深圳房价率先进入了一个缩量下行的通道之中。
笔者认为，徐滇庆输了深圳房价的赌局，并不意味着全国房价出现了拐点，深圳房价的缩量回调并没有从根本上逆转全国房价缩量微涨的趋势。据国家发展和改革委员会、国家统计局公布的数据显示，5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2％，涨幅比上月低0.9个百分点，只不过上涨速度有所放缓，依然是一个缩量上涨的形态。
同时，我们应当看到，虽然全国房价没有下滑，但房地产市场成交量出现了长达八个月之久的低迷期。在宏观政策从紧的大背景下，由于信贷紧缩和资金回笼遇阻，许多房企的资金面的确出现了困难。
最近一段时间，政策有可能松动的传闻不绝于耳。不仅仅是房地产企业面临着巨大的资金面压力，其他行业同样存在着资金链断裂的危机。企业的资金面危机已经引起人们对于从紧货币政策矫枉过正的质疑，从高层近期不断地到温州等地企业调研，就可以看出管理层对于政策的谨慎和反思。而就上个月，在越南危机之风频传的时候，最高层明确提出，要保持房地产市场的稳定。从近期看到的股市暴挫、楼市低迷、出口困难和一些产业的企业面临的资金面断裂的风险的现状来看，从紧的货币政策是造成了一些背离政策初衷的后果。
总之，徐滇庆和牛刀的赌局，实际上反映了在当前复杂的背景下，人们对房地产市场走势判断分歧加大，人们对于从紧背景下房价谜局的不同解读，而对赌深圳房价是以一个“娱乐化”的方式揭示了房地产市场面临的困境。
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