最近王石之前提出的“40岁以前不买房”、“拐点论”和“三年不买房”引起了很多争议。

今天我首先从社会风气和生活安全度及拥有住房所有权的自豪感方面谈一下。

1．最近几年在讨论最热门的一个话题之一是 “男人谁敢不买房?” , 引起了很多人的讨论, 虽然题目有一些偏激, 但这也充分反应了目前社会风气和拥有住房对人和家庭的重要性.

2．对一些个人投资者来说，拥有自住房也可以是一种地位和荣誉的象征, 这一点在目前我国尤为明显, 这不光是对成功人士, 对一般家庭和要结婚的年青人也如是.同时如果拥有了自己的房产, 投资者有权希望自己在装修, 维护等方面适当放入自己的想法,这样投资者就会拥有不同于其它投资品种的感觉。

3．那我这里提及社会风气而非许多人认为的传统思想，因为这方面最近有一些争议，中国社科院金融研究所王国刚副所长去年在清华大学房地产总裁商会的《金融资本市场发展对房地产市场走势的影响》演讲中就质疑“有人说中国人在传统上有私人产权房这样一个历史传统”，如果阅读全文，会觉得很有道理。当然我有许多朋友也认为的传统思想很重要。所以我这里用社会风气可能更安全些。

接下来想谈一下制约这些男人（为了更科学和以免犯错误，以下使用“居民”）购房意愿的主要因素。

事实上，自从2001年年底媒体上有关“房地产冬天”论观点发表，许多专家和业内人士对房地产市场是否已经过热、是否已经出现泡沫，一直争论不休, 而同时房地产市场的发展似乎并未因此放慢步伐，投资金额、新开工面积、新完工面积、销售面积和金额、房地产信贷都在增加，全国房价正是从2002-2007年有了一个大涨, 整个房地产市场仍然保持快速的发展态势, 这与我国多年来经济发展和城镇住房制度改革，房地产消费观念发生转变，长期压抑的住房消费得到释放密切相关；同时，城镇化进程加快，大量富裕起来的农民进城购房等也促进了房地产市场的发展。尽管全国大多地方房价近几年来一直在攀升，买房人意向还是很浓、但是，很多想买房者同时感到力不从心，希望房价不要再涨了.

正如我在《中国房地产投资策略分析》中归纳制约这些居民购房意愿的主要因素有以下几项：
　　 1. 随着房价的进一步上升，居民购房承受力指数的相对下降。
     2. 部分居民的预期支出的不确定性。

3．由于种种原因，部分居民对住房面积的要求增加。　

4．有些居民支付首期有困难。

5．经济利益的驱动。最直观的就是居民能住单位的低租金公房，就不会买房。

根据澳大利亚统计局对澳大利亚部分城市私房和租公房的人不买房的主要理由的统计中发现，从来没有首付款和买不起的人占到租客人数的大约2/3。我想我国“支付首期有困难”也占较大比例，这一问题应值得非常重视，防止这部分人群进一步增加。

澳大利亚租私房和租公房的人不买房的主要理由

   资料来源: 澳大利亚统计局 Australia Bureau of Statistics, Housing Characteristics and Decision – A Comparative Study of Sydney, Melbourne, Adelaide and Canberra

最后从理财角度作一些分析。

记得几个月前，上海市静安区邀请我在其组织的一次较大型的“房地产理财专场报告会”作专题报告，也有部分听众问到类似问题。那我的开场白是什么？

我说我先讲三点，：

1．听了我的几个小时讲座，市场上的房价不可能马上下降，但我首先要强调理财是伴随人一生的事情，大家知道房地产市场是有周期的，一般7-10年，如果一个人20岁开始工作，60退休，那他/她会工作40年，就会经过4-6个周期。如我们以5个周期来计算，如果他/她有1个周期没有把握准，1个周期表现一般，但其它3个周期把握好了，那我可以告诉您们，这为朋友的人生理财是非常成功的。而这样的成功机会，我们人人都有。而40岁以前一定会出现第二个周期。

2． “是或不是”可能是生活中的最常用语,也时常是最关键的和决定性的用语, 同样, 在涉及到住房的时候, “买或不买”是绝大多数人一生中所做的最重要的经济决定之一. 要让人们在较短的时间内做出“买或不买”的选择,对他们来说通常是很困难的, 他们中有些人无从选择,而其他人做出的选择标准又会不同.

事实上, 多年以来，生活当中被问到最多的问题就包括, “现在可以不可以买房?”“房价会不会再涨或会下跌”,许多人认为如果刚买完房,房价就降了, 那就吃大亏了,或是现在不买, 如房价再涨, 那也会造成巨大的间接损失等。那么到底在一个特定时间(包括现在)买房子合不合算呢? 朋友们, 要明确回答这些问题，尤其是你打算买房时并要对这一项投资行为负责，就应该认真仔细地研究房地产和相关经济信息, 充分考虑到影响房地产市场形势的关键因素, 具体来说就是要了解房地产的需求和供应, 决定房价的因素和政府的政策等。

3．房地产投资的劣势变成优势

    全球畅销书<富爸爸穷爸爸>作家, 罗伯特-T-清崎在其新作<富爸爸-年轻退休>一书中说:

     在多数情况下,房地产项目不像有价证券的流动性那么好,这意味着购买或出售房地产项目需要花费更长的时间。

因为对于专业房地产投资商来说，这个劣势往往可以成为最大的优势。劣势常常只是新手或不成熟的投资者的劣势。因为房地产项目流动性不强，而且找到合适的买家、卖家都不容易，所以专业投资者常常就可以花时间完成一项交易。

在股市上，人们常常只是买入卖出。买家和卖家之间很少进行任何形式的一对一谈判，至少对于大多数投资者如此，但是，那往往发生在业内权威人士和专业操盘手之间，也可以通过合法方式进行，不过普通投资者很难做到。在房地产业中 ------ 一旦你掌握了这个游戏规则，投资房地产就变成了一件充满乐趣的事情。