当“史上最牛房管局长”红透网络的时候，“南京模式”在低调实施中。与江宁区房管局高调处罚开发商降价销售相反，“南京模式”乃是一种技术性极强的操作方式。该模式因其复杂程度较高，尚未被新闻工作者所理解。因此，目前与之相关的报导体现为“政府团购4000套保障房”、“好房换购会”等形式。

    我们先解析该模式的几个关键环节：

    1、政府团购，主题词：保障房。

    该环节普遍见诸报导，几乎所有媒体的目光都关注到4000套这个惊人的数字，并对收购总额和资金来源产生了极大的怀疑。这次收购，房源来源有2个：改善性购买所提供的二手房、开发商参与政府团购提供的新房。对于标的的价格、面积有比较严格的规定。在具体实施的时候，最复杂的环节在于评估。

    将该环节置于最重要的节点，说明南京市房产管理局准确把握了救市的核心---保障房。

    2、“好房换购”。

    上一个环节留下几个疑问：政府的钱从何而来？团购完全是政府买单？按照4000套，每套按照南京房产局规定的“总价不超过7000，面积30-50平方”的数据估算，资金至少11.2亿。难道房产局发财了？

    “好房换购会”是一个核心环节。从报导我们看到，在这个活动中，政府协调开发商、银行、中介、担保机构，通过“政府部门提供担保、减免部分服务费用、开发企业提供最高3年贴息”模式实现二手房收购与征集。同时，“收购”在此环节中转变为“换购”，资金直接流向新房购买，在减轻政府资金压力的同时，实施了“救市”。

    3、保障房用途。

    在权威机构，365地产家居网发布的信息如下：“拆迁安置房的收购主要以抵押方式为主，通过南京市房产交易市场来和开发商签订买卖协议，交易市场将房子抵押给银行，获取最高不超过协议价（低于售价10%-15%的房价）70%的抵押款。款项抵押期为一年，开发商承担一年利息。如果没有拆迁户选择这些房源，一年后由开发商原价收购。”

    具体理解为：收购的保障房用于拆迁户安置。4000套房源在评估之后，将在网上挂牌共拆迁户选择。

    4、风险。中国房地产报的评述认为：“政府购房在现实操作中也有一定困难，比如在采购过程中如何规范好定价，如何制定阳光透明的招标流程，将制度化和专业化融为一体，对于地方政府的执行能力都将是一项考验。这些，都应该在南京经验的尝试中加以提炼和弥补。 ”

    从上述解析可以看出，这个过程是这样实现的：

    政府通过“现金、要约和抵押”团购新房-->通过好房换购会，通过“开发商、银行、担保机构”将新房转变为保障房-->挂牌销售，让开发商抵押的保障房变现-->下一次循环。

    结论：

    1、南京模式是一次巧妙的帽子戏法，有限的资金的作用通过抵押、信贷被放大。甚至成为“空手道”。

    2、评估、买卖是否能公开公平公正地实施是关键问题。

    3、挂牌的保障房能否顺利卖掉值得关注。

    4、无论如何，南京模式将保障房收购、救开发商、为拆迁户提供服务、为改善性购买提供便利等诸多环节巧妙设计在一起，是一次很好很强大的策划！（文/梦里秦淮）

转载请注明作者：梦里秦淮（http://blog.sina.com.cn/mlqh365）

搜索引擎写丹青--2008年百度热榜http://bbs.house365.com/images/hots.gif　

网友奉劝宋坚：媒体封杀不如“挥剑自宫”

南京市纪委证实：“史上最牛局长”有关问题正在调查

上海中山公园艳照门事件----很囧很山寨（图）

网友山寨版：有的人--给江宁房产局长周久耕

江宁房产局长周久耕：开发商不是慈善家。

南京江宁房产管理局局长周久耕：房价不许假摔！

房子降价也不容易：南京江宁房产局严查降价

突破：我的房子谁做主？

消费救市---不靠谱的幻想

救市不是拉高房价！

网友献诗江宁房产局长（图，吃了药保房价不跌）

网友：江城子·房价废墟下的自述--答江宁房产局长

含泪劝告各位房愤（秋雨体，再次）