新一轮包括限购在内的房地产市场调控正在全国范围内展开实质性推进。日前，广州已原则通过“新国八条”实施细则，全市十区两县级市范围都将限购。目前，已有北京、上海、天津、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、太原、长春、哈尔滨等十余个城市出台了落实“新国八条”的调控细则，其中以提高户籍门槛的限购为重要手段。

　　根据《经济参考报》报道，继青岛、济南、成都、北京等地纷纷发布落实“新国八条”的限购令之后，哈尔滨、太原、南京等城市也于近日出台包括限购在内的调控细则。比如，南京19日发布的调控细则便规定，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。
   
    各地方版“新国八条”落地之后，市场各方陷入新一轮观望，部分热点城市成交量出现较大幅度下滑。

　　以北京为例，据北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家的统计数据，楼市调控细则执行首日(17日)，住宅市场网签总量与前一日相比暴跌近九成，达86 .78%。在二手住宅方面，2月以来，截至房屋交易权属系统和存量房网上签约系统升级之前，成交仅为7237套。北京中原预测，在恢复签约后签约量也会明显降低。预计2月市场总网签不足万套，相比1月份的23478套下调6成，这也将创造2010年2月以后的首个不足万套月。

    而我们观察上海最新一周(2月14日~2月20日)的商品房市场行情住宅整体交易数据，发现同比下滑超五成；而非住宅逆势飘红，交易同比上涨五成。根据调查目前上海一些楼盘正在推出小幅度优惠，以增强买气。九五折以下的优惠楼盘仍是凤毛麟角，大多数楼盘只给出了九八折、九九折之类的蝇头小利，并没有出现大幅度优惠。这说明毕竟开发商采取的行动还属于试探性的。

    广州新政细则出台首日，开发商纷纷打出各种优惠活动，紧紧抛货。有购房需求的潜在置业者购房欲得到抑制，观望情绪加剧。

    我们认为各地“限购”后市场可能会出现三个阶段，第一个阶段是观望，开发商与购房者都在观望，开发商可能会试探性的给出一些优惠，测试市场的反应。而购房者基于对市场的预期，可能会暂时由购转租，市场会呈现胶着状态，二手房交易低迷，但租赁市场活跃。

    第二个阶段，开发商会因为资金的需求纷纷加大打折力度，并且由于相互的拉动作用优惠幅度加剧，但由于购房者多年来买涨不买跌的心理市场会进一步刺激开发商降价，很可能形成量价齐跌的局面。

    第三个阶段，价格回落幅度与购房者预期接近，成交逐渐活跃，市场慢慢恢复稳定。

    我们认为房地产企业刚刚经历了2009和2010年两年的热销，资金相对充裕，企业没有降价回笼资金的紧迫性。但从长远来看，由于限购的政策，抑制了楼市投资和投机需求，根据政府调控的力度，成交的低迷必然引发价格预期的改变，房价的运行趋势也很可能产生拐点。