仕一邦：2010年前三季度中国房地产市场总结与趋势发展分析--第一篇

一、2010年前三季度房地产市场摘要

（一）、市场运行状况

回顾  2010 年前三季度中国房地产市场的表现，大体可分为一季度的"高歌猛进"、二季度的"大幅调整"、三季度的"低位回调"三个阶段：一季度，中国房地产市场基本延续了  2009 年的高速增长态势，房价、地价水平持续攀升。二季度特别是在国务院 4 月 17 日下发《关于坚决遏制部分城市房价上涨过快的通知》（"新国十条"）后，全国房地产市场大幅调整：成交量显著下降，价格快速上涨势头得到遏制，部分城市房价出现回调；土地供应增长显著，保障性住房建设计划得到进一步落实。三季度特别是 8-9 月，重点城市成交量明显回升，但同比来看，多数城市仍低于去年同期，呈现出明显的"低位回调"态势；从价格来看，部分城市的房价、地价有所回升。

具体如下：

1. 土地市场供求两旺，地价水平在 5-7 月有所回落，但 8-9 月又有所回升。

2010 年 1-9 月，全国 105 个城市住宅用地累计供应和成交面积分别同比增加 59%和 49%，但前三季度仅完成全年供应计划的约 50%，四季度落实计划仍有较大压力。从地价水平来看，105 个城市住宅用地平均地价在 7月达到今年以来的最低水平 1504 元/平方米，但 8-9 月连续攀升，9 月达到今年以来的最高水平 2661 元/平方米，同时有多个城市出现高总价和高单价"地王"。

2. 4 月"新国十条"出台后商品房需求显著萎缩，三季度持续回升，但仍低于去年同期。

2010 年前三季度，北京等十大城市住宅成交面积平均同比下降  38%，其中北京、上海、深圳、杭州等多个城市降幅接近或超过 50%。从不同月份来看，十大城市的住宅成交量在 5-6 月下降（平均降幅约 50%）后持续回升，7-9 月平均成交量分别环比增长 16%、41%和 33%。同比来看，十大城市 5-6 月的成交量同比下降超过 50%，而 7-8 月降幅缩小至 49%和 32%，9 月进一步缩小至 10%。值得注意的是，三季度的成交量回升主要是中小户型和中低价位项目带动的刚性需求入市，多数高端和大户型项目销售依然低迷。

3. 5-8 月房价快速上涨势头得到遏制，部分城市出现下调，但 9 月有所上涨。

据百城价格指数对 100 个城市的调查数据，在企业积极扩大促销力度、新开盘项目低价入市等因素的带动下，全国 100 个城市住宅（新房）平均价格在 7 月和 8 月分别环比下跌 1.32%和 0.03%，北京等十大城市在新政出台后的 5-8 月，价格指数累计降幅在 3%-5%之间。9 月，100 个城市住宅平均价格环比上涨 0.7%，上涨的城市数从 8 月的 58 个增加到 86 个，北京等十大城市平均涨幅为 0.83%。

4. 房地产投资和新开工面积高位增长，但部分城市和区域供给不足的局面仍未改善。

尽管投资和新开工指标增长显著（2010 年 1-8 月，全国房地产开发投资和房屋新开工面积分别同比增长 36.7%和 66.1%，显著高于过去几年的平均水平），但由于 2009 年开工不足，加上新政出台后部分开发企业的推盘意愿受到影响，部分城市供给不足局面仍未明显改善。前三季度北京等 8 个城市中有 6 个城市的批准上市面积低于去年同期，上海、深圳同比降幅超过 30%。杭州等多个城市的可售面积仍在 500 万平方米以下，以过去半年的平均成交水平计算，截止 9 月底，这几个城市的可售量仅能满足 3-6 个月的销售，供给不足的压力依然存在。

（二）、政策环境变化

鉴于 9 月出现的房价、地价上涨预期强烈、部分政策落实不严等现象，为更好地贯彻落实"新国十条"，巩固调控成果，9 月下半月相关部委出台多项政策。特别是 9 月 29 日，国务院及相关部委提出多项政策。与 4 月"新国十条"相比，此次政策的部分条款更加严格，如"禁止将消费性贷款用于购买住房"、"首次贷款购房的首付款比例统一调整到 30%及以上"、"全国性停止三套房贷"等，并重点致力于"新国十条"的贯彻和落实，如"落实地方政府问责制"、"加大督查考核力度"、"取消各地政策执行的弹性空间"。受此影响，国庆期间北京等十大城市住宅日均成交面积比 9 月下降约 30%，其中上海、杭州、武汉等多个城市降幅超过 50%。

（三）、未来走势展望

1.  政策走势预判：房价不稳，政策不止

9 月下半月调控政策接踵而至，比 4 月"新国十条"更加具体、明确，部分条款更加严厉，充分表明了中央的调控决心。预计 10 月相关细则将密集出台，给市场带来显著影响。预计四季度中央政府将继续"相机决策"：房价不稳，政策不止。若房价出现快速上涨迹象，新一轮调控如房地产税或更严格的"限购"等政策将会不期而至。中长期来看，本轮房地产调控难以完全退出，政府将继续扭转商品房的投资功能，使其回归居住属性。

2. 市场走势预判：短期波动幅度加大，不同城市、区域、企业、项目的分化更加显著随着 9 月底相关政策的具体落实（上海、厦门、杭州等多个城市已出台"限购"政策），预计四季度房地产市场将与 5-7 月类似，市场观望情绪显著，成交量将再次步入下降通道，但不同城市、区域、企业、项目的分化更加显著："限购"、"暂停三套房贷"在更大范围的推行，可能对前期市场表现较好的二三线城市带来较大影响；万科、恒大等前三季度业绩完成较好的企业，四季度在推盘和价格调整上将有更多主动性，而多数业绩和项目品质较差的中小企业，四季度可能面临更多困难，主动降价促销的可能性较大。

二、2010年前三季度房地产市场总结

(一)、房地产开发投资完成情况

    前三季度，全国房地产开发投资33511亿元，同比增长36.4%，其中，商品住宅投资23512亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.2%。9月当月，房地产开发投资5156亿元，增长35.0%。

    前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积35.54亿平方米，同比增长28.1%；房屋新开工面积11.94亿平方米，增长63.1%；房屋竣工面积3.69亿平方米，增长10.4%，其中，住宅竣工面积2.99亿平方米，增长8.1%。

    前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米，同比增长35.6%，土地购置费7111亿元，增长83.7%。

    9月当月，房屋新开工面积1.46亿平方米，同比增长44.3%；房屋竣工面积4527万平方米，增长8.3%，其中，住宅竣工面积3701万平方米，增长3.6%。房地产开发企业完成土地购置面积3392万平方米，增长20.3%，土地购置费1094亿元，增长80.1%。

 (二)、商品房销售情况

    前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%，增幅比1-8月提高1.5个百分点。其中，商品住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长27.0%，商业营业用房增长33.2%。前三季度，商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%，增幅比1-8月提高3.3个百分点。其中，商品住宅销售额增长11.2%，办公楼和商业营业用房分别增长49.9%和48.2%。

    9月当月，全国商品房销售面积10446万平方米，同比增长16.6%；全国商品房销售额5498亿元，增长35.2%。

 (三)、房地产开发企业资金来源情况

    前三季度，房地产开发企业本年资金来源50504亿元，同比增长32.5%。其中，国内贷款9398亿元，增长27.2%；利用外资452亿元，增长26.0%；自筹资金19123亿元，增长49.7%；其他资金21531亿元，增长22.3%。在其他资金中，定金及预收款12185亿元，增长18.7%；个人按揭贷款6391亿元，增长19.6%。

 (四)、70个大中城市房屋销售价格指数

    9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点；环比上涨0.5%。

    9月份，新建住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比8月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.5%。其中，商品住宅销售价格上涨12.6%，其中普通住宅销售价格上涨11.9%，高档住宅销售价格上涨15.2%；经济适用房销售价格上涨1.1%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.5%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.7%；经济适用房销售价格上涨0.2%。

    9月份，二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅与上月持平；环比上涨0.5%，比8月份扩大0.4个百分点。

 (五)、全国房地产开发景气指数

9月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.52，比8月份回落0.59点，比去年同期提高2.44点。

从分类指数看：房地产开发投资分类指数为104.85，比8月份回落0.04点，比去年同期提高4.84点；本年资金来源分类指数为108.21，比8月份回落1.53点，比去年同期提高0.46点；土地开发面积分类指数为94.10，比8月份回落0.32点，比去年同期提高0.17点；商品房待售面积分类指数为103.56，比8月份回落0.67点，比去年同期提高13.24点；房屋施工面积分类指数为108.56，比8月份回落0.44点，比去年同期提高9.50点。