仕一邦：2010年前三季度中国房地产市场总结与趋势发展分析--第二篇

 

三、2010年前三季度房地产市场运行状况  

 

1. 土地市场

(1)   1-9 月土地市场形势

表：2010 年 1-9 月全国 105 个城市土地市场交易情报（部分）

数据来源：CREIS 中指数据

4 月新政对今年前三季度的土地市场带来显著影响，住宅用地的推出量、成交量和溢价率均在 4 月出现转折；连续 5 个月无实质性政策出台（出台的仅是一些纲领性的精神，而无具体操作措施）的局面则直接增加了市场预期的不确定性。从一路高歌猛进到 4 月急转直下、再到谨慎与博弈并存的基调变化，成为 2010 年前三个季度土地市场交易的主旋律。

 

①   前三季度 1-9 月全国 105 个城市住宅用地累计供应量同比增加 59%，但 4 月以后渐趋平稳，同比增幅大幅下降

图：2010 年 1-9 月住宅用地月度供应量

 

数据来源：CREIS 中指数据

根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2010 年 1-9 月，全国 105 个城市累计供应住宅用地 30928.4 万平方米，同比增加 59%。从月度分布来看，除 2010 年 7 月土地市场供应量略低于去年同期外，其余月份供应量均高于去年同期。从同比变化看，除 2 月受新年假期影响导致同比增幅略有下降之外，1-3 月同比增幅在 1 倍以上，二季度各月在 40%左右，7 月下降 1%，8-9 月同比增幅仅在 10%左右，远低于上半年水平。9 月，全国 105 个城市共推出住宅用地 3726.6 万平方米，环比增加 29%，同比增幅则仅 11%。

②   前三季度全国 105 个城市住宅用地累计成交量同比增加 49%，但 4 月起成交量低位徘徊，8-9 月低于去年同期

图：2010 年 1-9 月住宅用地月度成交量

 

数据来源：CREIS 中指数据

新政对于土地市场的冲击直接体现在成交量上，在三个月连续冲高之后，自 4 月起，全国 105 个城市住宅用地成交量持续走低，除 7 月成交量略高于 1 月以外，其余各月成交量均低于第一季度各月水平，但前 7 个月的成交量均高于去年同期。

根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2010 年 1-9 月，全国 105 个城市累计成交住宅用地 22989.4 万平方米，同比增加 49%。从月度分布来看，月度成交量从 4 月开始持续走低，并基本维持在 2200 万平方米这一水平。从同比变化看，前三个月同比增幅高位运行，分别为 255%、228%和 459%，自 4 月起，土地市场成交量同比增幅均在 25%以下，8、9 两个月更是同比下降。9 月，全国 105 个城市共成交住宅用地 2482.9 万平方米，环比增加 30%，同比则下降 6%。

③   住宅用地楼面均价现"双谷底"，同比增幅下降趋势明显

新政的冲击和长时间的政策空转激发的逆势抄底心理给土地市场交易增加了诸多不确定性因素，也为市场各方提供了相当的博弈空间，从而导致 2010 年各月楼面均价水平出现一系列波动，从而形成"W 形"的"双谷底"走势。从各月分布来看，1-4 月，全国 105 个城市住宅用地楼面均价持续下降，由 2175 元/平方米下降到 1461 元/平方米，5 月开始略微走高，从而导致 4 月成为一个"谷底"；在 5、6 两月的短暂"回暖"之后，时值新政"百日之期"的 7 月再次沦为"谷底"，楼面均价仅达到 1507 元/平方米，而 8、9 两月则连续冲高，分别达到 1777 元/平方米和 2661 元/平方米。

从同比增长率来看，2010 年 1-9 月各月地价同比增速整体下行，呈现出类似"W 形"的"双谷底"走势，两次谷底同样在 4 月和 7 月。

图：2010 年 1-9 月全国 105 个城市住宅用地楼面均价

 

数据来源：CREIS 中指数据

④   住宅用地平均溢价水平 4 月后低位运行，8-9 月有所回升

2010 年 1-9 月，伴随着住宅用地交易的相对疲软，全国 105 个城市住宅用地溢价率也呈现出一种与 2009 年完全相反的持续走低现象，同比增幅也呈现出明显的下滑趋势。从各月分布来看，除 8 月微有上扬以外，各月溢价率逐月下降的趋势十分明显。从同比变化看，前三个月溢价率分别是去年同期的 21.7 倍、16.1 倍和 6.3 倍，4 月则仅为去年的 1.8 倍，5月较去年增长 6%，而 6-9 月低于上年同期。这表明在新政之后，开发商拿地愈发理性，对于拿地成本的控制和目标地块品质的要求也愈发严格，从而导致高品质地块频频交易，而总体溢价水平却持续走低。

图：2010 年 1-9 月全国 105 个城市月度住宅用地溢价水平及其同比增长率

 

数据来源：CREIS 中指数据

⑤      1-9 月前 30 个城市土地出让金收入同比增长 70%，上海 1141 亿名列全国第一新政对于 2010 年 1-9 月的土地市场交易造成显著影响，但是政府的土地出让金收入并没有大幅减少，反而与去年同期相比大幅增加。1-9 月排名前  30 位的城市土地出让金收入共计 8922.85 亿元，同比增长近 70%。30 城市中，仅重庆土地出让金收入同比下降 9%，其他城市同比增加。土地出让金前 10 位的城市中，上海 1-9 月土地出让金高达 1141 亿元，同比增加 64%，已超过去年全年 1025 亿元的水平。北京土地出让金为 864 亿元，同比增加 51%，占去年全年收入的 93%。二三线城市的土地交易活跃，土地出让金收入大幅增加。天津 1-9 月不仅提完成土地供应计划，而且土地出让金收入超过去年的 739 亿元，仅次于上海、北京，全国第三。

表：1-9 月土地出让金收入排名前 30 位城市

 

数据来源：CREIS 中指数据

 

(2)   2010 年 1-9 月住宅用地排行榜

①   新政后总价地王以底价或小幅溢价成交为主，而新政前地王溢价超过 100%，最高接近 200%

表：2010 年 1-9 月全国成交住宅用地总价前十排行榜

 

数据来源：CREIS 中指数据

新政对于土地市场的交易造成了一定程度的冲击，但是热点地区的优质地块仍旧备受开发商青睐。从楼面地价来看，其中最低的"下关区滨江江边路以西 1 号地块"楼面均价也高达 5929 元/平方米，而楼面均价最高的"闸北区苏州河北岸东块 1 街坊地块"则高达 52783元  /平方米。总价前十位地块具有如下特征：①6 宗成交于新政前：但值得注意的是，9 月共有三幅地块进入前十位，包括排名前两位的南京滨江地块和第 9 位的上海黄浦江地块（创下上海纯住宅用地单价记录）。这一方面表明新政的冲击导致开发商拿地策略趋于谨慎，同时在长达 5 个月的政策空转之后，"地王"现象又有所抬头。②体量大：1-9 月成交总价前十的地块，体量都比较大，规划建筑面积均在 13 万平方米以上，规划建筑面积最大的地块高达301 万平方米。③楼面均价水平较高：除天津、福州和佛山的三宗地块以及位于南京的地块以外，其它地块楼面均价均接近或超过万元。④ 区域分布比较集中：其中 4 宗位于环渤海区域，4 宗位于长三角区域，2 宗位于珠三角区域。⑤多数为商住混合用地：成交总价前十的地块除第 9 位的黄浦江地块地块外，均为商住混合用地。⑥一线城市占据半壁江山：成交总价前十的地块中有 5 宗位于一线城市，其中，2 宗位于上海，3 宗位于北京。可见，一线城市优质地块仍旧备受开发商青睐。

②   上海、温州和福州包办楼面地价前 10 地块，上海独占一半

表：2010 年 1-9 月全国成交住宅用地楼面地价前十排行榜

 

数据来源：CREIS 中指数据

2010 年  1-9 月，新政的调控政策虽然给开发企业的资金造成了一定的压力，但是开发企业仍在竞拍优质地块。

①楼面地价前十的地块有 5 宗成交于新政之前，而且成交总价较高，除福州 2 宗地块外，其余登榜地块总价均在 4 亿元以上。福州的 2 宗地以个人的名义成交，虽然单价较高，但总价偏低。

②楼面地价前十地块体量都比较小，面积均在 5. 5万平方米以下，规划建筑面积均在 13.7万平方米以下。

③上海占据排行榜半壁江山：楼面地价前十地块中有 5 宗位于上海；另有 3 宗位于温州，两宗位于福州。

⑤楼面地价前十的地块，过半为纯住宅用地。

 

2. 新房市场

(1) 前三季度重点城市住宅成交量同比下降显著

表：2010 年前三季度主要城市交易情况一览

 

数据来源：CREIS 中指数据

2010 年前三季度，主要城市成交面积相比 09 年同期全线下跌。重点城市中，深圳、杭州、南京成交面积同比 09 年同期下跌幅度超过 50%；武汉、重庆前三季度成交量同比下跌幅度相对较小。青岛前三季度成交量与 09 年同期基本持平，市场表现较为乐观。

上半年，重点城市成交均价相比 09 年、08 年同期均大幅上涨，其中，深圳、杭州成交均价领涨全国，涨幅都超过了 50%。虽然成交均价明显高于去年同期水平，但是前三季度的同比涨幅较上半年的同比涨幅还是有所下降，可见调控政策抑制了楼市价格上涨步伐。

一 线 城 市 09-10年 前 三 季 度楼 市 成 交 量同比 变 化 图

 

二 线 城 市 09-10年 前 三 季 度楼 市 成 交 量同比 变 化 图

 

受新政调控影响，一线城市（北上广深）和二线城市（天津、重庆、武汉等 10 个城市）楼市成交量变化趋势都呈现出较为一致的规律：1 月份同比上涨，2 月受春节影响经历一个回落期，3、4 月份成交量环比上涨，但远不及 09 年同期，5 月份，新政调控作用显现，成交量大幅下跌（一线城市和二线城市平均降幅分别为 72.0%和 45.6%），6 月同比下跌幅度与 5月基本持平。

进入三季度，各城市成交量逐步回升，单月成交量虽然低于去年同期水平，但同比降幅逐步缩小。如一线城市降幅从 7 月的 63.0%缩小至 8 月的 51.7%，9 月进一步缩小至 1.3%；二线城市降幅从 7 月的 50.9%缩小至 8 月的 27.7%，9 月进一步缩小至 1.2%。表明一线城市的成交量在 5-8 月的降幅高于二线城市，受新政的影响更大，但到 9 月，两类城市的成交量均已接近去年同期。

价格方面，4 月"新国十条"出头后的 5-8 月，房价快速上涨势头得到遏制，部分城市出现下调，但在 9 月，随着成交量的持续回升，多数城市房价有所上涨：据中国房地产指数系统百城价格指数对 100 个城市的调查数据，在企业积极扩大促销力度、新开盘项目低价入市等因素的带动下，全国 100 个城市住宅（新房）平均价格在 7 月和 8 月分别环比下跌 1.32%和 0.03%，北京等十大城市在新政出台后的 5-8 月，价格指数累计降幅在 3%-5%之间。9月，100 个城市住宅平均价格环比上涨 0.7%，上涨的城市数从 8 月的 58 个增加到 86 个，北京等十大城市普遍上涨，平均涨幅为 0.83%。

 

 (2)   9 月主要城市住宅成交量普遍回升，成交均价较为平稳

表：2010 年 9 月中国主要城市住宅市场交易情报

 

数据来源：CREIS 中指数据

① 供应：9 月主要城市库存量普遍增加。上海商品住宅可售量增加 42 万平方米，深圳、杭州商品住宅可售面积增加约30万平方米。

②成交：9 月，30 个监测城市中，2/3 城市成交面积环比上涨，兰州、海口涨幅最为明显，环比上涨 100%以上。10 个重点城市中，北京、深圳、南京涨幅超过 50%，其他城市涨幅都在 20%以上。

③ 价格：本月各城市成交价格平稳，整体市场价格并未见明显波动。重点城市中，杭州环比上涨 12%；北京、上海成交价格环比下跌，其余城市变化幅度较小，基本保持稳定。但如前所述，9 月多数城市项目平均报价上涨，房价上涨预期强

烈。

9 月，楼市进入了传统的销售旺季，各城市交易量普遍上涨。30 个大中城市中，超过2/3 城市的成交量环比上涨，涨幅在 20%以上的城市占监测城市总数的 1/3。其中，北京、南京和深圳等重点城市成交面积环比涨幅都在 50%左右。4 月房地产调控新政的实施，使得各城市楼市交易量均滑向低谷，进入三季度，各城市成交量逐步回升，但是随着政策调控的逐步深入，市场需求释放缓慢，因此绝大多数城市成交量仍同比大幅下降。从成交均价来看，杭州、重庆等地 9 月小幅上涨，北京、上海成交均价环比下滑，其他城市成交价格波动较小，基本保持稳定。

(3) 北京——9 月成交量回升近 70%，成交均价环比下跌

2010 年 9 月，北京市商品住宅销售 12215 套，成交面积 134.58 万平方米，环比增长69.57%，均价 18127 元/平方米，环比下跌 14.37%（剔除保障性住房后，本月共成交 10534 套，121.67 万平方米）。1-9 月总成交面积 850.67 万平方米，同比下降 42.71%。

2010 年，北京商品住宅市场交易量波动明显，且均低于去年同期水平。受政策影响二季度成交量连续下滑，出现了 09 年以来的最低点。进入 7 月，成交量持续攀升，但绝对量仍低于上年同期。

图：北京商品住宅成交面积走势图

 

附注：北京商品住宅可售套数/面积及成交套数/面积除特殊说明外，皆为期房与现房相应数据的加总

数据来源：CREIS 中指数据

 

(4) 上海——成交量创今年新高，价格下滑

图：上海商品住宅成交面积走势图

 

数据来源：CREIS 中指数据

2010 年 9 月上海市商品住宅成交 17486 套，成交面积 186.04 万平方米，环比增长33.28%，均价 12341 元/平方米，环比下跌 5.72%。1-9 月总成交面积 1052.48 万平方米，同比 09 年下跌 45.89%。

受政策影响，5 月以来上海商品住宅成交量大幅下滑，此后有所回调，虽涨幅明显，但远远低于历史同期水平，致使 10 年二季度成交量不足 09 年同期水平的 40%。三季度以来成交量一路回升，在 9 月迎来今年的首个交易高峰，成交面积达 186.04 万平方米。商品住宅成交价格今年以来低位运行，在三季度略有下滑。

 

(5) 天津——9 月成交量环比增长 30%，价格平稳2010 年 9 月天津市商品住宅成交 8911 套，成交面积 95 万平方米，环比增长 33.7%，均价 9402 元/平方米，环比微涨 0.74%。1-9 月总成交面积 663.2 万平方米，同比 09 年下跌 30.99%。

2010 年 2 月至今，天津商品住宅单月成交量相比去年大幅缩水。第三季度成交量有所回升，但涨幅较小，成交价格变化平稳，无明显起落。

图：天津商品住宅成交面积走势图

 

数据来源：CREIS 中指数据

(6) 重庆——单月成交量再超 200 万平米，价格持续上扬

图：重庆商品房成交面积走势图

 

数据来源：CREIS 中指数据

2010年 9月重庆市商品房成交 28343套，成交面积 259.38 万平方米，环比增长 36.51%，均价 6436 元/平方米，环比上涨 10.15%。1-9 月总成交面积 1582.65 万平方米，同比 09 年下跌 8.17%。

新政调控使重庆商品房成交量在二季度落入低谷，月均成交量大幅低于去年同期。三季度成交量持续回升，9 月成交量自 4 月房交会以来再次突破 200 万平方米，同时成交价格在三季度一路上行。

 

(7) 深圳——9 月成交量环比增长 70%，创今年最高水平

图：深圳商品住宅成交面积走势图

 

数据来源：CREIS 中指数据

2010 年 9 月深圳市商品住宅成交 5416 套，成交面积 46.31 万平方米，环比大幅增长 77.51%，均价 20037 元/平方米，环比上涨 3.06%。1-9 月总成交面积 213.13 万平方米，同比 09 年下跌 57.98%。

2010 年初，商品住宅市场承 09 年良好态势，1 月份成交量达 35 万平方米，新政以后成交量持续低迷，其价格在 3 月份以来持续走低。7 月份以来商品住宅成交量开始回升，9 月，商品住宅成交面积达 46.31 万平方米，创下今年最高记录。9 月作为传统的销售旺季，供给充足，可售量增加 39 万平方米。

 

(8) 杭州——商品房成交量上涨近 50%，价格上扬

2010 年 9 月，杭州商品房成交 5863 套，成交面积 60.8 万平方米，环比增长 48.78%，均价 23121 元/平方米，环比上涨 12.25%。1-9 月总成交面积 260.37 万平方米，同比 09 年下降 51%。

进入三季度，杭州商品房成交量逐步回升，环比涨幅明显增加，9 月成交量恢复到新政调控之前的水平。但相比 09 年同期，成交量仍处于低位，月均成交量不足 09 年的 50%。 成交价格方面，2010 年杭州商品房市场的主要特点是波动剧烈，震荡上行，本月商品房价格继 7、8 两月回落之后，再次上扬。本月商品房可售量增加近 30 万平米，供给充裕。

图：杭州商品房成交面积走势图

 

数据来源：CREIS 中指数据

 

(9) 武汉——成交量追赶 09 年同期水平，价格小幅下跌

图：武汉商品房成交面积走势图

 

数据来源：CREIS 中指数据

2010 年 9 月，武汉市商品房成交 12930 套，成交面积 127.69 万平方米，环比上涨 25.33%，均价 6543 元/平方米，环比下跌 2.28%。1-9 月总成交面积 1009.35 万平方米，同比 09 年下跌 1.28%。

2010 年 2 月，受春节影响成交量落入低谷，随后大幅攀升，直至 5 月结束了上涨态势，此后成交量连续两月下滑。相反，成交价格波动中上行。9 月商品房承上月态势，成交量继续回升，价格稳中有降。

 

(10) 南京——成交量持续上涨，9 月突破 60 万平米

2010 年 9 月，南京市商品住宅成交 6096 套，成交面积 61.51 万平方米，环比大幅增长68.84%，但 1-9 月总成交面积 333.56 万平方米，同比 09 年下跌 53.1%。

2010 年以来，单月成交量均大幅低于 09 年同期水平，5 月成交量跌至本年春节期间水平。进入三季度，商品住宅成交量开始回升，环比增幅显著，但成交量较 09 年仍处于低位。

图：南京商品住宅成交面积走势图

 

数据来源：CREIS 中指数据

(11) 成都——成交量平缓上行，9 月环比上涨近 40%

2010 年 9 月，成都市商品房成交面积 102.49 万平方米，环比增长 39.37%，其中商品住宅成交 8889 套，成交面积 82.29 万平米。1-9 月商品房总成交面积 685.75 万平方米，同比 09 年下跌 26.2%。

图：成都商品房成交面积走势图

 

数据来源：CREIS 中指数据

3. 二手房市场

(1) 成交量：主要城市 3 季度二手房成交量均低于二季度，但 9 月有所回升

图：2008 年至今各城市二手房成交量季度走势图

 

数据来源： CREIS 中指数据

三季度各城市成交量均环比下降。其中，北京、武汉和南京环比下降 20%以上，北京成交 39725 套，环比下降 30%，降幅在 9 个城市中最高。天津下降 13%，其余城市降幅均不到 10%。与往年相比，各城市前三季度成交量均低于去年，但依然远高于 08 年前三季度的水平（08 年亦为政策调控年）。2010 年前三季度上海、南京和杭州的成交套数分别为 11.54 万套、4 万套和 1.8 万套左右，同比降幅分别为 44%、42%和 40%；天津、成都和北京降幅在 20%-30%之间；广州、深圳和武汉减幅相对较小，均不到 15%。

但从各月数据来看，各城市二手房成交量在 5-6 月持续下降后，三季度持续回升。9 月，各城市二手房成交套数纷纷高过 5-6 月，其中北京、上海、南京、杭州的成交套数比 5-6 月增长超过 50%，广州、深圳、天津增长超过 30%。

(2) 多数城市二手房占当地住宅市场比重上升，未来将给市场带来更大影响

图：2007 年至 2010 年 9 月各城市二手房与新房成交量比值

 

数据来源： CREIS 中指数据

2010 年 1-9 月，9 个城市中有 6 个城市的二手房成交套数超过新房。其中北京和深圳的二手房与新房成交套数比值分别为 2.4 和 3.7，较 09 年全年明显提高，广州、南京、杭州的二手房与新房成交比值也高于 1，且较 2009 年有所上升，仅天津、成都、武汉低于 1。

(3) 价格：快速上涨的势头得到遏制，各城市三季度价格指数累计涨幅均未超过 6%，平均涨幅仅为 2.71% 2010 年三季度，各城市二手房价格指数上涨的势头得到明显遏制，11 个城市的累积涨幅均低于  6%，平均涨幅为  2.71%。其中杭州不到  1%，为所有城市中最小，北京和南京次之，均不到 1.5%；广州和重庆的累计涨幅相对较大，也仅为 5.67%和 5.20%；其余城市的累积涨幅均在 2-3%之间。

2010 年前三季度，北京二手房价格指数累计上涨 36.76%，为所有城市中最高；深圳、武汉、成都累计涨幅均不到 20%，涨幅相对较小；其余城市的涨幅均在 20%-30%之间。

表：2010 年 9 月全国 11 个城市二手房价格指数表

 

数据来源： CREIS 中指数据

 

4. 开发企业

(1) 销售业绩：3 季度部分房地产企业销售额和销售面积增长显著受宏观调控影响，全国商品房销售额和销售面积增幅在 2，3 季度进一步趋窄，2010 年前  8 个月全国商品房销售面积为  5.27 亿平方米，同比增长  6.7%；全国商品房销售额达到2.64 万亿元，同比增长  12.6%。然而，部分龙头企业凭借强大的品牌实力和灵活的销售策略，带动销售面积和销售额在 3 季度增长，表现较为突出的为万科、保利和恒大。

图：代表房地产企业 2010 年 1-9 月销售额走势

 

 

万科凭借合理的推盘节奏和销售定价，2010 年 8 月企业实现销售金额 119.9 亿元，同比增加 149.0%，销售面积为 91.5 万平方米，创下了国内房地产企业单月销售的新纪录， 2010年 9月再次刷新记录，单月销售额达到 142.1 亿元，销售面积 113.6 万平米，环比增幅分别为 18.5% 和 24.2%。

2010 年 8 月，保利地产企业实现签约面积 83.3 万平方米，签约金额为 68.4 亿元，环比增幅分别为 86.7% 和 86.4%。9 月实现销售额 91.3 亿元，销售面积 87.9 万平米，继 8月再次刷新了公司单月销售的最高记录。

恒大地产在 4 月调控后首先提出了 85 折销售，凭借灵活的销售策略自 2010 年以来销售业绩表现不俗。2010 年 1-9 月，恒大地产实现销售额 356 亿元，销售面积 569.8 万平米，仅次于万科的 601.1 万平米，发展势头迅猛。

(2) 融资状况: 信贷收紧，企业积极拓宽多元化融资渠道

今年 4 月以来，由于国家对房地产行业的调控以及货币政策的从紧，企业贷款难度较大，国内贷款在房地产开发投资额占比逐步下降，同期由于销售速度的下降，个人按揭、定金和预付款在开发商资金来源所占比重也在逐步降低。此外，由于股市低迷，企业 IPO难度加大，2010 年到目前为止，仅有两家房地产企业实现上市。分别为中骏地产和融创中国。融创中国此前三次冲击 IPO 均遭失败。在 2010 年 10 月 7 日，第四次冲击 IPO，成功实现了香港交易所主板挂牌上市，募集资金 26.1 亿港元。然而，上市以来，股票连续下跌，目前较开盘价的 3.53 港元下降了 20%，体现出投资者的相对谨慎态度。

随着企业在银行和公开资本市场融资难度的加大，房地产企业为了自身的支撑快速发展，开始加速多元化投资途径，其中，债券、信托、票据、基金等融资方式受到广泛应用。

在信托融资方面，今年 1-8 月，房地产信托产品发行规模已超过 1047 亿元，和去年相比增加了一倍多。房产信托融资的成本相对较高，目前房地产企业通过信托融资的成本一般在12%-20%左右，有的甚至更高。当前房地产市场形势尚不明朗，房地产企业需未雨绸缪，多方拓展融资渠道，同时量入为出，谨慎拿地，确保企业持续稳健发展。

表：2010 年 3 季度部分房地产企业融资情况

 

数据来源：整理

 

(3) 资金状况：现金流仍较为充裕，但需警惕资产负债率和净借贷比率上升风险

房地产企业现金占总资产比率中值整体处于上升趋势，2010 年上半年，这一比率为13.2%，相比 2009 年底下降了 1.4 个百分点；但同过去 4 年相比，仍处于较高水平，说明目前房地产企业的现金流较为充裕。预收账款占总资产的比率近 5 年也出于上升趋势中，2008 年这一比率同比有所下降，但自 2009 年中期以来，这一比率上升较为明显，在 2010年半年这一比率为 11.4%，达到近 5 年最高点。预收账款的增长对房地产企业的未来业绩提供了较强的保障，同时也说明房地产企业短期偿债风险较低。

图：2006年至今房地产企业现金及预收账款占总资产比率中值

 

数据来源：整理

房地产企业的资产负债率中值近 5 年变化不大，在 60%~65%之间波动。2010 年中期达到 64.3%，处于最近 5 年的高点，比 2009 年底高 2.5 个百分点，然而仍位于合理的范围之内。净借贷比率 （有息负债-现金）/股东权益】变化幅度较大。在 2007 年和 2009 年，企业得益于销售业绩良好，这一比率相对较低。2010 年中期这一指标达到 46.6%，较 2009年底上升 22.2 个百分点，上升明显。可以看到，2010 年房地产企业再融资的困难对企业净借贷比的提升有明显影响。比如中海地产 2010 年上半年增加贷款 130 亿元，净借贷比从2009 年底的 22%上升到 2010 年的 48%。

图：2006 年至今房地产企业资产负债率与净借贷比中值

 

数据来源：整理

2009 年良好的销售状况使得企业的资金较为充足，预收账款的提升也为企业的业绩提供了较强的保障，但近期银行信贷的收缩和股市再融资难度的加大，2010 年中期企业资产负债率、净借贷比均处于近 3 年的高位，由此带来的中长期财务风险值得房地产企业警惕。

(4) 未来展望：新政将使得房地产企业行为进一步规范

2010 年 9 月底的新政策严格了土地竞买人资格审查，加强对住房用地供地和建设的监管，加大违法违规行为清理查处力度，提出因企业原因造成土地闲置一年以上的将禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动，对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。这些条款的出台将使房地产开发企业更加规范操作，另外，对于有严重违规行为的房地产开发企业将得不到土地和贷款，面临着经营困境。建议房地产企业应认清形势，谨慎拿地，同时加快销售节奏，提高资金周转率，促进企业的长期稳健发展。

 

5. 房地产经理人

 

 

2009 年起，中国指数研究院•中指调查对北京等 10 个主要城市的房地产经理人进行调查。最新完成的调查显示，经理人对四季度的市场预测多集中在维持平稳和窄幅震荡之间，可见经理人都认为在四季度市场不会出现大幅变动；但对于市场震荡的方向却出现了较为明显的分化，有些经理人认为市场会适度趋向好转，也有一定比例的经理人认为市场会转向低迷，可见业内人士对市场走势的判断出现了较大分歧。

 

(1) 整体市场预测：超过四成经理人认为四季度的市场形势将会保持平稳或适度转好调查显示，40.5%的经理人认为四季度的房地产市场形势相比三季度将较好；23.6%认为基本与三季度相似；但也存在 34.5%的经理人认为四季度相比二季度市场形势将转差。

图：经理人四季度市场形势认知（与三季度相比）

 

数据来源：中国指数研究院

(2) 住宅市场供求预测

①   六成以上经理人认为四季度住宅市场推盘增多，新增和可售面积都将增加

调查显示，60.4%的经理人认为四季度新上市面积将会增加，62.9%的经理人认为四季度住宅市场可售面积会增加，可见经理人认为，在现有市场环境下，开发商会加大推盘的力度，市场供应方面会较为活跃。

 

②   虽有三成经理人认为四季度销售量将萎缩，但半数以上经理人还是抱有乐观估计调查显示，44.3%的经理人认为四季度的销售量将小幅增加，9.4%认为会大幅增加。与此同时，32.9%的经理人认为四季度销售量将有不同程度的减少。由此可见，大多数经理人还是认为四季度住宅市场还是会出现供求两旺的态势。

 

③   经理人对四季度投资性购房的销售预测分化明显

调查显示，经理人对四季度投资性购房的预测分化较为明显，小幅上升、保持稳定、小幅下降的比例较为接近，可见在国家频繁出台限制投资性购房政策但执行力度却较小的双重影响下，经理人对市场中投资性购房者也捉摸不定。整体而言，经理人还是略偏向于投资性购房会有所减少的预测。

 

④   经理人对四季度房价的预测分歧明显，但整体上认为四季度房价上下浮动不超过 10%调查显示，2010 年经理人四季度预测调查显示，36.2%的经理人认为四季度房价会小幅上升，而 37.6%的经理人认为会小幅下降，此外 21.5%的经理人认为房价会保持平稳。从变化幅度上看，七成以上经理人都认为房价会在上下 10%的空间内浮动。

 

 (3) 土地市场预测：分歧较大

调查显示，43.2%的经理人认为四季度的土地形势将更加活跃；但 37.2%的经理人认为土地市场将转向低迷，意见分歧较为明显。但从下图可以看出，不管经理人对走势的转向预测为何，但都认为这种转向都集中在轻度的范围内，认为四季度市场不会出现较为显著大幅改变。

 

 (4) 政策环境：多数经理人认为四季度房地产市场的政策环境将收紧

调查显示，35.1%的经理人认为四季度的房地产市场的政策环境将轻度收缩，9.5%的经理人认为会深度收缩；此外，也有 26.4%的经理人认为会轻度宽松。整体而言，经理人认为四季度的政策环境将平稳中趋向收紧。

 

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