仕一邦：二套房认定标准 给高房价加点颜色

在新政步步紧逼下，二套房贷认定的标准给正在降温的高房价加重了颜色，而相比之前“国十条”的严厉来看，本次二套房认定标准对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。而从本次二套房贷政策来看，无疑是对高房价再次进行严厉打压，相信在此认定标准后还会有更为严厉的政策相继亮相。

首先来看，近年来严控第二套房贷是降低房价的有效措施。据调查自1998年以来的房地产市场繁荣期和按揭贷款成为普遍的消费方式是分不开的，而收紧房地产贷款则可以抑制购买需求。2007年国庆节前夕，央行颁布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对各地房产情况的首付比例作了规定，并提高了第二套房的贷款利率，但把判定“第二套房贷”的界定权力交给了各大银行。当2007年“金九银 十”房地产销售旺季到来时，房地产市场出现观望局面，其后房价明显有所下降。

据调查，2007年12月，央行出台《关于加强商业性房地产信贷管理补充通知》。央行明确统一了“第二套房贷”的界定标准——严令“以家庭为单位”认定房贷次数。《补充通知》出台后，房地产市场进行了一年多之久的调整阶段。从以往标准来看，二套房贷对于抑制房价起到很大作用，并且，严控第二套住房贷款，在近年来的调控政策中，是一项能使房价下降的有效措施和手段。

还有，对于当前楼市调整过程中，政策走的每一步都是非常至关重要的，因此，在政策调控过程中，决不可放松对于房贷从严政策，因为放松房地产贷款可以刺激需求。因为，在当前情势下，认定第二套房短期内还需要各大银行自己掌握，由于各商业银行对个人住房贷款的风险也存在着不同的认识，短期内执行统一标准存在一定难度，政策方面也将给商业银行留下一定的弹性空间。因此，对于二套房贷的严格把关是至关重要的环节。但从体而言，二套房贷认定对于此时高房价可谓当头一棒。

再有，二套房标准的认定，很可能会对于购房者的心理预期肯定会产生更大的影响。因为，自今年调控新政出台至今，对于楼市影响逐步深入，从成交量大幅下跌，各城市新开项目销售成绩冷淡就可以看出，之前国家新政已经深入楼市多年来的问题，而对于高房价的降低，时间正在证明国家政策的力度是奏效的，因此，从本次二套房认定标准的明确和细化来看，这无疑是再一次强化国家调控楼市和过高房价的决心。

最后，虽然二套房地对于抑制房价能起到良好作用，但是二套房贷款一般来讲弹性较大。因为，第二套住房贷款政策本身出自银监会，而各地方分行、支行在操作上存在随意性。银监会出台第二套房贷政策，可能是从本系统的金融安全出发。然而，第二套住房贷款者一般具有较强的支付能力，可以承受破产清偿的责任。实际上，需承担较大风险的恰恰是首次购房者，从房屋质量的安全性来说，二手房的结构显然不如新建商品房，许多地方支行从自身风险考虑，对住房贷款有更严格的标准控制，对超过一定年限的住房不予贷款。当前，银监会严控第二套住房贷款，可能更多考虑的是从总量上抑制进入房地产市场的贷款金额。

综上所述，仕一邦www.shiyibang.com 认为，目前新政力度之大，二套房的认定标准确实高房价再次加了点颜色，但是从谨慎角度来讲，对于资金丰厚的投资客和开发商他们仍有办法应对。如投资客可以转移去价格洼地掘金，开发商也可以采取先前他们为购房者暂时垫付首款的行为，并且用价格优惠抵消利率上浮等等的一系列办法。因此，这些都是我们不得不注意的地方，但总体而言，新政策和二套房贷的出台确实已经对楼市起到降温作用，而二套房的认定标准能否将投资客逼出楼市，是否意味着过高房价的合理回归，一切还是要看后期政策的落实情况。（注：仕一邦是内地一家智库机构，专致于宏观经济政策研究。本文只代表我机构观点。）

热推：中国房地产行业2010年一季度行业总结及市场未来分析，点击查看！

学雷锋热推：天津搜索，天津本地网站导航，点击看看！