仕一邦：住房保有税“风雨欲来 风满楼”

近期，国家政策对房地产市场的调控紧密而有力，高房价也在继三月份之后首度降温，而在此调控政策背景下来看，已是国家早有准备的，因为近几年来我国的房价异常暴涨，与当地居民的购买力严重脱节，并引发全国性的房地产投机风潮，而这样的畸形趋势已经严重损害了我国经济结构的平稳发展，因此，仕一邦www.shiyibang.com 认为，房地产市场当前的调控是为了楼市能够回归健康的发展道路，而近期，在一系列房地产调控组合拳中，住房保有税正在酝酿中呼之欲出。而这项政策如若出台那么势必会大大抑制投资性购房者的投机行为。

首先，继重庆宣布拟征特别房产消费税后，上海拟开征住房保有税。该项工作由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责，目前基本方案已定。而上海制订的方案也是对房产保有环节征税，其所起到的市场调节作用与物业税相同。但因物业税作为基本税种需要立法等多项工作的配合，又受制于目前房屋和土地分离的物权矛盾，才选择了房产保有税这种方式。在住房保有税办法上，可能对已被购买或自建并取得所有权证的房屋，一般是二手房和开发商投资新建造的商品房一并征收，而且会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免税。从方案中可以首先看出的就是，住房保有税的推出在很大程度上完善了房地产税收体系。

其次，仕一邦www.shiyibang.com 认为，住房保有税的征收对于投资者而言，就意味着投资房产的成本加大，以往在投资客看来买房就能有投资回报的思想将就此结束。因为，投资者阵营将被分化，一部分投机者将彻底退出房地产市场，这些人有一定的资金，基于投机心态，他们购买房产大都是为了赚点差价，但经不起风险损失。因此，征收住房保有税将打击非理性的投机者，让投资房产的行为更加理性，有利于市场的健康发展。

再有，住房保有税一旦征收，那么就将会解决当前房地产市场的一些突出问题，从目前的形式看可能会先从大户型或人均面积严重超标开始征，投资过重和大户型豪宅化的问题会被缓解。会让短期房价有所调整，目前房价短期上海过快中也存在这些矛盾。因此保有税的出台将会对抑制高房价形成一定压力。并且，大户型保有税推出的最终目的是让消费者把注意力转向小户型上，最终达到用消费者的需求来调节开发商的建造。住房保有税的开征，对遏制买家购买多套物业的欲望会产生很多影响。

最后，对于加税或者减税的确能对房地产市场价格起到相当大的作用。因为，住房保有税要将目标对准投资购房者，而不对普通老百姓保有的所有住房都收税。而在开征住房保有税之前，也应先明确当前楼市生活必需的住房免税，免税的范围可以采取最有利于纳税人的办法确定，比如按套数和按面积两个标准就高不就低的办法计算。还有就是住房保有税的征收额度应当根据楼市发展变化而变化。当房价过快上涨时，应当加大住房保有税的征收额度。而房价平稳时，则可适当降低，从而起到调节和杠杆的作用。

综上所述，仕一邦www.shiyibang.com 认为，在物业税未开征前，住房保有税很有可能会成为政府调控房地产市场的过渡性手段。因为，此房产税与物业税的性质一样，而物业税和房产税都是持有环节的税收，区别在于前者涵盖面更大，包括所有的不动产，所有房屋都要征税。而房产税仅对经营性房屋征税，广大民众的个人自用房屋是不用缴纳房产税的。因此，此项的意图是要抑制投机购房者的炒房行为，更重要的是，此政策一旦执行将对房地产市场和房价起到良好的调控作用。但仕一邦www.shiyibang.com 认为，保有税是否征收已经不在重要，但这个信号已经在开始扭转房地产市场的未来市场预期，他的影响更多的形式大于实际意义。因为，风雨欲来，风满楼。（注：仕一邦是内地一家智库机构，专致于宏观经济政策研究。本文只代表我机构观点。）

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