仕一邦：成交量下跌明显，节后更有看点

临近春节，受近一个月来调控政策影响，各地买方观望情绪不断加重，部分城市的销售量成交量大幅下滑。数据显示，截至1月北京、上海和深圳的一手房周成交量环比分别下降5%、3%和18%，深圳、天津和成都的二手房周成交量环比降幅均超过50%。由此可见，这次政策频出的同时，购房者的心理不断的发生变化。市场观望情绪正在逐步蔓延，二手房住宅市场已经开始陷入僵局。预计今年春节后，国内二手房市场成交量仍将继续走低，甚至可能大幅下滑。到时，国内越来越多城市的房价将有可能继续下探。

首先，仕一邦www.shiyibang.com 认为，每逢岁末年初房地产市场整体都会呈现不同幅度的规律性回调。近期数据显示，在监测的31个城市中，成交面积环比下跌的有23个城市，其中，9个城市环比跌幅超过40%，而南京销售量比2009年12月竟锐减七成，落差相比去年十分明显。显然，自国十一条出台后，对楼市的影响不言而喻。许多售楼处相比起元旦前，看房者都明显减少了许多。虽然楼市新政部分细则执行起来比较难，不过，第二套房贷款首付款比例不得低于40%对楼市影响很大。而从近这几年的观察来看，按揭的成数和利率对房地产需求都是影响最大的。今年也是因为担心优惠政策取消，去年部分城市成交量出现了爆发式的上涨，这也会透支一部分今年的购房需求。而如果提高首付比例，购房需求自然就降下来了。

其次，依惯常市场逻辑而言，在成交下滑之后，开发商销售量受阻，资金回笼势必会出现困难，拓展开发难以为继，最终惟有降价打折售房。而从短期来看，房价已经有所撼动。但这场降低房价回归理性的道路才刚刚开始。这势必是一场持久战，不可能速战速决。但从目前来看，诸多调整政策指向的，均是遏制房价过快上涨，打击炒房等投机行为。而从目前来看，已出的调整政策及取得的效果看，市场的投资活动已明显减少，可以说基本可达到抑制房价过快上涨的目的，预计短期内不会有更多政策出台。但是，随着宏观经济的复苏，一些财政层面的调整会出现，比如说加息。

再有，今年1月份上半月，北京、上海两地的楼市成交量大幅下挫。北京新房与二手房市场成交量分别较去年12月同期下降56.6%和73.6%。深圳楼市新年后成交接连下滑。最新一周深圳商品住宅成交总套数为819套，日均成交117套，环比降低20.87%，成交面积和成交金额环比分别下降17.30%和17.88%。这些种种成交量下跌数据表明，成交量的骤降也是因为传统淡季的来临，春节前夕楼市交易走弱，更大的原因则是普遍共识的调控政策发力见效。去年12月份以来，34天内中央已经连出5拳调控楼市。尤其是 1月10日，空前全面，涵盖增加供给、抑制投机、信息透明、防控热钱、地方政府问责等房地产市场方方面面的“国11条”出台。如此连环紧凑的出手，让暴热的楼市感到了寒风来袭。

还有，数据显示上海在刚刚过去的1月，商品住宅成交面积为70万平方米，环比去年12月大幅减少51%；成交均价也比2009年12月微跌1.16%，为19953元/平方米。在地方“两会”期间，上海楼市状态更受关注。事实上，上海楼市刚在新一轮房地产调控首月遭遇成交量历年最大降幅。基于季节性因素，今年初的房地产市场与去年初相似，但仔细回味却又不相同。去年初楼市虽然低迷，外部经济环境也较差，但政策环境确实是宽松的，另外价格已经基本调整到位，这构成了2009年楼市得以向上突破的基础。而今年初的情况是，外部经济环境已经好转，但政策面却紧缩，价格也到了新高，市场有向下调整的要求。所以，在楼市发展的“顶峰”阶段遭遇政策调控，楼市没有理由再往上走。

最后，仕一邦www.shiyibang.com 认为，国家多次出台措施，调控房地产市场。一系列组合拳的出击，正使国内房地产市场发生重大的转变。在广州、上海、深圳等一线城市，房地产调控政策已经显示出威力，买家观望气氛加重，投资客逐步撤离市场。而据广州市场了解到，首付最低两成、利率最低七折的优惠政策取消，对市场影响很大。1月本来就是房地产市场的淡季，往年，该1月成交要比前一年12月高峰期减少一半左右，但今年1月前两周，成交环比少了60%～70%，以往二套房和首套房的成交大致各占一半，但1月前两周中二套房占比只有10%左右。 而一手市场方面，广州一手住宅成交出现价量齐跌趋势。今年1月1日至24日，广州网签成交4749套，同比下跌14%，环比回落16%。由此可见，由于目前市场投资品种很少，特别是二手房业主不急于出售，也不愿意降价，而由于受到春节假期、楼市调整预期等因素影响，买家现在也不急于出手，因此，导致目前广州二手楼市基本上是有价无市。

综上所述，仕一邦www.shiyibang.com 认为，目前市场本身就是处于一个不稳定阶段，从此也能看出，成交量下跌也是正常现象。尤其是在经历了2008年房地产市场房价创出历史新高的情况下，去年既超出普通市民购房能力，又使市场存在了一定的泡沫，调整的政策国十一条就是政府遏止房价过快增长的重拳。俗话说，一年之计在于春，开发商开年布局很重要，既要聚拢一定人气决战2010，但从历年情况看，春节期间的成交量不会再有走上坡路的可能，而春节后房地产市场观望气氛会更加浓厚。那么成交量继续下滑开发商的日子就会不好过，想若如果在像去年春节那样出现降价促销老百姓应该就不会像以前那样买帐了。

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