仕一邦：房地产业健康秩序需遏制囤地

2009年房地产有了较快的恢复，但同时房价在一些地区和城市上涨过快，也引起了中央高度重视。作为土地市场09年表现的极为活跃，供销两旺。众多开发企业拿地热情异常高涨，成交地块的楼面地价不断攀升。进入10月后，土地成交更是异常火爆，一些大型地产商成为了09年市场的主角。但另一方面，面对地价、房价的不断上行，开发商囤地、捂盘等现象也开始滋生。对此，国家频繁出台相关政策，一再明确今年大力规范房地产市场秩序。可以看出对于打击囤地问题，这次政府给予强有力的政策，还有决心。

对于打击囤地现象国家一直在做着努力的工作，今年 1月14日国土资源部副部发言人说，截至2009年底，全国仍有约1万公顷闲置土地，其中有54%是政府原因造成的，包括规划调整、土地经济纠纷造成司法查封等，致使土地不能按期开发。针对这些问题，国土部正在安排清查处理，要求各地在2010年1月底之前基本处理完毕。作为2009年的房地产市场跌宕起伏“地王”频现、土地闲置、开发商囤地，土地、房子比着飙价。政府除了坚决回收流动性外，在国办的《通知》中明确提出要增加土地的有效供应，提高普通商品住房和保障性住房的供地比例，以打击开发商囤地清理闲置土地为目的，有效抑制不断疯涨的房价。由此可见，针对愈演愈烈的“囤地囤房”现象，其实，国家打算严查囤地现象已经早有苗头。而这次政府加大对闲置土地的处置力度，恐怕对高房价自然就会造成很大压力。

其实如何使房地产建设能走入一个健康的轨道，是需要长期政策的良好控制来维持的。在今年看来，解决土地供应问题只是中央调控今年地产市场的起步，接下来政府还会在促进住房销售环节下大力气整顿。毕竟，只有自住型住房需求的提高才能促进整体经济健康发展，过高的楼价会对本地经济活力产生严重负面作用。而想要彻底抑制高房价打击囤地问题，仕一邦www.shiyibang.com 认为，今年政府还应出台相应政策。

对于今年仕一邦www.shiyibang.com 认为，政策还应继续采取有效措施，以经济手段提高开发商的囤地代价。要求房地产开发商必须一次性付清购地款才能取得土地所有权证书。开发商只有取得土地所有权证书以后，才能据此抵押贷款。由于种种原因，这一规定并没有被一些地方政府严格执行。其实，对依靠银行贷款进行房屋开发的房地产企业而言，严格执行这一规定将大大增加拿地成本，有利于遏制开发商以小博大甚至“空手套白狼”的囤地行为。目前，有地方已经开始着手提高开发商违约成本，比如，广州市提出,将除了实行竞买保证金制度外，还要求竞得人缴纳相当于成交价10%的定金，此举意味着开发商拍得土地价格越高，今后违约被罚的钱就越多。

其二，加强土地出让的后续管理，加大对囤地的监督和处理力度，这是立竿见影的措施。地方政府对出售的土地不能一卖了之，应对开发商购地后的开发过程进行监控，督促其及时开发，严格执行闲置土地逾期收回的政策。同时，地方政府应对开发商建立诚信档案，一旦查出开发商哄抬地价、囤地闲置、恶意拖欠出让金等行为，将在土地市场设立限制门槛等，增加其违约风险。

其三，建立土地供应和土地价格稳定的良性预期，也能大大降低开发商的囤地意愿。国土资源部此次已经对地方政府提出要求，要及时向社会公开供地计划、供应结果和实际开发利用情况动态信息。各地方政府应在耕地保护的基础上稳定土地供应面积与价格，增强土地供给和出让的透明度和公开性，消除开发商对于地价上涨和土地供应紧张的担忧。一旦开发商面临长期稳定的地价曲线时，大量囤地不仅无法获取土地增值收益，还意味着较高的经营成本，囤地的动力也就大大削减了。

所以，在今年政策上更应继续加强对中国房地产市场的宏观调控，严厉打击房地产开发企业囤地、炒地行为。而面对当前房价过快上涨的势头，房地产市场过热，更深层的原因是因为经济发展结构不平衡所致。因为金融危机后大量制造业、服务业等很多其他行业领域投资回报率低于房地产行业，所以导致了大量热钱集中在房地产和股市这些有虚拟性质的领域，使房价不断攀升屡创历史新高。所以从根本上解决房市过热的问题，最重要的是使整个经济协调发展，创造其他领域的经营和进一步盈利条件，使更多行业能够走出无利可图的状况，分流房地产市场的大量资金，使市场恢复平稳发展状态。

综上所述，仕一邦www.shiyibang.com 认为，如果今年政策继续加大力度，制定长远的规划和政策，使我国的房地产有一个稳定发展的局面，那么囤地现象就会逐渐减少。而从长远来看，如果建立长期稳定土地供需关系和土地价格体系，进行深层次配套改革才是根本之策。这其中包括调整国家产业结构、减少对房地产行业的过多依赖，改革目前财税体制、减少地方政府对土地财政的依赖，打破土地供给的地方政府垄断机制，商品房用地流转机制更灵活，土地供给和开发进度的信息透明公开，并受全社会监督等。可以预期，随着各项土地政策和体制的完善，开发商会积极调整自身经营行为，减少囤地，形成开发销售的良性循环。那么这样一来，高房价自然会早日回归健康道路。

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