仕一邦：“高昂”房价2010年理性回归

2009年年末，国家出台了一系列房地产调控政策，各地鼓励购房的优惠政策也陆续终止，这回政府出拳不可谓不重。一是二套房转让减免税优惠措施要在转让5年后才能享受，整整延长了3年，这期间转让要多交房价的5%；二是新政策规定土地出让时一次性要交清50%出让款，一年内要交完出让款。这就无疑给开发商增加压力。这次政策调控并不是说要打压房地产业，而是能够使房价理性回归与普宅供应都是保民生，它也是政策的基础。但政策一出也引发了各界对2010年的猜想，那就是房价是否真的能够回归理性。那么就此猜想，仕一邦www.shiyibang.com 今天将为确权者做一次分析预测。

首先，仕一邦www.shiyibang.com 认为，房价近几年的上涨是比较复杂的。作为房地产业链条的较长，涉及上下游几十个行业。在一定程度上房地产业的兴衰是经济景气的风向标。可房价如此的疯涨那么也不是好事了。可以说房价是把双刃剑:跌得太狠于国于民不利，那么涨得太疯,于国于民也不利。所以，房价非理性上涨吃亏的是老百姓。对普通百姓来说攒钱买房子无非想自住。房价高涨让他们房梦难圆。房价疯涨对于投资客也未必能占尽便宜。住房兼具自住与投资属性。从投资的角度说当周围的同事、朋友都跃跃欲试，甚至借钱炒楼的时候，你就要警惕楼市的泡沫正在膨胀投资的风险正在加剧。那么，最终损害的是经济全局。楼市的过度火爆少不了占用银行信贷。购房者买房要贷款,开发商盖楼也要贷款。完全靠自有资金买房、盖楼的毕竟是极少数。人们常说金融是经济的血脉。楼市的亮丽泡沫一旦破裂，银行首当其冲，那么可想而知后果是不堪设想的。

其次，继前期紧锣密鼓的调控风声之后，对房价变化比较明显，而成交量明显的下滑使我们都有目共睹的。而作为对房价的降温就像物理降温不一定完全能够降温，但是最表面的温度还是降下来了。现在从一些很细微的细节上来看，在一些二三线城市里，现在已经出现了新一轮的退房的现象。在北京又出现了炒楼花的现象，就是在房子刚开盘的时候买的房子，房子还没有竣工，现在就开始卖期房了。这个现象在去年没有，因为它有更好的预期，房子可以过几个月卖更高的价格，所以他不会在期房阶段就出手。现在这种现象就又出来了，在08年年底到09年年初也出现过这样的现象。这种相似性让我们不得不怀疑是不是新一轮的房地产降价周期慢慢上演。

还有，仕一邦www.shiyibang.com 认为，房地产市场本质上就是信心市场。早在元旦前，就有不少开发商为了增加年度任务，陆续推出了促销活动来吸引消费者。元旦后，开发商业绩指标都指向2010年，并不急于出货，价格也比元旦前坚挺。因此购房者对比前后价格，便采取观望态度。对于房地产市场而言也是一样的。一般人有买涨不买跌的心理，因为怕涨，所以在未涨时以便宜价买入。但是房价涨幅降低了，停止上涨了，人们就会观望，开始下跌了，那就不再购买，起码会迟延购买。在加上政策还有新闻元素，更是让观望气氛浓重，所以信心一失也就是大势既去，房价下跌一触即发。

再有，今年国家在保障性住房建设这一块加大了力度。要想维持房地产业平稳增长和解决民生、建设和谐社会的双重目标体制下，经济适用房、安居房等非商品性住房开发力度加大，保障性住房供应增加。保障性住房供应增加，使商品性住房市场上的刚性需求进一步下降。在全球资产泡沫严重的宏观环境下，房价下跌的压力进一步增大。还有，在增加普通住房供应方面，政府通过提供更多的土地，扩大保障性住房的供应量，增加廉租房、限价房、解困房的建设，继续为中低收入家庭购买第一套住房与改善性住房提供优惠的贷款与税收政策，确权者有更多的期待能够实现。因此，随着保障性住房建设体系的加速推进，这一推动房价调整的触发点启动进程也在加速。

最后，呼声已久的物业税如若今年出台也将促使房价早日回归健康道路。由于房地产投资性购房的增加，很多人尤其是富人把钱投到房地产去，富人占有大量房产现象还存在，尤其在中国房地产界，所以这种情况下如果实施物业税，对投资现象有很大的遏制作用。如果这种投资性的数量减少了，对刚性需求必然减少了负担，这就是为什么真正实施物业税以后，尤其刚实施物业税的阶段，房价可能会下降的原因。还有，物业税开征以后会增加市场供应量，因为这样增加成本以后，不少投资者觉得这样投资可能不太划算，纷纷抛售手中的房产，房产如果真拿到市场中，必然由供求关系决定，当供大于求的时候房价下跌必然是趋势，但是下跌幅度还是看区域和房子具体的市场价值。

综上所述，仕一邦www.shiyibang.com 认为，经历了2009年房地产市场销售的火爆，既是对2008年被压抑需求的释放，也是对2010年需求的透支，那么2010年楼市销售量下滑或难避免。况且，近期政府调控楼市的政策及表态密集出现不断的深化，让消费者加重了购房者的观望气氛，而投资投机性购房者在今年很可能将加速离场或抛售物业，那么成交量就会进一步下降。尤其是在一些部分城市，房价已经有所回落，而预计今年会有更多的开发商面对消费者观望或弃购、成交量下降的大势，也将采取降价促销措施以刺激销售。因此，2010年一系列的房地产政策调控下，房价回归健康道路已经为时不远。

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