2009年即将结束，关于房地产市场的是是非非基本尘埃落定，2010年即将迎来，在这里，仕一邦房地产投资研究中心通过本文对即将过去的2009年房地产市场所经过的变化与起伏进行总结，并利用敏锐的宏观剖析对2010年房地产行业形势进行分析。

本文的立足点是“宏观经济分析”，分析的基础来源是各种“数据”与政策指导分析，仕一邦房地产投资研究中心并不只通过简单的数据阐述，而是透过数据本身深入分析并详细阐述宏观经济政策对房地产市场的影响以及应变。

2009年全国房地产运行情况与分析————2009年房地产市场急剧升温

在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，09年大陆房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。
（1）．投资增长：逐季加快，回升势头好于08年预期
    在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来大陆房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。此前业界预测今年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于08年预期。

（2）．销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增

进入2009年中旬以来，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度，全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。

（3）．价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续上行
    在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。
    分地区看，9月份全国70个大中城市房价同比上涨的城市有57个，比6月份增加了26个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳11.1%、温州8.2%、金华7.7%、银川6.1%、宁波4.9%；价格下降最大的5个城市是：石家庄下降3.7%、吉林下降3.3%、岳阳下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。近期北京、上海等一线城市房价涨幅较大，同时西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价加速上涨趋势也更大，更创历史新高，表明大陆房地产市场的涨价潮正在从一线城市蔓延至二、三线城市，持续高涨的房价已经引起中央政府的高度重视，由此开始了09年底出台的“国四条”等连续抑制政策，这对2010年的房地产市场造成较大影响，也对明年的市场预期更加谨慎。

（4）．资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快

受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，09年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。仅仅前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%，增速比上半年提高了15.2个百分点，比去年同期提高了28.2个百分点。尤其值得关注的是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。前三季度国内贷款增速达47.2%，同比加快了近40个百分点，占资金来源的比重达21%，同比提高了2个百分点；个人按揭贷款增速达107.7%，去年同期则是下降14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了6.6个百分点。

 
（5）．供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹

仅仅前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比上半年提高2.7个百分点，这是今年以来施工面积增速连续4个月实现正增长。房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的“量价齐升”和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。

（6）．国房景气指数持续走高

09年的9月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.08，比8月份提高1.00点，比6月份提高4.5点，是今年以来连续第2个月保持在100以上。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.01，比8月份提高2.26点；本年资金来源分类指数为107.75，比8月份提高1.93点；土地开发面积分类指数为93.93，比8月份提高0.68点；商品房空置面积分类指数为90.32，比8月份提高1.01点；房屋施工面积分类指数为99.06，比8月份提高4.11点。

2、多种因素促进房地产市场逆势上扬，房价持续高涨：
（1）．宽松的货币政策是直接原因

房地产是典型的资金密集型行业，资金松紧对房地产运行有决定性影响。今年以来，为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了降低了首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了住房消费。供给方面，适度宽松的货币政策为开发商提供了充裕的资金，缓解了开发商资金紧张的局面；需求方面，数次下调存贷款利率，降低购房首付款比例，导致包括自住和投资投机在内的市场需求被同时放大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，前期积压的市场需求得到集中释放，从而引起了房价的大幅上涨。

（2）．通胀预期是间接诱因

基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上国内外经济触底回升势头好于预期，投资者对未来通货膨胀的预期越来越强烈，尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大，在经济不景气、金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为大陆高收入者资产保值增值的首选。如果说今年一季度，房地产市场需求还是以自住型和改善型需求为主的话，那么进入二季度以来，投资和投机型需求则成为市场需求主体和房价上涨的主力军。进入三季度，随着货币政策的动态微调（如收紧二套房贷），投资投机需求有所抑制，引起了部分城市（如北京、上海、深圳）成交量的再度萎缩，出现“价升量滞”的局面。但进入四季度，由于对通货膨胀预期的恐慌以及对2010年政策预期的谨慎，部分城市外来投资资金的大量进入，供应量不足等影响，房价持续高涨，屡创新高，造成大部分城市房地产市场“火爆”异常，这种形势由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市逐渐蔓延开来。

(3)．消费结构升级是重要基础：

国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不断下降）。2008年大陆人均GDP达到3266.8美元，09年大陆人均GDP将超过3500美元，根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是大陆居民消费结构升级的主力军。今年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与大陆居民结构持续升级，对住房的消费需求不断增加分不开的。