仕一邦：2010年房地产行业形势及展望分析

一、       大陆房地产市场再次、继续调整的方向分析：

2009年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，大陆房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。从发展趋势来看，尽管大陆2010年房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长，房价继续上涨的可能性小于盘整下挫的可能性，故房价明显下跌的可能性更大。

第一阶段政策调整：已经从2009年底开始作出宏观及政策调整——2009年房地产市场房价过快上涨，屡创新高等问题，应引起中央政府高度重视。为稳定房价，抑制投资投机性购房，国务院常务会议提出按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。

连续多条政策就是基于此来推出的，新政策的出台基调：在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

下一阶段政策倾向：应按照有保有压、区别对待的原则，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场健康稳定发展作为下一阶段制定房地产调控政策的基本方针。

继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。同时，加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度，加强房地产信贷风险管理是下一阶段的政策倾向。

需要关注的未来新政策是：差别化金融政策和土地有效供应政策的提出，可能会随后导致金融部门和土地部门出台不同政策，来落实2009年底“国四条”精神，打压房价是基调。此外，2010年的更多新政策，执行力度的关注应该来源于整治市场乱相，包括囤地、捂盘、假按揭、乱收定金、哄抬房价等等。接下来，土地招拍挂可能做调整，上海预申请制度可能被全国推广；商品房预售将被严格执行，可能会提高预售标准等等。

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二、2010年房地产市场发展形势与分析：

大幅调整的可能性不大，但房价继续上涨的可能性小于盘整下挫的可能性。

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三、2010年房地产行业发展问题及应对：

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四、2010年整体行业展望：

■在市场供给方面，由于企业资金实力加强后加大供给成为自然选择、国土资源部近期加大“囤地”调查力度以及住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工，仕一邦认为原则上大部分城市并不存在短期内供给不足的局面。

■在成交量方面，预计2010年一些省市交易量受高房价的影响会下降，但多数中西部地区特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅仍较低，交易量仍可能增长，全国总的销售量会比较平稳，但由于2009年全年购买力的极大释放，2010年相比2009年成交量会长时间低迷。

■在不动产确权价格走势方面，预计2010年不动产确权价格缺少空间和动能继续不断上行；而不动产确权价格继续上涨的可能性远远小于短期内盘整下挫的可能性；主要原因在于：
    抑制及遏制投资投机需求的调控政策影响深远；
    09年购买力极大释放，09年销售价格的大幅上扬已经远远超过07年；
    宽松的货币政策收紧预期；
    主要城市成交量预期低迷；
    购房者对不动产保值增值及通货膨胀预期恐慌的心理变化；
    以及由上述原因引起的开发企业加大快速推盘及回笼资金压力；
    部分城市商品房供过于求等。

 仕一邦房地产投资研究中心

部分数据来源于：天津房地产信息网  www.housetj.com

资讯天机网  www.newstj.com

凤凰中文网  www.ifeng.com

搜房网  www.soufun.com

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