仕一邦：观看年底房地产电影之“大有看头”

在不到半个月的时间里，楼市调控政策频频发力。从“国四条”到“拿地首付不低于50%”，再到“营业税优惠政策”终止，中央政府密集出台了多个楼市调控政策。就在政府稳定房地产价格的调控措施频频发力的同时，楼市“高烧”依然不退。但就当前形势来看，房地产调控措施开始进入密集出台期，未来或有“重拳”或是“连环拳”攻击楼市。这次政策和以往过去的一年截然不同的是，过去一年政府是尽力力挺房地产业，而这次“政府传递的信号非常明确，即遏制房价的过快上涨。指向性也是非常明显的，有保有压，抑制投机性购房，鼓励自住和改善型购房。

　　同样是就在 12月23日，为严厉打击房地产开发企业囤地、炒地行为，国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策，警示房地产开发商根据实际开发能力理性取得土地，及时开发利用。据国土资源部在挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会上公布的调查显示，截至目前，全国闲置土地的房地产用地约有1万公顷，相当于1亿平方米，闲置土地中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。

这闲置的1万公顷土地不仅包括2003年以来我国实行土地招拍挂后出让的土地，也包括此前协议出让的土地。最近5年来，全国房地产开发用地的年平均出让规模为6.7万公顷。而对闲置土地的处置，肯定是存在一定难度，尤其是关于对供而未用土地的回收。而这其中，主要是一些地方政府担心会影响当地招商引资的环境。尽管如此，昨日国土部还是点名通报了18宗闲置地块的情况，它们分布在北京、上海、浙江、山东、福建、湖南、广西、吉林、宁夏9省（区、市），当中闲置满一年未满两年的有11宗，闲置满两年的有7宗，其中时间最长的竟达5年多；按闲置原因分类，企业自身原因的有5宗，政府拆迁未及时交地原因的有5宗，城市规划调整原因的有5宗，其他政府及有关部门原因的有3宗。值得一提的是，在上述被曝光的地块中，便包括两宗2004年8月31日土地协议出让时即将结束的最后一天被协议出让的土地。

而在房地产用地“撂荒”中，群众意见最大的，就是开发商或打着开发商旗号的“地贩子”、“囤地”行为。多年来在我国的城市房地产界，“不盖房子、只倒土地”的所谓开发商为数相当多。稳定房地产市场的一个主要手段，就是土地政策参与宏观调控，在地价房价上涨过快时，增加土地和房屋供给。而囤地扰乱了土地与住房之间的供需信号。开发商“囤地”的另一个动机，就是到资本市场“圈钱”。以囤积土地为抵押，可以到银行贷款，可以通过囤积土地实现固定资产增加，再到资本市场圈更多资金。因此，要打击房地产用地“撂荒”，必须充分估计房地产用地的金融属性，土地调控、银行监管、证券监管部门要密切配合，严格控制土地资本化的速度、程度，防止房地产引发的金融风险。而仕一邦www.shiyibang.com 认为，对于对房地产用地“撂荒”查证虽有一定难度，但并不复杂，关键是要狠狠的出重拳才能解决根本问题。

说到囤地在带给开发商巨额利润的同时，由于供应土地未能转化为成品住宅的有效供给，广大购房者看到的只有不断上涨的房价。如果囤地不打压，上市房企囤地的规模将越来越大。结果必定是房价继续成倍的上涨。而国土资源部这场清查囤地的运动来得正是时机。这次严格按照国务院的相关政策，上市的房企必须在两年之内将拿到的土地开发完毕，那么平均每个房企每年至少需要完成的竣工面积将超过1000万平方米。当销售压力将变得无穷大的时候，这些房企怎么可能还能将旗下项目大肆提价？实际上，国土资源部早就出台了一系列政策限制开发商囤地，最明确的规定便是闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费，超过两年没有开发的要无偿收回。而如果国土资源部这次是动真格而不是走过场，囤地越多的企业，面临的资金和销售压力将越大，那么房价就一定有望回归理性。

而从以上国家抑制的房地产政策上，仕一邦www.shiyibang.com 觉得，大家应该也能看到的就是房价本身的“成本”真相不断的浮出水面。土地的囤积现象我们想也并不是今日才有的的事情，而以前这种想象不会是有政府来揭示的，可见只要政府出手的事情，自然就会有了原由也让百姓从中看的既清楚又模糊。其实大多数人都知道房地产业本身就是暴利行业，2003和2004年连续成为中国十大暴利行业之首。不过到底利润率多高，造房子的成本相对于房价是如何低，不少人是不了解的。而目前房价成本的真相正不断浮出水面。如有报道说中国第一高价楼上海的汤臣一品的售价，是其土地成本的25倍。福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，引起社会广泛关注。经测算，该市开发商的利润率平均约为50%，最低的约20%，最高的超过90%。有报道说对数十家房地产企业的抽查中，发现大量存在瞒报利润，偷逃所得税的问题。虽然很多对房子狂势的老百姓根本不考虑开发商赚多少钱，不过这些暴利成为普遍了解的事实后，很多人就不再甘心用自己半生的积蓄在暴力最高点时蜂拥抢房了。这点是需要大众都需认可和慢慢必须承认的事实。

而目前来看政府出台的一系列调控政策最主要的还要看各地政府的配合。一些地方政府过分依赖房地产拉动市场，不作为或者少作为并不鲜见。能够挤出闲置地，保障充足的土地供应，也是有一定困难的，但在大势所趋下，仕一邦www.shiyibang.com 认为，我们应该看到和意识到，一个行业的疯狂程度越高，它的形势就会越加严重，没有一个行业能一直在疯狂中前行的，如果不及时配合国家所出台的政策脚步前行，那么房地产泡沫也将在日后不攻自破，所以要自觉总比事发后后悔要好，要谨记市场不是无规律的，它的规律就是唯有平衡和稳定才能发展的健康。

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