仕一邦：综观一线城市 甲级写字楼市场

一线城市写字楼市场是否繁荣是显示其经济环境是否景气的一个重要指标，受金融危机影响，写字楼市场一度遭遇寒流，空置率上升、交投惨淡。经过一年时间，在目前我国各一线城市甲级写字楼市场的景象如何呢？

目前在深圳，某些甲级写字楼要寻求整体成交，这样做造成了，甲级写字楼的可售比例缩小。在9月份成交业绩良好的大厦，只有少部分可散售；10初开始销售的商业楼盘，均价19000元/平方米，目前已经全部销售完毕，也是因为其可真正在市场上销售的面积不多。目前写字楼的总体供应不多，特别是甲级写字楼，供应更少，所以很多写字楼根本不愁销售，所以才会出现现在的现象。在这样成交火爆的局面上，带来的是甲级写字楼价格的普涨，9月份，在售的甲级写字楼环比8月份基本都在上涨，最高的商业楼盘，上涨2000元/平方米，最低的楼盘，上涨500元/平方米。

目前在上海，甲级写字楼市场在刚刚过去的三季度的吸纳量止跌回升，但今年乃明年中期的租金预期仍然下行。据最新报告预测2009年上海甲级写字楼租金整体降幅在15%左右，并可能到2011年迎来真正的触底反弹。针对低迷的市场，目前上海甲级写字楼的发展商在调整对策，为应对未来几年的供应高峰，部分原计划未来2至3年内完工的项目预计将推迟上市。从三季度的市场表现看，上海甲级写字楼平均租金约每天每平方米7.0元，与二季度基本持平，但由于去年三季度租金处于历史最高水平，因此同比降幅仍高达32%。同时， 上季度上海甲级写字楼市场的整体毛收益率回落至约7.5%。在美国纽约州的写字楼价格，只有上海浦东区写字楼价格的一半，而人均工资却是上海的七倍，上海甲级写字楼租金偏高，也是出租受限的一个因素。

目前在北京，内资的强劲需求，推动了京城甲级写字楼市场的企稳回暖。根据统计数据，上季度，北京市甲级写字楼市场的整体空置率由二季度的20.9%下降至20.2%，下降了0.7个百分点。而在租金价格上，全市的整体租金已经由每月每平方米139元增加到每月每平方米148元，环比上升6.3%。同时，物业的平均售价也从第二季度的每平方米29714元，升至每平方米31726元，环比涨幅达6.77%。对此，从综合数据来看，京城甲级写字楼市场的空置率与租金水平和去年同期相比仍处低谷，但上季度空置率与第二季度相比已经下降，租金价格也有所上调，这至少传达出了一个止跌的利好信号。而且，现在新入市的多个写字楼项目，不仅硬件水平较高，而且价格还低，更在装修等方面提供了许多优惠政策，这又进一步增加了甲级写字楼市场的吸引力。

在广州，下半年写字楼市场已经回暖，在建项目加速进度，销售成交量明显增加。预计从本季度到明年初，广州写字楼虽然空置率有可能继续上升，但租价预计持稳，售价更有可能因可售货量不多而上涨。2009年第三季度广州写字楼市场并无新增供应，总供应量仍维持170万平方米左右，整体空置率继续呈轻微下跌至22.8%。预计本季度，有三个新项目投入市场，可新增20多万平方米的写字楼，其供应量将占整体约8%，新增供应带来的竞争和招租压力将会增大，空置率预期会有所攀升。上季度广州写字楼租赁成交量无明显回升，外企对业务扩张态度审慎，成交比例相对较少，主力租客仍以国企为主，大多来自保险、电讯、物流运输和食品等行业。随着国企搬迁和业务扩张计划的逐步落实，预计第本季度的租赁成交将明显增多。因珠江新城商务区渐变成熟，加上商业配套日趋完善、区内优质物业众多，将吸引更多企业进驻。

目前，我国几个一线城市的甲级写字楼市场的状况基本如上，可以明显看出，写字楼市场还未完全摆脱金融危机给其带来的影响，各一线城市的写字楼市场还在调整过程当中，尚需要一段时间才能恢复之前的繁荣景象，甲级写字楼由于是稀缺的写字楼，只要经济情况转好，其市场前景注定会是一片光明。

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