仕一邦：房贷优惠取消 将引燃拐点导火索

今年6月22日银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，强调了二套房贷必须首付四成、利率1.1倍的放贷标准，并重申二套房贷标准不得擅自放宽。随后在7月17日，银监会主席也在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调严格执行二套房贷政策，但各大商业银行在实际操作中一直外紧内松，政策多有弹性空间。

基准利率基础上下浮30%的优惠房贷利率可能从明年1月起叫停。而政策最早有望在今年11月份公布。尽管没有正式通知，但各银行对个人住房贷款“惜贷”却是不争的事实。这样的风声四起，再加上楼市越来越热，房贷政策在这个风云变幻的市场中出现了这样那样的变数，各银行在信贷政策中频吹收紧之风。

而据了解，最近一些客户就已经开始打电话到银行咨询优惠政策取消可能带来的影响。但目前没有任何正式的文件或指导意见，监管层也没有明确表态，第一套自住购房或改善性住房的贷款申请仍能获得7折利率优惠，部分银行收紧二套房贷应该只是出于自身经营状况及风险控制考虑的个别行为。

二套房贷收紧令市场纷纷猜测，房贷政策或将全面调整，特别是即将于年底到期的房贷利率7折优惠政策可能面临取消。去年2008年10月22日，央行为刺激自住性购房需求，规定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%。也正是这一政策的出台直接刺激了全国楼市的全面回暖。

而在这之前各家商业银行对二套房贷的规定都差不多，首付四成是必须的，基本上没有可弹性操作的空间。但在贷款利率方面，凡是属于各家银行优质客户范畴的，就可以在基准利率基础上打八五折。而以这次银行的通知看来，应该是全面收紧二套房贷，所谓一直以来的‘优质客户’这个操作空间，恐怕也不存在了。而从这一次理论上存在取消优惠利率政策的可能性。但由于利率下浮30%这一优惠政策本身在出台时就较复杂，如何针对不同时段的贷款客户界定取消方式，将是政策调整的关键。

除了房贷利率政策外，一些和房地产有关的金融信号也频现收紧迹象。而二手房贷款申请大都处于递交但未批复的阶段。在这种状况与银行提前完成全年放贷指标有关。要想享受宽松的贷款审查，除非等到明年初，但那时候政策怎么样还不好说。但即便房贷政策有所调整，新政策也应该是既往不咎的，而之前已按照优惠利率签订贷款合同并已开始还款的客户，很有可能会仍按照优惠利率执行。

目前鉴于房地产业已经超越整体经济形势，出现显著回暖，固定资产投资也开始增长，预计明年不会继续延续刺激消费的政策，转而防止房地产再次出现投机炒房等过度投资的行为。而市场对楼市调控政策转向的忧虑已明显加剧。目前所采取的调控措施，实际上是非常温和的。“二套房”贷款政策收紧，并不是一项最新出台的房地产打压政策，而是对此前既有政策的重申。其重要意义只在于告诉我们相对于楼市深度萎缩，短期内楼价的快速上升同样是令政府担忧的。而楼市这次是否会拐点再现的导火线，还要看后期政策如何走向。

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