仕一邦：地产风云变幻 泡沫日益凸显

近两年，房地产市场风云变幻，从2007年底开始，中国房地产步入了新一轮战略性的调整时期，政府从信贷到土地供应都采取了一系列的紧缩政策，从2008年开始房价一路持续下跌，销售量比上年跌去近两成。全球性金融危机的到来，也一度使房地产业倍受打击，市场观望情绪从此更加浓厚，供需双方也出现了少有的僵持和对峙局面，而成交量也急剧萎缩。当时，相当一部分开发商将靠抛售度过难关。许多消费者暗自庆幸，期待房价大跌的发生。

然而进入到2009年以后，房地产很快开始显现回暖迹象，并且回暖的速度和程度超过了所有人的预期。截至2009年8月份，全国商品房销售同比2008 年大幅增长。各大主要城市房价一路走高，直逼历史高点，如北京、上海、广州、天津等城市，甚至都轻松越过了历史高点。土地市场快速升温，各地“地王”频现。原有库存量加速去化，市场短期内供不应求。种种迹象表明，房地产迎来了新的一波上涨行情。

在楼市的热闹与房价的居高不下的同时，也让许多购房者慨叹万分。同时，在市场价格快速攀高后，市场购买力相对降低，虽然有投资需求在追涨，但这部分需求占总社会需求的比重毕竟不大，不太可能出现价格一边高速上涨，另一边销量也持续猛增的情况。一般意义上来看，当市场出现价升量缩的态势后，基本可以判定这个市场出现了泡沫，尽管适度的泡沫可以起到活跃市场，促进发展的作用，但毫无疑问的是，过大的泡沫如果破裂后必会引发一些严重的经济问题。当然，目前楼市泡沫日益凸显的问题有多严重，还需要继续的观察。

而当前造成房地产泡沫日益凸显的原因如下：

一、是房价过高、上涨过快。

二、总量过剩、结构失衡。在当下房地产的总量大于有效需求，商品房空置率远超过国际警戒线。同时，房地产过剩与短缺并存，一方面，大量的商品房积压，另一方面，大多数居民的住房还十分紧张；一方面高档公寓、别墅的空置率高、发展过快，另一方面普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。

三、平均利润过高、经济房地产化。房地产的行业利润远高于其他行业，许多各类企业纷纷转向房地产开发，一些地区面临房地产化或产业空心化倾向。一些城市GDP增长主要依靠房地产带动，财政收入主要依靠土地经营收入，银行收益和资产质量依靠房地产抵押贷款。一旦房地产出现问题，随即影响整个经济和社会发展绩效。

四、周期波动剧烈，经济大起大落。与宏观经济周期比较，房地产周期振幅大，波动剧烈，大起大落，甚至急起急落。

在我们看来，一些国家对于房地产泡沫给国民经济造成的长期性和毁灭性打击的教训是需要铭记的。祸患常积于忽微，智勇多困于所溺。对于楼市的泡沫问题，其实我们并不陌生。除了上世纪90年代初的海南房地产泡沫外，1997年，亚洲金融危机后香港房地产泡沫破灭，楼价最多跌去七成，许多居民出现“负资产”。近邻日本，在1991年房地产泡沫破灭后，房价最多时跌去85%，国民经济损失严重，导致日后出现失去的十年。显然，面对当前楼市发展中的问题，需要有应对的方案，以免楼市出现大危机时重挫经济。

而一直以来，政府管理部门的房地产调控政策多以短期政策为主，重在调整解决短期的市场问题，而没有着重解决房地产业发展的大方向和战略问题，缺乏增加供给及打击投机炒作的有力措施。同时，因为行业管理机制不健全，也造成了房地产业的发展难题。历史上多次房地产泡沫危机莫不如此。在一系列政府出台的各项政策中，我们也不难发现，一些地方政府的既得利益已成为推动房地产泡沫膨胀的重要原因，一些地方的财政收入20%~30%来自于土地出让，且近年来有不断攀升的态势。在财政支出中，由于政府直接投资和自身行政费用占比过高，土地转让收入难以有效转化为全民社会保障，包括基本住房保障的支出。

对于不少房地产企业而言，目前的感觉是“身不由己”要甚于“自由发挥”。企业经营过程中最关键的两个环节是“拿地”和“融资”，而恰恰是这两个环节，都直接受到国家政策的调控。在经济危机环境下，央企携巨额低成本资金之优势，在土地市场上横冲直撞，拿下了不少所谓“地王”。除了央企，土地市场上另一个巨鳄是上市公司，同样有低成本的资金优势，同样在压缩着非上市民企的生存空间。这两者对土地市场的争夺，不可避免地造成了地价飞涨。地价推动着房价上涨的预期，进而刺激着投资者敏感的神经。
    总体而言，当前楼市已经出现了一定程度的泡沫，但泡沫并非到了马上要破裂的程度，如果能够得到有效引导，楼市还会摆脱可能的危机，继续平稳发展。尽管未来宏观经济走势仍然充满不确定性，但当前经济已经确实已经逐步的在走出低谷，而当宏观经济进入上升周期，还是有助于楼市消除泡沫，迎来行业新的发展机遇的。

                                            （以上部分资料来源于网络）