仕一邦：楼市回落渐现 抗通胀靠买房需谨慎

通胀快来了，买房子去抗通胀！这似乎是很多老百姓的一致想法。然而，买房子就能够抵御通胀吗？仕一邦认为面对这个问题广大投资者需要谨慎而为之，当下如果不考虑中长期情况，只想今年买房、明年或后年就卖出，以此来抵御预期要到来的通胀，那么其结果未必会达到预想的效果。

仕一邦认为原因有以下几个：

1、本周大部分城市商品房成交量持续下滑，我国楼市房价已显露回调迹象，房价则有些高处不胜寒；据仕一邦了解的数据显示，就广州来举例，本周商品房成交面积20.81万平方米，较上周下降了33.5％，总成交套数1947套，较上周减少了964套，其中商品住宅共成交18.86万平方米，环比大幅下降达31%。总成交共1654套，较上周减少了811套。成交量的下降，必将导致房价阶段性的回调，两者相互作用，互为影响。房价偏高在我国目前是不争的事实。房价上涨的速度已经偏离了目前的经济基础，属于人为拉动型而非成本推动型。房价泡沫苗头显现，打击了老百姓的消费信心和透支消费能力，对房地产业影响也是不利。未来房地产市场不确定性因素较高，房价持续上涨的基础脆弱，市场正在酝酿调整，高房价必将面临回调趋势。

2、目前房子“空置率”的增大，降低了房子的保值功能；今天我们谈的空置并不区分房屋的新旧，不论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。据了解，去年就北京商品房空置面积消化周期达12.92个月，高居榜首，情况非常严峻。而中国人的传统是“居者有其屋”为荣，投资投机风气远超欧美国家，以目前情况推测，多年后势必出现更多空置房，房子的保值功能不知道还能有多少。
3、房价上涨的根基不稳，造成房租增幅远滞后于房价，降低了房子的“实用价值”； 说到房租和房价的关系我们先来看一个专业的名词， “房产租售比”，所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1：300至1：200，而一般情况租售比大致在1：200至1：100.这就是说，如果把房子拿去出租，100个月至260个月，也就是大致10年至20年就能收回购房款。但是，现在我国的房价与租金之间的比例大致在1：400以上，超过1：500的也有。收回购房款，则需要35年以上。投资回收的速度是相当的漫长。仕一邦认为目前政府需要做的一件事是要先扶植起租房市场，引导居民住房消费行为的改变。“居者有其屋”，并不意味着居者一定要有其屋，应该大力倡导和宣传这种概念，不管房子是自己的还是别人的，只要有房子住就行。只有租金上涨，租赁市场活跃，资源配置效率才是有效的，才会吸引老百姓投资房产。政府如果给予一些优惠政策和鼓励措施，会使更多现有的空置住房进入租房市场，这样既满足民生需求，又建立了市场机制。房价和租金价格涨落应该相一致，现在的结构不合理，房价在涨，租金价格在跌，市场扭曲了，降低了房子的“实用价值”。

4、投资股票等金融商品与投资房产回报率谁高？

值得关注的是，任何投资都有机会成本。一个简单的道理是，同样一笔钱，你若投资股票等金融商品的回报率是高于还是低于投资房产？仕一邦了解的数据显示，在1929年-2002年期间，美国道琼斯工业平均指数的平均年收益率(加上分红)为11.31%，略低于澳大利亚的近22年的12.5%、英国近26年的13%的房产投资回报率(不剔除CPI)。长期而言，投资股市和投资楼市的回报率差别不大，房产保值、增值的稳定性优于股票，而股票的流动性更佳、交易成本低于楼市，从投资回报的角度来看，两者之间并没有很大区别。

5、日本、香港、美国楼市泡沫的破灭是中国房市的警示也是楼市恐慌的预期；下面举几个实例给大家参考下，其实大家也都看到了，在1990年的时候日本楼市泡沫破灭以后，至今为止东京的地价和房价都没能回到当初的水平；然后紧跟着是1997年香港楼市泡沫破灭后，至今它的住宅价格没能超过1997年三季度的高点；而后在2006年6月美国房价到达顶点，然后持续下跌，导致了次贷危机，引爆了金融危机。试想如果投资者在上述三个房价高点购入房产，则不仅没有起到抵御通货膨胀的作用而且会赔得一塌糊涂。当然在中国还未发生过这样的情况，但是这不代表永远不会发生。

综上所述，仕一邦的观点是老百姓要买房子来抵抗通货膨胀，这原本是个预期的、在理想状态下的良好途径，但在这个过程中，任何可能发生的事情都是这个预期完成的障碍，并且买房子来抵抗通货膨胀的理论依据依旧应该继续探讨，在这个过程中的抉择还是审时度势，谨慎行事为上策！

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