仕一邦：市场成交量下跌，短期调整即将来临

据仕一邦www.shiyibang.com分析我国的房地产市场风向标主要是来源于广深经济圈，环渤海经济圈以及上海等城市，而近期他们的成交量的数据来看：7月以来，上海商品住宅成交量一直呈现下跌趋势。据统计，6~8月的上半月，上海商品住宅成交量分别是106.5万、99.06万、79.5万平方米。数据显示，9月上半月，上海商品住宅成交量仅为73.17万平方米，比8月同期销量减少6万平方米。

与此同时和上海的情况相同，北京、深圳、广州等地的新建商品住宅成交量也较七八月份进一步滑坡。而9月第二周全国32个大中城市成交显示，有13个城市商品房成交面积环比下跌，其中，环比跌幅超过10%的达8个。

成交量下跌的出现和继续，楼市拐点论频出，从不同的思路和层面，可以看到拐点论出现与否不是没有根据，但也不是完全让人信服：

1、政府宏观调控政策的改变，抑制过热行情是目的；目前由于房屋的刚性需求和供应量限制，高收入者往往通过囤积商品住宅，进行投资，造成房地产市场出现供不应求的状况，从而推高房价从中牟取暴利。造成结果是收入差距越大，财富越集中，那么高收入者可能会购买和占有更多的商品住宅，房价就会越高，低收入者就更加难以承受房价。面对这样的现实，政府利用宏观经济调控政策有效的减少富人过多占用住宅资源，提高中间收入阶层人群比例，缓解市场供求矛盾。二套房贷款政策收紧,抑制了高收入者的投资需求，同时也抑制过热的市场行情。

 2、刚性需求上半年释放过快，目前观望成为主流；通常商品房成交量快速上涨必须满足两个条件：一是宽松的银行贷款，二是需求的集中释放。目前这两个条件均不具备，由于上半年刚性购房需求释放过快，目前已呈现需求动力不足；而房价却在这半年多的时间持续上涨，因价格不断攀高,各种需求的购房者本想在‘金九银十’出手,但就目前，市场上的观望气氛浓厚。不断攀高的楼价已不能支撑高成交量。笔者认为,尽管当前成交量不断下降,但是下降幅度不是很大,从其价格上来说,房价已突破前半年成交价,这样就抑制了部分自主、改善型的购房者进入房产市场,上涨空间不大。而且处于高位的价格已令刚性需求、改善需求和投资需求均出现了不同程度的观望。反观三四月份楼市成交量急剧攀升，主要依靠刚性需求城市周边购买中低价房源。因此成交量在未来几个月再度冲高的条件目前来看不具备。目前情况是多数有需求的购房者持币观望，并不轻易出手买房。

3、开发商资金链一直是行业发展的瓶颈；开发商资金链普遍紧绷，调查发现，目前上市房地产公司平均的资产负债率在60%以上，总资产周转率多数在30%以下，尽管开发商们都不愿意对外界承认资金紧张，可实际上行业整体的负债水平和资金状况不容乐观。经营性现金流也多数呈现负值，资金链普遍吃紧，现在多数开发商都面临着手头缺钱的困境，有的开发商甚至连三个月的银行贷款都还不上，现在他们最重要的现金源头就是销售市场，只有房子卖出去，手头才会有钱支付给银行，然而，在眼下低迷的楼市里，开发商怎么才能把手里的房子变成现金，以解燃眉之急呢？这个是开发商们当前必须解决的难题。

据仕一邦www.shiyibang.com监控大部分开发商在今年上半年良好的销售业绩带来了充裕资金，最新统计数据显示，由于7月以来房企连续高价买地，今年上半年热销带来的充裕资金，大部分将用于支付土地款。在流动现金减少后，下半年开发商们会面临的是销售压力。 近期商品房成交量回落只说明购买热情下降，但整体需求的量依然很高。市场上之所以小幅下挫，也只是因为它们前期的价格上调过于迅速，短期需要有所回调，用以支撑目前的成交量。综上所述：仕一邦www.shiyibang.com认为商品房价格处于上升通道是整体趋势，目前的价格回落只是暂时现象，是一种暂时性的调整。

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