仕一邦：宏观调控提高土地供应效率

近几年来，我国建设用地闲置的问题较为严重，据相关数据显示2008年我国建设用地中闲置土地、空闲土地、批而未供土地大约有400万亩，各种人为因素造成的废弃地2亿亩，未利用地39亿亩。面对以上的问题，就目前土地闲置的问题笔者提出以下几点：

我们先来谈一下何谓’闲置土地”：

闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地： 

（一）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的； 

（二）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的； 

（三）法律、行政法规规定的其他情形。 

首先是对我国房地产行业的影响；众所周知，房地产行业是典型的资金密集型行业，很少有投资者全部以自有资本金投入其中，需大量融资筹资，这是圈地的目的之一。这一部分在本文中不一一举例说明，目前的情况是，我国一些房地产上市企业拥有着大量的存量土地储备，土地储备总建筑规划面积多在300万平方米以上，个别企业超过1000万平方米。现实也反映着，土地储备被当做衡量房地产公司实力的重要尺度，而眼下相当多的开发商争相“圈地”，并把土地囤积在手中。但是虽然已把土地囤在手中，由于各种原因有很多开发商并未如期开发圈到的土地，造成了现在的闲置土地，按我国的十三亿人口来计算我国土地资源极其有限， 但现在，众多房地产公司公开声称土地储备足够开发三四年，显然是置国家相关法律法规政策于不顾。地产公司大面积囤地是在给政府出难题，对闲置土地不处置，囤地之风会更盛，开发商直接从囤地中坐享增值，影响住宅供给；严格执行的话，土地储备的价值会削减，投资地产的投资者难免受损。总而言之，圈钱、囤地对楼市调控都大为不利。”

其次是对于房价的影响；开发商大规模囤地致使市场上可以出售的土地大量的减少，地价自然会飙升，房价必然随之不断上涨，由于此次土地闲置费用征收标准的出台，对狠刹土地市场中的投机行为必将起到很大作用，也迫使开发商加快开发进度，从而达到加大市场住宅供应量，对抑制房价上涨过快作用明显。

再次是对国家宏观经济的影响；最近出台的土地闲置费用的征收政策目的是要参与对房地产市场的宏观调控．我们应当看到不管是投资过热，还是房地产过热．都与土地的管理政策有关，因此．要研究宏观调控长效机制，就涉及到土地使用制度与政策创新。没有政策创新，单凭行政手段参与宏观调控，是很难凑效的。

最后是对宏观调控经济政策执行力度；据相关政策规定，土地闲置满两年，依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。但是要想依托土地闲置费征收来打击开发商囤地，从而达到打击土地投机行为，达到抑制暴涨房价的目的，光出台一个征收标准还永远不够，各地必须出台更加详细的具体实施规范，把打击囤地行为和地方政府的考核结合在一起，只有这样，土地闲置费用征收才会起到应有的作用。

在我国国土部“重拳打击囤地”并非头一回，2005年初、2007年都曾经掀起过打击囤地的行动，但最后仅有极少数被收回的闲置地块为真正由开发商在土地市场上购置后没有按其开发的地块，大多数是“历史遗留”的划拨用地，或者开发商未能足额缴纳土地出让金的地块。

有时囤地并非完全是开发商主观想坐待升值，其中常见原因有开发商资金问题、近几年拆迁成本提高、规划变更等。国土部要查的应该主要是由于开发商故意闲置不开发以及资金链问题引起的囤地行为，但是，中间动机如何区分却需要细则进一步完善，否则，清查行动又将上演2005年和2007年同样的“雷声大、雨点小”的结局，对提高供地效率无法起到很大作用。 

如何利用宏观调控来提高土地供应效率，现阶段在我国是个非常严峻的问题，希望国家的宏观调控可以起到应有的作用，让开发商手中的土地大规模的开发，满足市场供应的需求，让国民的住房问题得以更好的解决。

                                                           （以上部分资料来源于网络）