仕一邦：对于住宅，还是强化自住性比较好

2009年上半年，政府针对房地产市场出台了多项调控政策，其中有些政策旨在从供与需两个层面进行调节，缓解目前住房矛盾。近期物业税可能出台的预期消息，对投资性需求产生也会产生一定的抑制作用。但有一个关键问题是，在目前房地产行业中，对于住宅项目，过多的强调“投资性”忽视了住宅项目真正的建设目的。首先，大家应该知道什么是投资性房地产?他是指能赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产项目或者单体。但相对于“住宅项目”真正的刚性需求是什么？大家都能回答：住。

一、“衣食住行”其中“住”是人们重要的生活要素之一。而且现在居住的地位日益突显。居住便是选择，包括国度的选择，城市的选择，区域的选择，居所的选择。人们对环境，舒适度的要求也越来越高，而自住型住房对于个人来讲还是普遍的，据调查，一个城市自住型购房者均达到了86%左右。可见住宅在房地产中是占非常重的比例。

二、抑制投资性需求，增加中小户型供给，是解决民生之道。投资需求的说法是赶出去，或者是挤出去，楼市中投资性需求占了绝大部分，造成了房地产市场的非理性发展。而此部分剧增需求，显然非刚性需求，而主要为投资性需求。对于今后将加强对不同住房需求的调控，适应居民可支配收入的增加主要满足居民正常的自住型需求。要加大对中小户型的供给，因为80后的兴起，青年人买房也要求独立化，用自己手里存的小部分钱再加贷款买一些小户型自住型婚房，还有老百姓必定是占大多数的，小户型对于经济较差的普通购房者，还是大量缺乏的，为要解决民生买房，先要了解购大部分购房者“住”的需求。

三、中低收入者成为了强大的自住性需求提供有力支撑。针对当前房地产市场的主要矛盾，大量的政策措施是为了增加当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房供给，其他控制拆迁规模、抑制投机需求、有效利用土地、进一步规范市场秩序等措施，都是为了促进中低档住房市场供求平衡、稳定住房价格创造较好的市场环境，政策的落脚点都是为了满足中低收入人群的住房需求。

四、保障性住房的加大建设，将分流部分住宅需求，促进商品房价理性回归。前两年多来以抑制投资投机为目标的紧缩政策不同，即将启动的激活住房消费政策还有一大特征，就是住房保障规划的落实。因此，未来的松动并不能简单理解为对此前宏观调控的反向调节，进而得出商品房价格将“稳定房价，震荡发展”。

五、保障性住房供应是政府公共职能的一部分，增加这部分住房供应可以带动相关投资的增长，推动“保增长”目标的实现；而“保增长”成为当前主要任务的情况下，宏观调控部门希望通过稳定房地产市场来拉动投资。

六、未来政策指向是增加住房的有效供给和挤压楼市泡沫并举。房地产市场面临的主要问题是市场信心缺失，成交量大幅下跌。而降低税费可以理解为政府提升市场信心的系列政策中的一环，政府希望通过刺激消费，从较深层次去解决房地产市场问题。然而，冰冻三尺非一日之寒，市场信心的提升也非短时间内可以实现，政策的影响力需要时间去释放。

所以说，房地产持续上升的一个最重要的判断是，买房子的人是以自住性为主还是投资性为主。如果自住性为主，需求量有限。如果投资性为主，需求量无限。尽管目前很难调查清楚界定房地产的购买者是自住为主还是投资性为主，但目前民心所向，还是先解决自住民生问题为先好。

                                （以上部分资料来源于网络）