仕一邦：房租成交量持续下跌 金九银十难再现

从2005年以后，开发商在五六月份春季攻势的战果都要大于“金九银十”。尤其是07年和08年，10月份反而成为成交掉头向下的转折点，今年的情况也有些像2007年的行情，连续高涨的房价，使得一手房市场“金九银十”不大可能出现，而且经历今年7月份的调整后，8月北京、上海等地的楼市成交降幅呈现扩大趋势。据数据显示，上周全国32个大中小城市中，楼市成交面积跌多涨少，环比下跌的达18个城市。就目前成交量已较大幅度下滑的局势，再加上国家鼓励住宅消费的优惠政策年底即将到期，房地产面临的市场和政策风险逐渐加大。今年的“金九银十”从开始就难关重重，再加上供给、房价、信贷都会成为左右楼市的因素真让人们不得不对这个金九银十充满悬念。

据了解，8月北京期房住宅网上签约11715套，剔除经济适用房、限价房等保障性住房，签约量为10641套，日均签约量为343套。这一数据不但较7月的355套下降3.4%，而且创了今年北京楼市反弹以来的新低。需要指出的是，7月北京房地产成交量已经处于调整通道中，日均签约量较6月下降7.8%。同时，北京二手房成交量近两月也在下降，但成交价格仍在上涨，楼市走向滞胀的可能性在增加。北京链家地产的市场分析师告诉记者，预计整个8月北京二手住宅成交在2.3万套，比7月下降了1.7%左右。北京中大恒基市场部经理张大伟此前也告诉记者，虽然成交价格依然攀升，均价已经突破12250元/平方米，但是8月上半月北京二手住宅成交量却下滑了6%，也创了今年楼市反弹后的成交量低点。

上海楼市也是类似情形。统计显示，8月上海商品住宅成交面积166万平方米，环比7月下降14.43%；商品住宅成交均价则为18502元/平方米，比7月上涨了17.32%。上海的一手住宅的成交量已经连跌两月，8月的成交量已回落 至今年楼市刚开始回暖时的水平，而价格创出历史新高。上海二手房市场也明显感受到交投放缓。数据显示，8月上海二手房成交套数环比下降12.9%，降幅比7月又扩大6.5%。然而上周成交面积环比下跌的城市中，跌幅最大的为深圳，达38.74%；其次为重庆，跌幅为5.99%。二线城市也有调整迹象，如成都8月商品房成交107万平方米，比7月仅微升0.33%；二手房成交5263套，比7月下降13%。

7、8月的一手住宅成交量这样持续的下降，而不断攀高的楼价已难以支撑高成交量。各地成交均价基本持平或仍在上涨。这一方面足以反映出供应的不足，还有一方面则说明了前期价格的快速上涨已经开始抑制部分购房需求。

而目前房价这种过快的上涨和信贷政策微调的预期，现在购房者都想在此后的“金九银十”出手，目前市场上观望气氛浓厚。由此，楼市即将来临的传统旺季“金九银十”，或遭遇成交量继续下调。至于价格方面，市场人士则视供应量为一大影响因素。我们认为，根据北京、上海等各大城市，目前市场的这种情况，预期9、10月的供应量会在150万平方米左右，与近两月的需求水平保持相对平衡，而供求紧张关系的放缓也能缓解房价上涨的趋势。

    根据往年情况来看，开发商都会在黄金月期间加大宣传，降价促销，使得“金九银十”销售火爆。但现在刚性需求型的购房者最看重就是价格，如果今年黄金月期间，有价格促销或许会大热，但从目前情势看，开发商不会大规模降价促销。而据了解上半年受惠于政策扶持，销售好转，资金快速回笼，半年报的业绩都大幅上涨。近期广州市的各大银行已经严格执行二套房贷政策，即首付四成、利率上浮1.1倍的政策。但是随着通胀预期，供求关系将会调整。而政策性的调整将会对楼市影响起决定性的因素，过快上涨的房价让投资型买家趋于谨慎。

据了解，以广州为例，广州市国土资源和房屋管理局今年将在9月中旬举办房博会，不仅力邀30余家大大小小的开发商参与，更是占用了历来最大面积的展区，达1.5万平方米，助跑黄金月。但随着供求关系不断的转变，今年金九银十的大热程度还有待观察或难再现。

                                              （以上部分资料来源于网络）