仕一邦：公共租赁住房的必要性

    公共租赁房公共租赁房的工作还刚刚起步，正处在研究深化的过程中。厦门、深圳、北京、天津都开始推动这项工作。随着公共租赁住房的增加，这部分既不属于低收入的家庭，又买不起或租不起市场上的房子的新职工等群体，他们的住房困难会逐步地得到解决。公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。所谓公共租赁住房，就是用于向社会出租的居住用房（只租不售）。在我国实施住房市场化改革之后，公共租赁住房就一直被政府和开发商忽略。但并不是因为这种住房模式无价值，而是因为商品住房的利润更容易兑现，公共租赁住房就被撇到了一边。正因为租赁性住房少，就把大多数居民逼上了买房这条路，增加了需求刚性，并成为推动房价高涨的重要原因。而政府又在其中有地价收入，自然也乐见其成。

    仕一邦了解到，大力发展公共租赁住房有利于尽快缓解保障性住房供应不足的突出问题。我国目前的住房市场发育尚不完全，尤其是保障性住房的供应结构与需求存在较大偏差。存量住房中的中小户型大部分为上个世纪留存的平房、简易楼房和旧楼房，随着各地危改拆迁的不断推进，这部分低价位房源日益减少。与此同时，我国每年城市化新增城市人口约1000万左右,而城市新增建设用地却受到严格控制。在这种人多地少的矛盾冲突下，如果将所有中低收入群体都推向市场,将必然导致住房市场价格的进一步提升，造成更多的人买不到房、住不起房的局面。因此，在房价上涨、住房短缺的时期，加大力度供应实物形式的保障房是非常必要的。增加租赁型公共住房比重将是有效解决住房短缺问题的有效途径之一。可以说,租赁型公共住房更符合我国现阶段低收入群体的住房需求。　　

    而大力发展公共租赁住房有利于多层次解决各类低收入群体的住房需求。当前，保障性住房的需求潜力较大，随着土地市场化配置进程下住房价格的上涨，许多低收入群体穷其一生也不可能买得起房，只能以较低的租金价格取得住房使用权，低收入群体中有相当比重的人群职业特征为产业工人、商业服务业人员和个体经营户，这部分群体对居住场所的选择往往跟随工作地点的变动而迁移，体现出较强的流动性，因而中短期的租赁型公共住房更符合其住房要求，并有助于减少生活、出行的附加成本；部分住房困难的低收入群体是刚进入社会的毕业生或打工白领，这部分群体处于暂时性的购买力不足阶段，需要过渡性的租赁型公共住房以满足短期内的居住需求。因此，作为完善的住房市场,建立健全一个稳定的、规模化的公共租赁住房市场是非常必要的。如上海浦东张江科技园推出了面向就业者的青年公寓，只要是大专以上学历、与科技园内企业签订一年以上劳动合同且在上海无住房的年轻人，就可申请租房。每人在公寓最多只能住3年，单房租金888元。南京也针对大学毕业生推出了青年公寓。

    其实公共租赁住房非常有利于弥补租赁市场发展滞后的问题。如今城镇居民在改善住房条件的时候，都会去选择购房而非租房。虽然有中国传统习俗因素影响，但是还有一个重要原因就是租赁市场缺乏稳定性保障。低收入家庭仅靠市场个体提供的租房市场在租金和租赁期限等方面都存在很大的随意性。因此，需要政府以制度化的模式提供租赁型的公共住房，弥补中长期租赁市场的空缺。而公共租赁住房概念的提出，现实意义在于帮助“夹心层”家庭解决了住房难的问题，而其更广泛的意义，则在于国家保障体系将同时向“非低收入群体”和流动人口理念的转变。这样的转变，其出发点是政府把保障范围扩展到所有不能通过市场解决住房问题的家庭，包括已成为城市常住人口的外来务工人员。即致力于通过公共租赁住房帮助各类群体解决住房难题。

从各国的经验来看，几乎所有市场经济国家，包括英国、美国、瑞典、新加坡等不同类型的国家，都按照“市场——救济型”，或按“市场——福利型”的二元政策导向来实现“居者有其屋”的住房发展目标。即在经济起飞的初期，住房严重短缺，主要由政府主导来解决住房问题；当社会主要群体的住房问题解决之后，以市场化为主渠道，但对低收入家庭的住房保障一直存在并形成稳定的社会制度。虽然中国的国情和当前的发展背景与其他国家存在较大差异，不适宜简单地照搬国外的公共住房政策，但从一些国家的住房保障实践和相对成熟的公共住房制度中，可以在公共住房模式选择、建设方式、分配以及管理制度等方面获得很多值得借鉴的宝贵经验。国外住房保障形式主要有三种：一是政府直接投资建设出租房，即公共住房；二是政府通过干预房价，保证低价位住房供应；三是政府直接分配住房保障资金，提供中低收入者的住房消费资金。

    不仅各国住房保障形式不同，即使同一国家，在不同时期、不同发展阶段，所实施的保障政策也不同。这种差异根源于不同的社会历史环境和经济发展阶段，是由政府干预目标、住房供求环境和政府财政支持能力决定的。不同的方式各有利弊，可交替使用，并且需要根据社会经济状况和住房供需关系的变化不断进行调整。

    很多国家都一样，都是在制定住房目标和发展规划做着不断的努力，都是要把中低收入群体的住房问题放在突出位置，而在政策的制定上，重视对需求人群的市场细分，针对不同的人群实施相应的策略，从而在最大程度上实现社会效益和经济效益的统一，在相关住房政策颁布时，一旦缺乏法律上的支持，立法机关就会迅速地进行相关立法工作，细化政府的责任、义务和权力，同时也明确了住房政策的具体操作规则，使得政策有法可依、有法可行；西方国家市场经济高度发达，政府倾向于在现有的市场框架下寻求解决住房问题的最优方法，并且在这个过程中，政府利用多种手段多管齐下，从不同方面来支持制定的住房发展战略，如普遍运用了税收、补贴、配套设施建设等措施，而从结果上看，这些措施的运用对该国住房市场的发展可谓起到了良好的推动作用；重视租赁方式在解决住房问题中的作用。对社会出租住房的需求程度，本质上依赖于住房存量如何恰当地满足社会住房的需求。由于缺乏租赁价格合理的房屋是提供社会租赁住房的一个重要原因，因此，与住房补贴制度相比，许多国家已将社会出租住房作为一项重要的住房保障措施。同时，国外有完善的准入审查和退出制度，家庭收入诚信公开透明，这些都是实施公共租赁住房的关键。

    由于我国公共租赁住房刚刚起步，在不断完善的进程中也显现出一些突出问题，例如公共租赁住房对政府的管理效率提出了更高要求，同时，由于政府持有房源，后续的维护、更新改造以及管理方面等都需要投入大量的人力、物力和财力，这些都应在公共租赁住房计划中有充分的考虑。还有就是目前国内仅深圳、厦门等几个城市推出了公共租赁住房管理办法，从国家层面上来看，还缺乏统一规范的法规制度或指导意见。而公共租赁住房的资格审核和后续管理将是一项非常复杂的工程，即使从目前各地已出台的相关管理办法看来也有许多需要改进的地方。另外，各地建设标准差异较大，缺乏统一的约束性。

    即便有这样那样的问题，公共租赁住房也是需要时间的磨合和政策的不断调整来完善的。而总体来看，城乡住房严重短缺时代已经基本结束，城镇住房自有率已超过70%。但是，房价高涨、普通居民支付能力下降、现有保障性住房无法满足各类低收入家庭住房需求等问题日益突出。显而易见，公共租赁住房具有的良好的长远发展前景是无可比拟的。中低收入家庭则拥有更多机会能够享受到住房保障这一惠民政策。

                                            （以上部分资料来源于网络）