仕一邦：如何体现经济适用房的真实价值

    既非完全市场化，又非完全政府保障的经济适用房，因性质略带模糊却又暗藏寻租空间，自推出后便争议之声不断。而今年一些城市相继出现违规摇号，出租、弃购经济适用住房等现象，使各界对经济适用房是否还应继续存在的争辩之声更加激烈。至今经济适用房开建已经超过十年了，而为中等收入者而建的经济适用房却出现中等收入者买不到、低收入者买不起的尴尬。而本来名以“成本价”、“零利润”为标榜口号的经济适用房亮相后，不但不抢手，反而被多数候选家庭所弃，原因也很简单，还是那句老话：“中等收入者买不到、低收入者买不起”；受益人群最多的却是吃皇粮的公务员。那么与商品房相比，经适房价格之优惠毋庸置疑，既面向低收入阶层，优惠之额度仍需斟酌，除了算经济账，经济适用房还要有科学的决策及程序保障，否则，经适房不经济，民生工程不民生，丢人的只会是政府。

从开着宝马车住着经济适用房，到经济适用房土地上建起了别墅，再到经济适用房申购的六连号，通过这一系列被曝光的额腐败案不难看出，经济适用房领域已经形成一条龙的腐败。那么经济适用究竟“适用”了谁？而现如今经济适用房的一个主要对象是公务员，例如北京尤其如此，大部分的经济适用房都供应给公务员。保障对象是针对无力参与市场经济竞争的人，公务员不需要。第一，他们不参加市场竞争，经济危机来的时候，白领会被裁掉，公务员不会被裁掉。不承担市场风险，为什么要享受保障呢？第二，公务员的收入是不高，但也高于平均水平。第三，公务员的居住条件也好于平均水平。但是我们看到的是公务员都优先享受住房保障，有些地方搞出了人大、政协优先分配。为什么在经济适用房上贪污腐败多，就是因为它是财产分配。也正是随着时间的推移，经济适用房的毛病已日益凸显。

现在让我们先来分析一下经济适用房的各个发展阶段：

一、酝酿时期：1991年
    经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在1991年6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“ 大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题 ”。　　

二、启动、开建时期：1998年

    1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房于1998年适时推出了，用以解决中低收入家庭住房问题。

三、高速发展时期：1999年～2005年

    从1998 年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋般快速发展，房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。　　

四、质疑时期：2005年～2006年

1、经济适用房小区出现大量闲置“豪宅”，已售经济适用房呈现“高租售率”。

2、经济适用房都这么难买！凌晨4点排队老大爷买不到经济适用房。

3、经济适用房小区出现大量有钱人，奔驰，宝马屡见不鲜。  

我们可以看到最初建经济适用房，政府初衷是解决中低收入群体的居住问题。它顾名思义应该有两大好处：经济性和适用性。所谓经济性，是指住房的价格相对同期商品房，适合中低收入家庭的负担能力；所谓适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。经适房本应满足中低收入群体的利益，但由于是一次性销售，其价格依然为绝大多数低收入群体无力承受。与此同时，很多地方政府都将经济适用房建在城市的外围和自然环境相对较差的地区。如此一来，低收入家庭生活从此也就不那么方便了。再加上很多新建小区配套设施不全、交通不便，低收入群体的生活成本会远远超出他们的 “家庭规划”。经适房的不适用性暴露无遗。就像一枚硬币有两面一样，经适房在给一部分中低收入阶层带来住房好处的同时，也再不断的暴露出它在审核、分配、使用过程中出现的各种问题，比如不经济、不适用的现象。作为相对稀缺的住宅产品，经适房在规划、建设、销售和转让过程中，如果做不到全程公开透明，就难以避免暗箱操作，最终使其沦为权力寻租的对象。

    现如今经济适用房制度现在走到了十字路口，当初的1999年，国务院提出的是建立以经济适用住房为主的住房体系，因为遇到亚洲金融危机，经济适用房体系建设被搁置，后来又重新启动。但是现在的房地产市场又如何呢？在保障性和市场化取向左右为难之际，近几年依赖土地财政的地方政府当然倾向于市场化，再加上实际运作中的不规范，经济适用房体系建设问题重重，而国外经济适用房制度运行比较好的是韩国和新加坡，这种制度在中国能否行得通，会不会水土不服，是废还是续，亟待高层定夺。

    而各种问题的由来演变成了经济适用房制度成为如今中国楼市一个绕不开的重要话题。虽然这些表面上经适房要面对双重压力，但这两种压力的性质也是截然相反的。因为市民的不满，并不是否定经适房的功劳，而是为了让经适房的居住环境和价格等政策选择上的考量，能有适当的灵活性。比如能否公布经适房的成本核算；比如能否根据市场趋势适时降价；比如对不同的弃购者要甄别对待；比如能否把经适房的选址定在离市区更近的地方等等。我们也都知道经适房本身就像偏重于民生属性的医保等一样，是保障性住房，不能完全以表面上似乎遵循市场原理的商品住房相提并论。经适房创造的财富，更多体现在民生改善和社会稳定，交换同样创造了社会财富。

总而言之，经适房的定址、开工、建设等一系列运营过程，有关职能部门和民众之间能有一种较强的互动关系，这或许能让经适房能更好地物尽其用，造福社会。因为最初我们在建经济适用房的时候政府也是初于让普通市民能够解决住房问题，只不过在过程中各种问题来到的时候没有能够及时的解决，造成以往的一个小破洞变成如今的大洞。但如今唯一可以澄清事实的办法是，公布包括经适房在内的保障性住房和商品住房的成本核算。使其做到透明度的最大化，让中低收入人群和家庭都能够有机会享受政府给予的真正保障。

(以上部分资料来源于网络)