仕一邦:二套房贷收紧销售量价齐跌

房价泡沫在去年消停了近一年后，今年出人预料的不断冲高。8月5日央行发布《中国货币政策执行报告(2009年第二季度)》，首次提出要对宽松的货币政策“动态微调”。短期央行对市场资金面可能会保持“适度紧缩”的态度已经非常明显。与此同时经过监管层的多次吹风通气，银行开始将二套房贷的优惠大门渐渐锁上。经仕一邦调查发现，多家银行和中介之前可对二套房贷进行“放水”的规则已被收紧，“擦边球”现象正逐渐减少。

从房屋中介了解的情况看，二套房贷收紧的趋势也日渐明显。银行从8月1日开始已经收紧了二套房贷的闸门，必须首付四成，利率上浮10%，如果是第三套房，利率还要上浮。除了首付和利率上的要求外，此前一度盛行的各种“放水闸门”也开始渐次关闭。

二套房贷收紧也明显波及了房地产的销售。7月国内十大标杆房企销量大减，总量为250万平方米，环比6月下跌26%，是连续5个月上涨以来的首次月度下跌。这十大标杆房企分别为保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海。与此同时，从销售价格看，7月十大标杆房企成交均价为10230元/平方米，环比下降5%。这与当月整个全国楼市销量呈同步走势。

7月全国商品房销售面积7646万平方米，环比下降近20%；商品房销售额为3800亿元，环比下降14%。自3月以来，全国楼市首次告别“量价齐升”，出现“价升量跌”局面。上述销量回落，与可售房源减少、推盘节奏放缓，以及季节性因素及近期二套房贷收紧，有直接关联。数据显示，十大房企中7月份销售面积环比降多增少。

上周京城商品住宅成交数字也呈全面下降走势。商品住宅销售套数为3209套，环比下降12%；商品住宅销售面积346471平方米，环比下降19%。期房商品住宅总销售签约套数为2788套，环比减少1%；总签约面积281941平方米，环比下降10%。其中除经济适用房和两限房外的期房商品住宅共售出2378套，比前一周减少4%，签约面积252804平方米，环比下降12%，期房商品住宅销售套均面积为106平方米，环比下降9%。现房商品房签约套数为421套，环比下降50%，签约面积为64530平方米，环比下降44%，现房商品住宅销售套均面积为153平方米，环比上涨13%。同比商品住宅销售各项数字持续上涨。

我们认为，一方面近期房贷政策的收紧使得一部分投机型需求得到抑制，另一方面房价的持续高涨也造成了市场又一轮的观望。如果开发商果断的下调销售价格，随着“金九银十”传统旺季到来，楼市销量下降的情况将有所改变。

                                                               （以上部分资料来源于网络）