仕一邦：七月楼市成交量骤然跳水 楼市是否面临拐点？

7月主要城市成交量大幅下滑成为了近期讨论的话题。但究竟7月楼市的下跌会对目前刚刚回暖的楼市造成怎样的影响这是我们所关注的，先来看与6月相比，7月一线城市住宅成交量普遍减少，二线城市成交依然维持高位。而近一个月以来，为了抑制楼市过快、过热增长，关于收紧信贷的消息不绝于耳，不仅银监会发出通知要求严格执行二套房贷政策，各家银行的二套房贷也呈现收紧动向。如果信贷紧缩政策长期持续执行，会给下半年的二手房市场发展带来较大阻力，交易量不排除触顶回调的可能。

根据数据显示，30个城市的商品住宅总成交面积环比下跌约4%，其中有15个城市的商品住宅成交面积环比下降，北京、上海、广州、深圳4个一线城市还首次出现月成交量全部下跌的局面。7月上海商品住宅成交面积为194万平方米，环比6月减少5.37%。这也是上海楼市成交量在持续6个月的上涨后首次出现下跌。7月北京期房商品住宅的销量为12840套，剔除其中的经济适用房和限价房外的期房商品住宅签约套数为10862套，日均约350套，较6月的日均385套下跌9.1%。不过，这是北京楼市继5月之后今年出现的第二次回调。7月广州楼市供成交6653套，比6月的10502套下降36%，更只有5月量的一半。还有深圳国土房产部门的统计数据显示，7月深圳新建商品住宅销售面积为54.83万平方米，环比6月下降17.4%。广州和深圳都已是连续第二个月出现成交下降。 

在10个重点监测的城市中，楼市成交面积环比上升的只有4个，分别为重庆、上海、北京、武汉，其中除重庆环比增幅为27.01%外，其他三个城市的环比增幅皆在5%以内；在环比下跌的城市中，环比跌幅最大的为深圳，达到36.97%，其次为成都，跌幅为15.59%，而南京、杭州、广州的环比跌幅均不超过10%。而对于成交量下滑的原因，一是部分热点城市，房价持续上涨，价格已经超出了部分购房人的承受能力，许多购房者从恐慌性购房中回归理性，重新开始观望，这阻碍了成交的持续放量；二是，政策层面上，从银监会到各家银行，开始收紧二套房贷政策，这对成交量也构成了现实的影响；三是，一些大城市的供应量有所减少，加之前期成交量的持续放大，这也造成7月市场出现了一定幅度的波动。

而任何一个城市，短期内的购房需求都是有限度的，如果按前7个月的销量，则多数城市全年成交都将超过楼市最繁荣的2007年，但这基本是不可能完成的任务。价格的变化，明显滞后于成交量，这是楼市的一般规律。从目前来看，货币政策未变、房地产开发商资金相对充裕这决定短期内房价不会下跌，但从长期来看，滞胀之后，房价很有可能出现新一轮的回落。但目前对房地产市场不利的因素仍有很多：宏观经济形势不容乐观；今年1至6月我国三驾马车的出口仍然是负增长；CPI仍然下降，表明经济仍然下降；人们的收入预期还是下降；物业税可能会推出等。而这些因素的存在，房地产上涨的问题还是令人深思的。

但就目前形式来看我们认为，7月的楼市调整是房地产运行规律的客观反映，不值得大惊小怪。春节过后，刚性需求的爆发，且当时价格也比较低，人们趁机抄底抢购，随后投资客入市抢购，致使量价齐升。进入七月，房价到达高位，积累的刚性需求已经得到满足，投资性需求也因高房价受到压制，这是成交量下降的根本原因。还有房地产销售历来是3-5月和9-10月是黄金季节，金九银十，7-8月是全国的炎热夏季，老百姓买房和开发商推盘的力度都有所下降，尤其是开发商推盘的效率很低，打出去广告，效果比较差，所以，历来开发商都把销售的重点放在8月底至10月期间，7月并非重点时段。

所以说目前市场本身就是处于一个不稳定阶段，从此也能看出，成交量下跌也是正常现象。而价升量跌的原因主要是：开发商捂盘，或者高价推盘。由于供需矛盾没有缓解，供应紧张，开发商要么不开盘认筹，要么挂高价，爱买不买，等待出高价者。最近就有不少楼盘大幅度提价，有承受能力的就赶紧入市抢购，生怕再提价。而没有购买能力，或者认为提价太过分的，就干脆等下去，出现两极分化。那么我们先暂且不去管这一系列问题也不去把思想完全控制在7月份楼市的下跌情况。我们最关注的还是后期的回暖情况，而最关键的也要看10月份楼市的回暖情况，如果10月份价格全面回暖，这种持续会一直延续到年底春节。但如果到了10月份价格还是不平稳或是像7月份这样成交量下跌，那么开发商今后的日子还是不好过，想若如果在像去年那样出现降价促销老百姓应该就不会像以前那样买帐了。

                                                                                                                                                                                (以上部分资料来源于网络)