仕一邦：物业税开征风起云涌 房价能否降温

近期，物业税又再次成产房地产界关注的焦点。从09年5月25日，中国政府网公布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，其中明确提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税(财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责)。”与之前财政部、国家税务总局频繁提及的物业税改革不同，此次是国务院首度将开征物业税改革提到政府议事日程。国家这样三令五申的再次提出“研究开征物业税”，并在深圳正式发布《深圳市综合配套改革三年(2009～2011年)实施方案》试点物业税征收。就是希望可以平抑高房价。

首先我们还是要解释一下所谓物业税是什么。“物业”的概念等同于“房地产”“或者”“不动产”，物业税实际上就是房地产的持有税收，是房产的所有者为自己的房产向政府缴税，主要的方式是随着房子的增值多少而缴纳不同水平的税收，这在很多国家都是成熟的制度。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对公民的财产所征收的一种税收。成熟的房产税收会包括交易和持有两个环节，目前内地没有推行真正意义上的物业税，但实际上，在购买房产的交易环节中，房价中已经包含了所有的土地使用期限内的税费成本，是一次性全部缴纳。真正意义上的物业税是以每套房产当年的评估总价值，按照年度逐年缴纳，从这个意义上理解，第一次买房时所支付的费用就少一些，买房的门槛会低一些；如果买了多套房空着，现在是不用负担成本的，但一旦实施物业税，每套房子都会有一定的税收成本，房子越多代价越大。物业税开征在一定程度上可以平抑房价，购房成本与之降低。

而各国征收物业税的率基和税率也有所区别，美国各州幅度在房产价值的1%～2%；新西兰和澳大利亚按0.3%～1%征收；法国采用土地年度税的形式征收；加拿大对所有物业征税，对拥有二套住宅的人还以高税率征收，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。中国香港地区仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。

物业税这次在深圳发布为试点物业税征收。目的也就是针对，目前炒楼风气较盛，征收物业税将打击炒楼者的信心和毅力；楼价会小幅下降，其上升动力减弱而导致上升幅度减慢。对于认为物业税可能被转嫁到买家身上的观点，徐枫判断那只会出现在卖方市场中；目前楼市处于买方市场，成本转嫁可能性较小。而在物业税征收前，市场上的“抢购风”可能加剧，大多数投资型业主会尽快抛售；在正式实施后，成交量可能将出现下跌。另外，目前最值得关注的是每个地区的细则和具体的定价标准。

但物业税征收后并非人们想象中的那样房价会大降。开征物业税之前，房地产税收主要集中在保有环节、房产流通和周转环节等三方面，开征物业税之后，这三方面的税率会降低，这样有利于房屋流通，对调节房屋占有结构有一定作用。对房价的影响，要看具体的税制设计，如果税率稳定，影响不会很大。

还有开征物业税其实会有利于理顺房地产领域各种税费，给地方政府建立稳定的财税来源渠道，改变地方政府短期行为；另一方面，目前房地产领域税费繁多，不利于行业健康发展，迫切需要借鉴发达国家征收物业税的成熟做法。 

而在当前房价高涨的情况下我们对于开征物业税则有以下几个观点：

1、目前炒楼风气还是较盛，征收物业税将打击炒楼者的信心和毅力；

2、征收物业税有助于解决物业空置率问题，推动开发商消化市场存量的积极性，从而使楼价出现小幅下调

3、在物业税征收前，市场上的“抢购风”可能加剧，大多数投资型业主会尽快抛售；在正式实施后，成交量将出现下跌。但是，征收物业税是否能达到降低楼价、打压炒家、减轻购房者压力

4、开征物业税后，土地出让金可能将减少或者取消，从而降低开发商成本，然而房价并不由成本决定，而是开发商对市场需求的把握而进行的定价。

5、打击投资性需求也难以实现:短线投资者进行投资决策并非重点考虑成本大小，考虑更多的是利润空间；长线投资者考虑的则是出租回报率，实际操作中还会把增加的成本转嫁到租客身上。

我们认为物业税开征的主旨和方向是没有错的，目前的时机和环境也比较成熟。只是操作层面的问题，因为物业税开征的细则出台后，按惯例是会征求全体纳税人的意见，然后再进行修订，再出台执行的。虽然开征物业税势在必行，但也随着物业税的开征，增加了房产持有人的持有成本，从而促使消费者节约、理性消费，进而抑制房地产界投机行为，这才是物业税最重要的功能。

                                                               (以上部分数据来源于网络)