仕一邦：二套房收紧抑制房价过快上涨

2009年上半年，房地产市场的“小阳春”、“回暖”、“复苏”、“涨价”、“地王”等字眼充斥着整个楼市，在人们纷纷猜测下半年的房地产业是否会继续“疯狂”之时,各地银监局近日纷纷向下属银行系统发放《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，再次重申要严格遵守第二套房贷有关政策。银监会在此次《通知》中指出，各银行必须严格执行之前关于房地产贷款的相关政策，并且明确表示“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃‘第二套房贷’政策约束，不得自行解释‘二套房贷’认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”商业银行未来对同一贷款人发放的二套房贷款，除规定的“改善型住房”可参照首套房目前2成首付、7折利率执行外，其余所有贷款均执行4成首付、1.1倍利率。并称严格执行的时间点将是从8月1日开始。

自今年年初以来，为应对金融危机，我国实行了较为宽松的货币政策，由此引起信贷的高速增长。公开数据显示，今年以来，金融机构的新增贷款大幅增加，1—5月，金融机构的新增贷款达到5.8万亿元，而6月份新增贷款将超过万亿，那么上半年的新增贷款将达到7万亿元。信贷的扩张导致通货膨胀预期加重，促使投资客加速入市，房价不断上涨，自住、刚性需求将被迫观望。虽然目前宏观经济和货币政策“适度宽松”的方向未变，但已经开始出现货币政策微调和房地产信贷收紧的预期。如果未来房价上涨过快，不排除政策再次收紧的可能。 

据了解，在这之前部分地区银行按揭贷款业务中“假按揭”、“假首付”、“假房价”等问题亦层出不穷。而在部分二套房贷款操作比较“疯狂”的地方市场，“通过运作同一人名下挂几套房均按首套标准执行的情况亦不少见”。在调查中我们也发现，四大国有商业银行（中行、工行、农行、建行）中，有三家银行的10个网点明确表示，对第二次置业者，贷款首付比例不低于四成，利息为基准利率的1.1倍。还有一家国有商业银行在不同支行仍存松紧不一：其某支行已经表态执行二套房贷收紧政策，但还有的支行工作人员则称，如果第一套房贷已经还清，第二套首付可以做到三成，利率能下浮15%。

从调查情况来看，其他股份制商业银行在首付上也已卡住四成关口，但个别网点在利率上仍然有所让步。某银行表示，该行不论第一套房贷有无结清，购买第二套时都至少要四成首付，利率虽然不用上浮10%那么高，仍会在基准利率的前提下根据情况上浮。而如果要办第二套房贷款，尽快在这两周办妥。但这期间也有银行利用二套房贷申请者希望得到优惠利率的心理，打着优惠利率的旗号推销理财产品。

尽管如此，但“严格执行二套房贷政策的冲击将在8月份集中体现，以深圳为例。像这样之前银行贷款政策过度宽松的城市，受影响会比较大。中银国际此报告通过对多个城市的调研，直指“本轮地产上涨周期中，深圳是最早出现投资投机泡沫的地区，而前期深圳银行业执行的宽松贷款政策加剧了区域投资泡沫的产生。现在多数银行都已通知加快按揭贷款办理，并表示可能从8月1日起从严执行二套房贷的政策。然而，7月以前还是多数银行都可以就二套房做到‘两成首付、7折优惠，甚至有的银行是三套以内都批得了这个优惠。”某按揭服务公司负责人说道，他称深圳楼市自5月开始投资性购房占比扩大到了四成以上，其中银行完全宽松放贷“功不可没”。

但某些城市由于前期信贷环境过于宽松、投资需求占比快速提升，二套房贷政策收紧将对部分市场中短期产生较大冲击，市场预期转向，高度依靠杠杆和低利率政策的投机性需求可能出现急冻，投资客会短期离场观望并使得投资性需求出现1～2个月的冻结。而现成交进一步萎缩、价格慢涨或不涨的平台整理局面，等待进一步的经济、政策、供求因素决定突破方向。还有不少投资性购房者近期二套房贷申请频频被银行驳回，有些资金不足的购房者甚至取消了购房计划。据不完全统计数据显示，近期二套房贷被驳回的案子大约占到5%左右。今年1～6月，上海二手房总成交金额呈直线上扬态势，然而由于7月新房和二手房成交量双双下挫，二套房贷申请又频频被银行驳回，8月贷款业务量可能出现一定幅度的跌幅。

虽然二套房收紧政策实施起来对一些购房者和银行、开发商割断了一部分资金来源。但从长远来看二套房收紧政策实施首先抑制的是炒房团以及对楼市投资性的需求。尤其是炒房团推高了房价，对楼市和经济带来的不利影响，甚至对社会的和谐稳定也有害无益。我们分析，二套房收紧的政策将使近期将要失控的房价更理性的回调。同时我们也认为，政府目前的试探性行为，意在降火，除非楼市如脱了缰绳的野马，预计不会出台更猛烈的调整准备金率政策。

                                                          （以上部分数据来源于网络）