仕一邦：未来城区发展的扩张趋势

每个城市都面临着自己的发展,城市是经济的摇篮,人是第一生产力,人口的增长一直是经济增长的主要推动力,但比人口增长更重要的是人口结构的变化,也就是城市化。  过去的15年里,中国的国民收入增长主要是通过人口结构城市化来实现的。截止到2005年底，中国城市人口比重为42.99%，预计到2025年这一比重将接近70%，天津作为我国的老工业城市，在城市化上有一定的基础。

趋势 2012年 人口出生率将达到最高值 

2007年，天津市人口出生率为7.91％。，比上年上升了0.24个千分点。天津市人口出生率的上升有多方面原因： 

其一，生育率上升。2007年，天津市育龄妇女一般生育率（指每千名育龄妇女一年内平均生育的婴儿数）为28.97％。，比上年上升了0.84个千分点。 

其二，生育旺盛期妇女比重提高。2007年，本市育龄妇女人数达到316.13万人，比上年增加6.83万人。这反映出上世纪八十年代第三次生育高峰时出生的人口现已进入婚育旺盛期。 

其三，受生育政策影响。按照本市《人口与计划生育条例》规定：城市地区符合“夫妻双方都是独生子女的”、农村地区符合“夫妻一方为独生子女”的可以生育两个子女。 

目前进入生育年龄的大多为上世纪八十年代出生的独生子女，大多符合生育二胎政策。因此无论是从年龄结构还是从政策条件上，一个新的生育高峰期已如期到来。 

据预测：天津市人口出生率将在2012年达到最高值。

及早分析了解人口家庭变化趋势，认识其规律性，无疑有助于我们准确判定住宅发展战略，确定住宅建设政策，以预防和避免住宅供需矛盾加剧及因之而引起的社会问题。根据人口结构的变化对房地产市场产生的影响，可以作远景预测，当70年代出生的人口年龄超过30岁以上时，这些在人口高峰期出生的居民将结束他们买房、结婚的高峰期。当对商品的需求减少时，价格肯定会下跌，从这个角度看，2020年之后房地产市场火爆的场景将不如以往。

当然，以上是单纯从人口结构变化的角度分析住宅的，是假设其他因素不变的。其实，影响房地产市场的因素是很多的，如城市化进程、经济发展速度等，这就需要宏观决策者未雨绸缪，也需要企业家的高瞻远瞩。 

人口的增多，势必会凸显出土地的稀缺，城市土地稀缺更为明显，这就需要加大城市外延土地开发，城市中心扩大，随着人口的增多，交通的便利，城郊的建设完善，年轻一代的思想转变，越来越多的人会选择城市以外的住房，可以自住，可以度假，也可以做为投资。

新四区住房将成为购房者的首选

天津市除了市内六区还有“四郊五县”，其中“四郊”就是现在的“新四区”——东丽区、津南区、西青区和北辰区，紧邻市六区。五年前，“四郊五县”对天津市区的人来说，没有丝毫吸引力，就是一家五口蜗居在十几平方米的危陋平房内，也不会人愿意到“四郊五县”去住大房子。
但是现在，猛窜的房价使得失去老房子的拆迁户们，不得不远离自己熟悉的家园，在“四郊五县”安家。

数据显示06年6月，天津市郊县商品房成交量为475215.9平方米，成交量环比上涨15.87％，占到天津市总成交量的64.8％。本月成交平均价格为3585元/平方米，环比上涨4.1％。其中“新四区”成交均价4202元/平米，环比上涨4.58％。

根据天津市房地产业“十一五”规划，天津市将实施“新家园”建设——按照“在城市发展轴区域内、有配套基础设施的建设条件、距外环线10公里”的原则，规划建设10个居住新区，集中建设普通商品住房，每个新区的用地规模都在300公顷以上。5年内，全市近郊至少将增加3000公顷的居住用地，可建成4500万平方米的住宅，按人均30平方米计算，可吸纳150万人口在郊外定居。这无疑是一个巨大的市场。人口的增长势必加大了房地产业的繁荣，有人的地方就要有房子，有房子就要有地。当城市用地饱和，城郊就会成为地产业必争之地。