仕一邦：严格执行二套房贷标准原因何在？

2009年7月17日，银监会主席刘明康在“2009 年第三次经济金融形势通报会”上强调：要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人100%“面谈”、“面签”制度，采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。监管部门的这种接连“重申”二套房贷政策旨在“纠偏”。去年一段时间以来楼市遭遇寒冬，成交量急剧下滑，为了获得客户，不少银行在二套房贷执行上打了折扣。而某些地区首套房子贷款还完，信誉度良好的购房者再次购房仍可享受第一套房的待遇，二套房贷政策在执行力度上存在不少松动。

我们先来看一组数据从：2007.01-2007.09（上升期）：销售火爆，价格涨幅较高。07 年8 月，商品房销售面积同比涨幅最高（79.3%），9、10 月房价指数环比增幅均最大（1.9%）。同时金融贷款利率上调至7.29%（历史次高位）。货币政策从紧，央行6 次加息，10 次上调存款准备金率。

2007.09-2008.09（调整期）：市场销售渐趋平淡，甚至转为下跌，价格涨幅缩小，甚至环比下降。货币政策从紧基调保持不变，6 次上调存款准备金率。

2008.09-2009.02（下降期）：销售面积降幅扩大，价格环比下降。08 年8 月，销售面积跌入谷底（同比下降35.7%），11 月降幅为32.9%；8 月以来房价指数一直环比下降，12 月跌至谷底（-0.7%）。同时一年期贷款利率一直下调至 5.31%（07 年来最低位）。货币政策放松，央行5 次降息，3 次下调存款准备金率。二套房贷政策松动。

2009.03-至今（恢复期）：成交量同比大幅反弹，价格环比小幅上涨。09 年3 月以来，销售面积节节攀升，6 月同比增长51.2%，价格持续上涨，6 月环比上涨0.8%，纷纷接近历史高位。保持货币政策的连续性和稳定性，严格落实二套房贷政策。

而从2009年3月至今，成交量同比大幅反弹，价格环比小幅上涨。09 年3 月以来，销售面积节节攀升，6 月同比增长51.2%，价格持续上涨，6 月环比上涨0.8%，纷纷接近历史高位。保持货币政策的连续性和稳定性，严格落实二套房贷政策。

我们再来看从2007 年开始，正当楼市最火热的时候，一些大中城市的炒房人利用当时购房首付款和利率较低，大量购进房源进行炒作，结果房价疯涨、市场较为混乱。在此形势下，国家为防止房市出现泡沫出台了严格的收紧二套房贷的调控措施。2008 年，整个中国房地产市场全面陷入低迷，为缓解市场低迷，促进交易和消费，央行出台政策，规定购买改善性住房可比照执行首次贷款购房优惠（首付20%、利率7 折优惠），至此，二套房贷政策开始松动。进入2009 年，在国家一系列扩内需、促消费政策的促动下，市场成交量逐步回升，价格开始小幅上浮，一些银行为争夺客户在二套房贷甚至多套房贷都有一定的松动，导致了不少投资性购房需求入市。为防范投资性购房过多、信贷投放规模过大带来的风险，6 月以来，在银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》的指导下，杭州、南京、深圳等地陆续开始收紧或重申严格执行二套房贷政策。

然而当全国开始收紧二套房贷政策之时，各商业银行也已明确的表示将收紧二套房贷政策，与此同时，北京、上海、广州、深圳等地也开始跟进，明确要严格执行二套房贷政策。而目前很多城市二套房贷政策仍“名存实亡”，随着政府部门特别是金融部门对信贷投放过多和未来通胀的担忧，预计下半年各地将严格执行或进一步收紧二套房贷政策。准确地说，银监会接连对二套房贷政策进行重申，旨在纠正当前银行在执行二套房贷政策过程中的一些偏差，切实防范当前形势下的银行业风险。而从历史经验看，房地产泡沫的出现都与银行信贷过度扩张有关，都是住房投资性过度的结果。因此，严格遵守第二套住房信贷政策有着非常重要的意义，对住房的投资性信贷进行限制是防止房地产泡沫的关键。

尽管目前房地产业的复苏对于国民经济具有着非常特殊的意义，但这也并不意味着可以放松对房地产业可能引发的风险管理。在实体经济没有全面复苏的前提下，楼市和房价目前这种过快的上涨，房地产贷款扩张太猛，进而拉高楼市的投机气氛，又会再次抬高房价，房价的这种上涨并非建立在自住性购房需求之上，从而给银行带来潜在的风险，此时若不强调风险防范，则很可能在未来引发银行业风险，这也是银监会此时重申二套房政策的原因所在