仕一邦：二套房贷收紧 降温火爆楼市

部分重点城市近期房价上涨过快已引起相关政府部门密切关注,为了防止房价快速上涨，着力稳定房价，保证房地产市场稳定健康发展，17日，银监会召开“第三次经济金融形势通气会”时强调要严防房地产市场风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。而此前的6月22日，银监会下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。时隔近一个月，关于“二套房贷”收紧的消息接连出台，之前市场上的传闻变成了事实。

“二套房”标准将严格执行、银行要控制房地产贷款风险…最近管理层的表态使房地产板块成为惊弓之鸟。房地产成了昨天唯一下跌的行业板块，跌幅为0.21%。沪指表现气势如虹，但最近几个交易日，房地产板块则出现“腿软”。昨天开盘不久，房地产板块的几位“大哥”下挫，导致指数开盘冲高回落，在3200点的位置振荡。保利地产(28.62,-0.59,-2.02%)、金地集团(17.30,-0.31,-1.76%)昨天最大跌幅超过4%，万科最大跌幅也超过3%。随后，大盘的上扬也未带动地产板块翻红，最终下跌0.21%。广发证券房地产研究员花长劲认为，最近地产板块的“腿软”与最近银监会主席刘明康的讲话不无关系。昨天，银监会又披露了银监会主席刘明康在第三次经济金融形势通报会上的讲话，强调要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。

管理层对房地产行业态度的转变，使投资者对该板块的个股分歧逐渐增大，致使最近几个交易日该板块的振荡。而这可能是房贷政策收紧前的一个信号，未来随着政策的改变，房地产市场可能展开去泡沫化进程。我们认为，对于“二套房”信贷的收紧对地产商影响并不大太，因为只是针对二套房，打击的仅是炒作的现象，不会对地产商带来致命打击。而现在地产交易的价和量都明显回升，下半年房价继续上涨的几率比较大，但交易量却未必有明显的放大。WIND统计显示，已经公布季报的42家基金中，房地产行业从超配的第三位上升至第二位，显示出机构对房地产板块仍看好。

再来说我们近期飞速上涨的房价，从3月份以来房地产市场总体上保持了回升态势，市场消费信心逐步增强，商品住房成交量稳步回升，投资增幅下滑的趋势有所缓解，企业资金压力进一步减缓，住房价格稳中回升。而今年上半年住房交易活跃，部分城市成交量成倍增长。根据国家统计局的数据，今年上半年全国新建商品住房销售3.15亿平方米，同比增长33.4%，增幅比今年一季度提高24.7个百分点。

从区域分布来看，北京、江苏、浙江、福建、广东等东部省市均比去年同期增长50%以上，尤其是北京同比增幅高达142.2%。河南、湖南、江西等中部省份同比增长超过20%。西部的重庆、四川、青海、新疆等省区市同比增长也超过40%。成交量的大幅回升也带动了房价的上涨。今年6月份，70个大中城市新建商品住房价格同比下降0.6%，降幅比上月减少0.7个百分点；月环比上涨0.8%，涨幅比上月提高0.1个百分点。现在开发商趁机涨价，无非是采取心理战术，利用消费者买涨不买跌的心理，制造热销、价格看涨的销售氛围，刺激消费者因担心房价将会继续上涨而跟进购买。还有流动性过剩也导致了通胀预期日益强烈，在宽信贷、低利率仍将持续的金融环境下，投资性需求开始再度入场，也促进了房价的上涨。　

而在我们看来，目前的房地产市场从表面上看确实已经进入了全面复苏阶段，但我们需要注意的是，进入二季度以来，东部一些大城市的新建商品住房和二手住房的成交价格上涨较快。虽然消费者大部分会进入买涨不买跌的套路里，但谁也不能确定楼市后期的发展会朝着什么方向转，消费者的刚性需求也是处于阶段性的，更多的消费者会开始关注楼市的政策，他们会了解的越来越多，一部分消费者不再会盲目的购房。小幅的上涨是必然的趋势，但过快会影响房地产的今后发展。所以稳定房价，不要让楼市的这种过快上涨令人们对其忧心忡忡，更让市场产生了一种恐慌的消费心理。

而就目前全球经济形势不明、国内实体经济仍难有起色的情况下，楼市很难独善其身。以近期“地王”频出为例，一方面因为宽松的货币政策使得信贷资金大量流向楼市，开发商紧张的资金链得到缓解；另一方面，“地王”背后的推手大多是国有企业。国有企业资金雄厚，在手握重金却没有好的投资渠道时，楼市显然成为其投资获利的最佳渠道。而这种抬高房价的推手行为，给整个行业很可能带来一定风险。国家目前出台的全面收紧二套房贷也是想稳定房价，不希望房价又迅速的飞涨。是想让老百姓都能购的起房。让房地产市场能健康平稳的发展下去。

我们觉得目前不管政府还是舆论都应正确的引导市场，尤其在金融危机带来的不确定因素依然存在的情况下。而各地收紧“二套房”信贷或将为下半年的购房需求降温，然而我国房市存货量的递减以及房屋供给量、供给效率的相对有限或将难以根本扭转房市“求大于供”的现状，年内房价稳步上涨的趋势很有可能还不会改变，下半年房市的销售量可能较上半年有所萎缩，但仍将好于去年同期水平。而在我国外需恢复缓慢、内需释放有限的经济环境下，维持较宽松的信贷政策仍是长期趋势，充沛的流动性将继续助推房市回升。不过针对国家对于稳定房地产市场的方向来看，不排除房价继续上涨的情况下，国家会有可能再度出台新政策。而越是在这种时候，我们的开发商是不是该好好冷静的思考一下自己今后的销售策略，还有消费者是否也该让自己明确的看待市场的变化。　　

                                                (以上部分资料来源于网络)