仕一邦：“住改商”新政推动中低端写字楼需求

    仕一邦www.shiyibang.com 认为近日最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。据悉，这两大司法解释从2009年10月1日起将正式实施。《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起开始实施，现在两部司法解释又进一步出台，明确了业主将住宅改变为经营性用房，须具备三个条件：其一，业主不得违反法律、法规以及管理规约；其二，应当经本栋建筑物所有业主同意；其三，若非本栋建筑物业主，可以证明其与住改商者存在利害关系，那么“住改商”还需经其他非本栋建筑物的业主同意。

    仕一邦www.shiyibang.com 认为，此《解释》实际上等于关闭了住改商申请的大门，毕竟“住改商”要想取得整栋楼业主的同意简直是不可能完成的任务。据我们了解，目前在本市公司，企业利用民用住宅办公经营的情况非常普遍。这主要基于两个原因，首先就是经营成本，一般情况下，写字楼里的租金每天每平方米都要达到几元钱，这是一笔巨大的支出。而民宅就不会有这么高的费用，而且水、电费用也会比商用房的节省很多。其次是地域因素，尤其是中心城区等一些热点的商圈，由于这些商圈土地资源稀缺商业地产长期处于供不应求的局面，出于经营活动的需要一些企业只好转而租用或购买民用住宅办公经营。此外，还有一些“住改商”的情况属于商户本身就是住宅的业主，当然近水楼台利用自己的资源。

    当前国际金融危机对对我国的经济造成了很大的冲击，其中一个方面就反映在失业率上。根据国务院发展研究中心最新的报告中指出，我国目前城镇失业率，包括登记失业、下岗职工和其他类型的失业，总计大约在8％至10％。尤其是在今年我国将有610万大学生毕业。企业需求持续下滑，大学生的就业难无疑将推动毕业生自主创业。为了扶植大学毕业生就业，本市就在最近成立了，成立了青年科技创新创业中心。创业就需要办公地点，需要经营空间，尽管民用住宅成本低，但“住改商”最新的司法解释使得新开办的企业，公司不得不把目光转向了商业地产。

根据仕一邦www.shiyibang.com的统计，近一年来天津的写字楼市场需求旺盛，抗跌性强，今年1季度以来这种趋势变得更加的显著。监控数据表明，09年1季度天津甲级写字楼的空置率下降至12.8%，为历史最低水平。从各区域来看，小白楼区，南京路区域甲级写字楼空置率为各区域最低，此外写字楼的售价和租金也在稳步提升。我们认为，写字楼的不断涌现将进一步拉动城市的经济增长点，也带动了城市经营中房地产业的迅猛发展。与此同时，产业结构消费结构的变化也为天津写字楼的发展提出了更高的要求。仕一邦认为，自主创业的大量增加会增加中低端写字楼以及小户型写字楼的需求。而“住改商”的新政将进一步转化这些需求为刚性。

仕一邦www.shiyibang.com肖洁