仕一邦：警惕资本金比例下调的负面影响

   仕一邦www.shiyibang.com 认为政府于5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已经恢复到1996年的水平。固定资产投资项目资本金比例指固定资产投资项目资本金占总投资的比例，根据国家规定，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，可以说，降低资本金比例就是降低了融资门槛。该指标根据不同行业和项目的经济效益等因素确定。对于商品房行业而言，项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例，业内又称“自有资金比例”。2004年9月，中央为调控当时较热的房地产市场，曾要求申请贷款的开发企业其自有资本金比例不得低于35%。随后几年，随着楼市的持续升温，中央曾出台过一系列针对楼市的调控政策，但“35%”的大限却从未松动过。由此看房地产开发项目资本金比例松动，实际上是对开发商最为“对症下药”的“拯救”，自有资金比例降低后，也就意味着开发商的贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的贷款，从而增强企业的信心。

    仕一邦www.shiyibang.com 认为资本金比例的这个变化未来将会给房价带来的影响主要微观体现为自今年以来农历年后，楼市回暖现象日趋明显，全国主要城市纷纷出现量价齐升的局面。在当前楼市出现回暖的局面下，资本金比例下调无疑会使中小型房地产企业的短期资金压力进一步减轻，而大中型地产企业会有更充裕的资金流入市场。 目前有一部分人认为在中国楼市供求关系才是直接影响价格走向的关键，那么资本金比例下调将促使开发商拿更多的地建更多的房，会增加这个行业的有效供应，而且会促使国内外更多的资金和热钱投入到房地产开发中来。大量的供应将平抑目前的供需矛盾，也会加剧开发商之间的价格竞争，所以房价肯定会降下来。 著名经济学家郎咸平曾经痛批中国房地产开发的弊端，他认为中国的经济不是单纯的过热，而是有的部门过热，有的部门过冷，产业结构有重大的偏差。处在过冷部门企业业，因为日子艰难，再加上汇率的不断调升，日子更难过，就拿起资金去过热的部门，这个所谓过热的部门就是房地产。比如箫条的制造业部门，它的资本不断流向一个过热的地产部门。有些制造业的业主自己去买楼，或者像海尔一样跑去当开发商。目前整个国家的资本从制造业大量转移到了一个畸形的房地产行业，这是与国际完全不接轨的，因为世界500强当中，大部分都是银行以及制造业，只有中国是极其特殊的，在这种二元经济环境之下，我们的地产业过度发展。朗咸平指出，在同时过热跟过冷的二元经济环境之下，我们的资本由辛苦的制造业转到了容易投机的房地产业，这种转向对于我们整个国家而言是极其不利的。

     仕一邦www.shiyibang.com 认为这指出了中国房地产市场的要害。我们都知道地产商不会因为房子卖不出去降低价格，而只会因为资金的短缺降低价格，当开发商的资金充裕的时候会增加开发商与购房者博弈的资本。这一点我们已经在近一年多的楼市低迷中看的非常清楚。所以仕一邦认为，从对中国房地产市场长期发展来看，房地产开发项目资本金比例松动对是增加供应，缓解刚性需求，回归良性竞争的一个重要举措。但短期来看一定要警惕资本涌入造成过度开发以及地产商资金缓解造成房价虚高的现象，如果出现这种现象既不是政府扶植房地产政策的本意也无助于中国地产市场回归理性。

  仕一邦www.shiyibang.com 赵 彤