仕一邦 拿地高潮再起二级市场价格不宜上涨过快

    据仕一邦www.shiyibang.com 联合www.housetj.com 调查分析在二级市场一到五月份迎来了销售井喷的同时，二季度土地市场也迎来成交小高峰，金地、绿地、保利、万达、富力等大开发商频现土地交易市场。4月30日，杭州位于上城区南山路地块以46284元/平方米的楼面地价成交，创下地王新纪录，溢价幅度高达127%;4月29日，金地集团突破10家房企的重重包围，以5.6亿元的总价获取上海市青浦区徐泾镇3号地块项目，溢价幅度达82%;4月29日，深圳龙岗回龙埔的两块捆绑地块经历了14分钟内举牌113次的激烈拍卖后，以8亿元成交，溢价幅度51%;4月初，绿地集团以9.57亿元的高价拿下上海今年总价最贵的地块--松江区辰花路15号B地块，溢价幅度36%;5月7日，北京广渠门外10号地再次上市，受到30余家企业高度关注，首日即出现两份竞价，业内预计该地块将出现100%的溢价率;4月，全国各大城市土地流标率保持平稳，居住用地底价成交率下降，溢价成交现象较3月明显增多，且部分地块溢价幅度颇高。与此同时，4月土地成交面积增加明显，其中居住用地成交面积较前12个月均值上升38%。楼市的回暖，提升的不仅仅是开发商的信心，还有地方政府的信心。从3月份以来，上海、广州、深圳、北京、天津等城市都加大了土地供应幅度，增加优质地块，降低单块面积，以增加土地吸引力。继上海和广州之后，北京也在近期推出“勾地”制，以此了解市场需求，避免土地流拍，这些措施都将进一步提高土地成交量。

仕一邦www.shiyibang.com认为近期这些企业之所以大举入市，一是因为近期住宅销售火爆，发展商资金回笼迅速，购地资金充裕；二是因为政府加大推地力度，推出地块底价较低。同时相对于去年更为宽松的信贷政策也大幅缓解了开发商的现金流，国家统计局的数据显示，2009年1-3月，房地产开发企业本年资金来源10070亿元，同比增长9.2%。其中国内贷款2545亿元，增长8.0%。开发商对后市具备了信心，因此加大土地市场的投入也是必然。地方政府的扶植，银根放松和楼市销售回暖，以及土地储备的战略发展需要都使地产商们感到拿地的时机再度来临。但是作为购买土地和地产开发最主要的资金来源最主要的当然还是销售资金。去年楼市的成交低迷直接造成了开发商资金短缺以至于土地市场价格大幅度下滑，甚至成交寥寥无几，土地招拍挂流标比比皆是。这不禁使我们对近期楼市回暖开发商纷纷上调价格进行反思。

仕一邦www.shiyibang.com认为，现阶段楼市回暖是不争的事实。开发商上调房价无非两个目的－－－利润和营销策略。以天津中北镇某楼盘为例，据仕一邦了解这个楼盘在去年下半年尤其是年末销售惨淡，业绩一路下滑。春节后虽销售渐有起色但仍未达到预期，于是决定改变营销策略逆市上调价格，如果销售情况看好自然成功如果不理想由于是分阶段上调也有回转余地。由于买涨不买跌的心理和整体楼市回暖的信号逐渐明显，这个楼盘的销售火暴提价３个月的销售额甚至超过了去年半年的总和，当然房价也就自然的涨上去了。据仕一邦调查，今年这样的例子在天津并不少见，在全国也极为普遍。结合目前全国房地产市场来看，作为地产企业必须居安思危，去年的惨淡仍历历在目。从大环境来说金融海啸的影响还远未结束，我国经济面相对于其他国家尽管相对稳定，但不确定因素仍然很多。作为地产企业要发展就必须需要土地储备，进行开发，资金的来源就大部分建立在销售回款上。一旦销售出现困难，或者因为盲目乐观上调房价进一步分化目前来之不易的局面，后果是非常严重的。如果是因为资金的需求再回调价格，再推出那些所谓的促销手段，恐怕不仅仅是丢了面子更会失去购房者的信心加剧市场观望情绪而重蹈去年的覆辙。所以我们认为，目前的房价不应该也不会继续上涨，这是市场的大势所趋。毕竟经历了去年的波动无论是开发商还是购房者都逐渐回归理性。

仕一邦www.shiyibang.com肖洁