仕一邦：二级市场回暖需要呵护

    根据国家统计局数据首季度全国完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9%，增幅比1～3月提高0.8个百分点，比去年同期回落27.2个百分点。其中，商品住宅完成投资5114亿元，同比增长3.4%，比1～3月提高0.2个百分点，比去年同期回落31.8个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。首季度全国房地产开发企业房屋施工面积20. 1亿平方米，同比增长12.4%，增幅比1～3月回落0.3个百分点，比去年同期回落13.0个百分点；房屋新开工面积2.78亿平方米，同比下降15.6%，降幅比1～3月缩小0.6个百分点；房屋竣工面积1.32亿平方米，同比增长27.1%，增幅比1～3月提高0.8个百分点。其中，住宅竣工面积1.09亿平方米，增长28.5%，比1～3月提高1.6个百分点。全国房地产开发企业完成土地购置面积7266万平方米，同比下降28.6%，而去年同期则是增长11.1%；完成土地开发面积7078万平方米，同比下降12.2%，而去年同期则是增长5.9%。全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%。其中，商品住宅销售面积增长18.6%；办公楼销售面积下降10.5%；商业营业用房销售面积增长13.1%。1～4月，商品房销售额7996亿元，同比增长35.4%。其中，商品住宅销售额增长38.6%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长14.0%和20.0%，房地产开发企业本年资金来源13512亿元，同比增长12.4%。其中，国内贷款3255亿元，增长12.4%；利用外资166亿元，增长11.6%；企业自筹资金4893亿元，增长10.2%；其他资金5199亿元，增长14.6%。在其他资金中，定金及预收款3013亿元，增长10.3%；个人按揭贷款1462亿元，增长28.7%。

    仕一邦www.shiyibang.com 认为，2008年受全球经济危机以及“拐点论”的影响，许多购房者的刚性需求受到压制，而且巨大的观望情绪，造成了市场整体成交量萎缩，但随着房地产刺激政策利好以及行业变化，改善型购房者开始入市，今年以来持续的推高楼市成交量。根据以上的数据我们不难看出，与全球经济相比一季度我国经济已经出现了积极的变化，市场信心凝聚，经济基本面趋于稳定，尤其是房地产许多大城市房地产市场交易量均有较大幅度增长。

仕一邦www.shiyibang.com 认为一些舆论导向认为目前市场发展应当注意下列两种情况的出现一  所谓假按揭贷款，指商业银行经由开发商，发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款。少数开发商为了缓解资金压力，铤而走险，以假按揭等违法方式来骗取银行贷款，利用退房者没有及时索回自己的身份证明和签订的住房贷款合同，以及授权开发商办理贷款的委托书，向银行申请贷款，或者开发商与某些自然人串通骗取银行贷款。由于购房借款人的购房意愿不真实，其还款资金主要来源于房地产开发商，因此，一旦房地产开发商的资金周转出现问题，随之就会出现断供。二 高退房率有报告指出，在季度亮丽的销售数据下，我国多个城市退房率急增。有分析称，由于又有不少开发商以购房者购买后可无条件退房为营销卖点，退房潮很可能将在全国蔓延。我们认为热销的背后，出现了较大规模的退房现象，应该不是购房者的正常退房现象，不排除是开发商操作虚假成交制造热销而造成的，也可以称之为一种营销手段。

仕一邦www.shiyibang.com 分析，楼市的回暖主要是刚性需求大量释放以及政府对地产市场不断利好政策促成的，随着金融危机影响的逐渐消退，宏观经济环境的逐步企稳，政府投资力度的不断加大，经济回暖的有利因素积累、增加，全国楼市在去年四季度触底后已出现恢复性的增长，一季度的数据已经可以确定，地产市场回暖的趋势不容质疑。但与此同时，我们必须清醒的认清形势，对这个刚刚复苏的市场不断的呵护，毕竟这个暖春来之不易。对待“假按揭“或是”高退房率“引起的市场波动或是数据上的误差要有足够的警惕，从行业本身自律杜绝这种行为。只有这样，才能延续市场向好的趋势使开发商与购房者双赢。

仕一邦www.shiyibang.com 赵彤