仕一邦：商业地产强势上行

仕一邦www.shiyibang.com 认为在目前整个地产形式起伏不定的情况下，我们本土的商业地产没有受到很大的影响，这也反映了只要大的商业波动不大，商业地产就大有可为。而一个城市的发展总要经历扩张回归，在扩张回归的过程，通过一个点或几个点的拉动会促进整个房地产体系的繁荣，从前几年向都市外围扩散，带动了天津地产的全面发展。目前天津的商业地产还在逐步升温阶段。但天津的商业房地产市场规模还很小，或者说发展很不成熟，但是还是有一批投资者被这里所吸引。而最早天津的中心城区是按等级分布的。那时候的一级地段是在，成都道、河北路、重庆道、广东路、马场道、西康路、贵州路。目前天津的中心城区居住用地哟经划分了十个级别。作为中心城区，要发展现代服务第三产业，就要用一大批土地建设高档写字楼、酒店，这样下来，住宅用地就要相对减少。我们都知道，土地具有不可复制的特点，用一块少一块，特别是中心的土地，经过几十年的历史沉淀，人文等方面都十分成熟，因此，城市中心的土地价格就体现在稀缺上，如果购买了城市中心的住宅，也就等于确权了稀缺产品。

仕一邦www.shiyibang.com 认提到稀缺产品可以想到，在北京和上海等城市的整体收购整栋写字楼，在天津目前还没有出现，外资对于整体收购比较慎重，需求考虑具体项目的产权是否明晰，租金回报是否稳定，未来需求是否旺盛，就目前天津几个甲级写字楼，大多数商业地产项目有租有售，这就导致项目的产权分散，外资无法整体收购。而我们认为本地开发商的商业地产理念还有待提高，应该在开发项目的初期就考虑到国际投资商的需求，因为与国际投资上的合作将会最大程度地挖掘出项目的潜在价值。说到这个我们觉得北京就做得很好。我们都知道北京的SOHO商业，大家去过北京可能也一直研究它，因为它的系列项目很多，但是它每一个项目的背景不同，所以市场结构不一样大家对它可以多研究一些，找到一些我们商业地产发展的规律。还有SOLANA，现在还在试运营当中，它是一个充满风情和开放式的购物中心，商业街相组合，它整个规划从国外整体搬来，但是放的位置非常好，所以它将来会非常好，这是很有特别的商业物业，如果大家在体量比较大的商业物业。 我们刚才又提到境外，我们都知道现在国内的一些大型酒店，写字楼，酒店式公寓，一部分也都在参考国外，而在国外所谓的物业实际上是主流的物业。因为国外的房地产发展时间很长，住宅供求市场已经相对平衡，更多的住宅已经是二手房的交易。而新的五一，包括经营型物业的交易，是市场的新的商业物业，或者说商业物业交易是市场的主流，因为他有多种融资模式。中国学习国外的模式，但有些东西是不可复制的，我们还是要有我们创新的东西。

仕一邦www.shiyibang.com 认为目前以拉动内需为主，商业最终会拉动商业地产的需求，它的机会我觉得未来的机会，对商业地产还是长久的，不会像近期的住宅这样，不管宏观政策如何变化市场对商业物业的需求是长期的，另外我们整体金融市场受国外金融风暴的影响比较小，尤其我们的实体经济，除了出口行业，其他的行业，我想影响可能要更加小一些，另外我们经济内需可能是未来经济的重要一面，拉动了内需之后我们消费增长，我们商业也会得到很快的发展。我想将来市场还有一个增长的，大的增长过程，当然要等调整之后。所以，我们认为商业地产仍然有长期稳定发展的机会。

仕一邦www.shiyibang.com 肖洁