仕一邦：三级市场走势明朗

据仕一邦www.shiyibang.com调查进入2009年，楼市回暖的声音就不绝于耳，在刚刚过去的4月份，楼市的小阳春行情还在持续。而随着购房需求的逐步释放以及一手楼盘的加速放量，二手房市场的交易量上涨速度开始出现放缓迹象。而“五一”假期中，二手房市场的看房者和意向成交人数也都比去年同期有明显增加。据数据显示，3月京、津、沪、穗、深五大城市的中高档二手房价格均呈上涨走势。其中，由于各个城市具体市场情况的不同，中高档二手商品房买卖价格下降幅度也各不相同。在上述五大城市中，3月份中高档二手商品房价格上涨最明显的是深圳市，上涨了5.13%。其次是广州市和上海市，分别上涨0.75%和0.67%，北京和天津分别上涨0.37%和0.1%，有微幅的上涨。4月北京的二手房市场的整体交易均价为12366元/平方米，比3月提高了9.18%。在户型面积方面，4月二手住宅平均成交面积达到了90.56平方米。其中，90平方米以下区间的二手房占到总成交套数的69.91%。我们认为，4月成交量能够继续保持上涨趋势，主要源于居民购房需求的持续跟进，今年一季度的需求中大部分在短期内未被消化，奠定了4月二手房成交量继续上涨的基础。

仕一邦www.shiyibang.com认为婚房及改善型自住需求集中也是此次“五一”二手房市场的重要特点。我们认为，当前市场的活跃主要受去年积累了大量的购房需求阶段性释放所带动，结婚置业的准新人们以及居住升级的家庭改善购房成为当下二手房市场最为主流的购房群体，假期的来临让此类意向强烈的需求得到了更大的释放。而据了解，从5月4日起,市民购二手房可向住房公积金管理中心申请组合贷款,即“公积金贷款+商业贷款”。这意味着,购房人如公积金贷款数额不够,又无法多交首付款,可通过商业贷款补足房款,从而享受到公积金贷款的低利率优惠。这一政策的出台，最大的特点是缓解借款人前期首付压力,同时亦能达到一个相对合理的月还款额。因为公积金首付低、利率低等较灵活的特点,使得不少借款人愿意选择公积金贷款。但因受最高贷款额度80万元的限制,超出公积金贷款的那部分金额无从解决,在这部分人群既不愿使用商贷又苦于单纯用公积金首付支出会很大时,此时“组合贷”以公积金+商贷的贷款形式出现恰好填补了这一空缺,满足了这部分借款人的需求,同时也为借款人提供了更多的选项。二手房这一新组合贷款的申请量至少要在2周之后显现，而五一过后这一政策的出台，也更加促进了二手房市场的稳固回暖。不过，在目前楼市走向尚不明朗，不确定因素较多的背景下，为避免打击购房者消费信心，错失出售房产的最佳时机，业主应在合理的范围内调整房屋价格。

仕一邦www.shiyibang.com认为，目前成交量的攀升主要受市场消费信心的稳固和改善型需求持续释放影响。今年一季度全国二手房成交量逐月攀升，热销行情助涨了楼市的活跃氛围，此外，本月出台的公积金新政体现政府保障居民购房的同时，也在一定程度上稳固了楼市消费信心；另外，本月总价较高的大户型房屋购买意愿走高，从成交的套均面积来看，与上月相比上涨了5%，楼市交易的活跃气氛和高端房源价格的相对平稳均促进了改善性购房需求的持续释放。

仕一邦www.shiyibang.com王娜