仕一邦地产顾问：天津酒店式公寓前瞻

何谓酒店式公寓

  酒店式公寓，也称服务式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休息的物业，由专门管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住宅。简言之，酒店式公寓是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅，与酒店式公寓的功能相适应，酒店式公寓在设计和配套上具有如下特点：

　　1、酒店式公寓具有较大的空间，而酒店房间的空间比较小；

　　2、酒店式公寓配有设备齐全的厨房；

　　3、酒店式公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具。

　　因此，酒店公寓拥有星级酒店和高档公寓的一系列硬件优势，并有酒店管理与物业管理的互补性，是综合了星级酒店和高档公寓的一种衍生产品。

酒店式公寓的投资特点

 据仕一邦工作室分析，现在包括天津市在内的一些大中城市，人口流动性增强，以部分年轻人，尤其是“80后“为主的居住模式流行，这种趋势直接导致了酒店式公寓的出现。酒店式公寓是一种全新的物业概念。同时，各大中城市已经形成高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，而传统的物业管理对他们来说已经不能适应其快节奏的生活。从另一层面来讲，天津的发展带来了数量众多的境外公司，目前包括一些大型的国际跨国公司都已在天津设立了办事机构。既有酒店式的舒适与服务，又有个性化的随意而且价格大大低于星级宾馆，酒店式公寓无疑是这些公司企业的职员最佳的选择。

    酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹。它同时与SOHO概念中居家办公有所区别，它具备了星级酒店的配套和服务。酒店式公寓在未来应该更趋向个性化的服务，因租住在这里的客户大部分是高学历、高素质和国际化人士，无论从装修、户型、环境、配套等，都要区别于市场中的其他楼盘，突出自我个性，只有这样才是实现投资回报的重要因素。酒店式公寓是投资型置业者，尤其是异地置业者的首选。通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30％左右，普通公寓的服务相对酒店要落后一些，酒店式公寓具有单套房屋建筑面积小、便于管理、服务及配套设施较齐全、易出租等特点，是其他物业项目所不能比拟的。

国内酒店式公寓发展

  酒店式公寓投资要在适当的区位。像北京的朝阳区CBD地区、亚运村等是北京国际商务活动最活跃的地区，近两年，又是网络经济最热手的地区，大量小型公司和年轻的白领聚集在这些区域，对他们来说，在这里安家置业，方便自不必说，更重要的是机会更多，成本更低，最有可能利用这一区域的人流、资金流、信息流，迅速走向成功，这些热点地区最适合酒店式公寓投资操作。

    上海房地产市场近年发展迅猛，随着市场的发展，上海很早就出现了酒店式公寓，这种将酒店式公寓与SOHO进行了结合并全新演绎的产品，在充分考虑了满足各种商务个性化的需求的同时，也将满足人们对高档住宿的要求。这种全新的模式合理地将居室分为了居住与办公两大区域，既具备了酒店式公寓的高档生活区又满足了SOHO的高级商务区，同时还配备了五星级俱乐部。更引人注目的是它在SOHO的基础上增加了全新概念的24小时商务中心，在那里可以享受到24小时秘书服务、24小时翻译服务以及24小时会议服务。由此一来，这种酒店式商务公寓不仅填补了SOHO无5A级办公楼配套服务的空白，而且还可以更完整地创造一个超5A级的办公场所。

天津酒店式公寓的市场概述

  仕一邦工作室认为，酒店式公寓在一个城市的产生和快速发展的根本原因就是要看这个城市的经济发达程度。因为酒店式公寓的需求者和消费者一般都是驻地的外籍政府官员和高级商务人士以及所谓的白领和地产投资者。这些消费者一般都有丰厚的住房补贴或较高的收入。一个城市只有经济发展到一定程度，高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模。在他们的需求中孕育着无穷的商机，此时适应他们生活模式和生活需要的酒店式公寓就应运而生。

 天津市作为未来中国北方重要的金融中心，其发展潜力不可估量。同时，由于08年的奥运经济的带动，其无论是在城市规划和城市建设上都迈入了崭新的领域。

　　仕一邦工作室认为目前天津还没有真正意义的超五星级的产权式酒店式公寓，（起码目前竣工的项目没有）这在一定程度上限制了天津向国际港口大都市迈进的脚步。据我们了解到，随着滨海新区带动经济的迅猛发展下众多投资商看好天津这个市场，天津市的酒店式公寓必然是投资的热点。

　　纵观近年天津的房地产市场，不敢说“一片大好”，但比其他城市仍显示出强劲的市场消化能力。也正基于此，出现新的经济条件催生了特定客户，开发商必须对物业产品户型的设计和环境的营造进行大胆的创新，为其量身打造新型物才能在激烈的竞争中生存。以此而论，酒店式公寓代表的是一个城市成熟的标志，也是天津楼市将要“百尺竿头，更进一步”的讯号。

　　据我们了解，目前天津以酒店式公寓为概念的项目销售情况都非常火暴。南京路，老城厢，梅江等这些热点地段都在开发酒店式公寓。酒店式公寓这块蛋糕，是物业产品形式新颖优秀？还是 “利益高于一切”？仕一邦工作室认为，市场决定产品。当市场需要这个产品的时候，那么这个产品就是好产品。所以，酒店式公寓的热销也就不足为奇了。

天津酒店式公寓分类与市场特点

  天津的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类：

　　一类是“小户型单身公寓”，以“小户型、低总价和酒店式物业服务”作为其最主要的卖点，赢得了大量天津新兴白领的年轻购房群和投资客。比较典型的楼盘有：诚基中心、非常公馆、焕日线、时代奥城等。

　　市场特点一：天津目前在售的此类公寓多集中于交通较便利的市中心区域，且体量不大，因此项目卖点多依附地域优势和周边商业配套。

　　市场特点二：所有项目的主力户型多集中在34—70平方米之间，80平方米以上的大户型很少。

　　市场特点三：所有项目均为精装修交房，精装修标准为中档偏上水平，一部分项目配套家具电器。

　　市场特点四：物业管理标准高，但还未能完全达到星级酒店标准。

　　市场特点五：在价格上虽然属于同类项目中单位价格较高的项目且物业费较高，但是市场接受度较高，消化能力较强。

　　另一类即从90年代中期开始，伴随着天津对外经济贸易的增多，主要为在天津从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施的物业产品。从最初的奥林匹克大厦、国际大厦到今日的港湾中心、泰达国际公寓等。

　　市场特点一：天津目前真正的产权式酒店公寓为数很少，且分布范围较散，在天津的小白楼CBD和南京路CBD等区域没有真正的产权式酒店公寓；开发区内的产权式酒店在近年的上市量有所增加，这与滨海新区的房地产发展不无关系。

　　市场特点二：配套上均遵循酒店的高档配套设施，功能配套齐备。酒店管理公司均是聘请境外知名酒店管理公司进行管理。购买的客户大部分为高端的投资客户。

     市场特点三：天津目前的产权式酒店式公寓除奥林匹克大厦和国际大厦的运营方式为只租不售外，其他均采用以业主分散购买，例如泰达国际酒店，天津公馆等，统一由酒店管理公司进行管理的模式运营。

    仕一邦工作室认为目前很多的地产商和投资者对酒店式公寓的认知还存在着一定的误区。酒店式公寓绝不是一栋独立的楼再加上完善的物业管理这么简单。我们认为以天津目前的市场，产权式的酒店公寓相比较于单身公寓类的酒店公寓（我们称为准酒店式公寓）的市场前景要乐观的多。

供应量难以满足需求

  近二三年来，随着环渤海经济圈逐步建立和经济高速发展，为天津带来大量人流和物流。截至2007年底，出入境管理局共办理临时来津外国人已超过百万人次，在津常驻外国人以及港，澳台人员近10万人。这无疑给酒店式公寓提供了广阔市场。

    据仕一邦工作室了解，天津已建成并投入使用的酒店式公寓，特别是配套设施好、服务质量高的高档酒店式公寓近两年保持持续旺租局面，租金也保持在较高价位，如国际大厦、奥林匹克大厦、滨江国际饭店等目前租金在200-300平方米/月，比去年同期增长5%-10%左右。目前在售酒店式公寓均价集中在9000-24000元/平方米，销售情况较好，市场行情比较乐观。

   在我们分析认为，酒店公寓良好的市场反映一方面与天津在全国的经济地位提升和经济迅猛发展密不可分，另一方面也可以看出，目前天津市场上酒店式公寓产品供应量明显不足，难以满足市场需求。

天津酒店式公寓前景乐观

  据仕一邦工作室了解，天津市场在住的酒店式公寓的套数仅为北京的十分之一，上海的二十分之一。而天津作为排名第三的直辖市，并且天津滨海新区已经获得与深圳经济特区、上海浦东新区同等的国家列入的重点发展区域，在酒店式公寓供应上存在这样的悬殊差距，显然是与天津的实力和地位不相称的，也与天津的发展不相称。但这一切并不表示天津的酒店式公寓的发展前景的暗淡，反而凸显了未来勃勃的商机。

    进入07 年以来，天津在建的酒店式公寓依托着天津城市的发展而进一步的得到加强，快速路、地铁、轻轨等交通干线沿线以及市区繁华商圈、老城厢、奥体中心等市中心地段以及比较集中的区域内的，很多市区大盘项目，如河西区光华桥畔天津湾、三岔河口泰达城公建区、老城厢天津富力城等，也都在其公建配套中规划了相当数量的酒店式公寓。

  仕一邦工作室通过相关部门解得知，天津作为08奥运会的协办城市之一，出于安全，形象，环保等综合的因素，天津在08年未开工建设的商用项目将暂缓停止规划建设。也就是说，08年的商业项目会有一定的停滞。我们认为基于这个原因，一方面在建的酒店式公寓项目会得到旺销，另一方面，在未来的一，两年内天津市的酒店式公寓项目仍会呈现需求大产品少的局面。

  我们认为如果按消费方式划分，酒店式公寓消费者分购买客户和最终租用客户两种。前者主要有投资客户和外企团购客户；后者则包括外企中高级行政人员、来津处理短期业务人士、初来津工作的外籍员工、刚从海外归来的本地人士等。随着滨海新区被纳入国家“十一五”规划，未来势必将有大量“三外”人士涌入天津，对于酒店式公寓的投资也将成为未来几年天津地产投资新亮点。

从天津市商业发展历史和近年天津市的经济活动轨迹，我们可以看到，以五大道为辐射中心，南京路沿线、小白楼区域在近一百年来一直都是天津市经济发展的中心地带。在这个地段的酒店式公寓项目入驻，不仅仅能提高企业的形象，也由于百年的文化积淀赋予了这个区域独特的人文气质，使得这个区域的商业地产有着独有的尊荣。正因为如此，这个区域土地的稀缺就造成了高端酒店式公寓产品的稀缺。可以预期，在这个中心区域的酒店式公寓项目尽管价格高，仍会成为购买热点。而周边地区由于天津轨道交通建设的延伸，地铁上盖项目的规划，也会带动酒店式公寓发展。

   2008年，天津地产市场的发展会逐步的由人们所认同的二线城市逐渐的发展成为一线城市，天津经济发展到今天的规模和水准，必然会由依赖制造业增长向依赖服务业增长转型。天津的商业服务业房地产市场具有巨大的潜力，随着诸如威斯汀、莱佛士、雅诗阁等品牌陆续签约立项，必将带动天津地产界的全面提升。而立志于从事商业地产开发的地产商，会努力探索有创新特色的商业地产开发模式，以优秀的产品取胜，以合理的价格取胜，满足商业服务业发展的市场需求，使置业者更自由享受物业的价值和收益。我们认为，这一切的努力付出必将为天津打造出最好酒店式公寓。

                                      仕一邦工作室：赵

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