仕一邦工作室对商业地产2007年的总结与2008年的预测_仕一邦地产顾问

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仕一邦工作室对商业地产2007年的总结与2008年的预测

(2008-01-08 14:21:34)

标签：

商业地产

房产

仕一邦工作室对商业地产2007年的总结与2008年的预测

前言

商业地产与住宅开发最为主要的差别在于投资回报的周期性，住宅产品可以在相对短期内实现资金的快速回笼，而商业地产则更多有赖于长期的租金回收，但如果运作得当，商业地产之收益总额将可能远高于住宅开发。在中国房地产行业经历了一个阶段发展后，诸多内资开发企业正在经历从弱到强的转变过程，目前已出现了诸多年销售额过百亿的房产企业，随着实力的增强，更多发展商已经可以承受长期回报的现实，并开始追求收益总体的最大化，因此便有更多意愿介入商业地产开发。

据仕一邦工作室根据相关资料统计，从2007年～2009年，天津商业地产供应量将达到330余万平方米，届时，天津的商业地产将进入良性循环的轨道。从近几年天津整体发展来看，新建的商业项目正在迅速扩张，商业地产正在以其独有的优势和高额的回报逐渐扩充其市场份额。

那么对于已经过去的2007商业地产的发展状况和已经到来的2008年商业的地产的发展前景又如何呢？仕一邦工作室作了一些总结和预测：

2007年度天津商业地产市场概况

商业用房新增供应量有所下降

2003年—2006年天津市商业用房总供应量和历年新增供应量呈现上升趋势比较明显，到2006年底商业用房总供应量达到411.3万平方米。2007年商业用房新增供应量有放缓的趋势，与2006年相比下降了13.6%。

开发商自持商业物业逐步上升

　从2006年开始，天津市商业用房新增供应量有所下降，但是整体需求量相比05年小有增幅。从2006年-2007年新面市及开工的商业地产项目中，大型商业项目采取了整体出售、长期持有或先持有、后销售的方式，社区商铺也加大了自己持有铺面的比例，经营模式多以租赁为主或租售各半的方式。

商业用房的销售价格出现飞速增长的局势

　随着商业市场的理性开发和土地价格的持续上升，商业用房的销售价格近两年持续走高。据仕一邦工作室的统计，现在我市写字楼的销售价格平均是是15000/平米。而租赁的均价也176/平米/月，虽然相对于北京、上海而言这样的价格不算高，但和2006年同期相比上涨了7.75%。

2007年天津商业地产的特点

2007年可谓天津商业地产迅猛发展的一年，其发展呈现出以下特点：

1、大型商业正在陆续上市，市场供应巨大，综合业态共存商业建筑体成为未来新型商业重要建筑形式

独体商业项目主要集中在和平、南开、河西、东丽等区域，规模巨大，市中心多为大型综合商业，边远地区则为大型专业卖场。如建筑面积80万平米的天一摩尔广场、66万平米的国际轻工商贸城、25万平米的天津科技广场、36万平米的现代城、12万平米的凤凰城商业广场、45万平米的时代奥城商业广场、18万平米的铜锣湾广场、11万平米的和记黄埔商业项目，10万平米的天邦购物乐园等。

上述重点商业设施有50%的项目为集购物餐饮娱乐为一体的大型综合性商业设施，从类型上看，公寓、酒店、写字楼、商场与住宅多为一体的项目约占40%，专业市场与购物中心的比重基本持平。

2、商业物业逐渐从单一城市中心向多区域商业中心转化，新建社区逐渐形成全面化新商圈

天津出现商业中心分化现象，商业区域逐渐分散。从商业业态看：综合业态商业主要分布在城市中心区域人口密度大的和平、南开等区域；新型区域商业中心主要集中在南开区，项目宣传推广力度较强；专业市场（轻工商贸城、汽配城等）主要在交通便利的城市边缘城区如东丽、北辰等。

除了滨江道、和平路、南京路、小白楼、大沽南路等传统商圈之外，随着各新型小区公建配套设施的建设正在形成一个个新的次商圈，大梅江板块、奥运板块、地铁板块等都是商业地产开发的新兴热点。特别是大型住宅组团的城市郊区化、外围化令这些地区的商业地产项目具有巨大的发展潜力，社区商业是这些地区商业地产发展的主力。

除综合体的商业项目外，社区商业的不断壮大也在显示出商业地产的活力。2007年的代表项目有：海河新天地、万源新城、爱家星河国际、金茂现场、梅江新海湾等。其中，总建筑面积约60万平方米的海河新天地，涵盖了生态园林、酒店式公寓、商务广场、五星级酒店、5A甲级写字楼和城市商业街，其商业部分的建筑面积就达到了10132.91平方米；而位于北辰区双街镇的万源星城社区商业，在2006年被国家商务部评为第二批全国商业示范社区。社区内的商业中心全长2200米，拥有商业网点216家，总建筑面积35000平方米。

新供应带动2007年天津商业地产市场持续活跃

随着滨海新区纳入国家整体发展战略的逐步实施，不少国际、国内的投资商纷纷涌入天津，对天津写字楼、商铺以及工业地产的需求不断增加，促使2007年天津商业地产呈现出前所未有的繁荣景象。

写字楼市场租金稳定空置率小幅下降

　　

2007年上半年天津的商业房地产市场呈现良好的发展势头，并显现出几个明显的发展趋势：外国公司，无论是投资者还是租户，都在发挥着越来越重要的作用，市场透明度也越来越高。同时，上半年市场上新项目在以平均每月一个的速度完工。

　

根据仕一邦工作室的调查研究数据表明，租金(天津的租金包括管理费)范围持相对平稳的水平。在周边地区写字楼市场上，由于一些楼盘既可供散售也可供租赁，因而租金浮动范围相对更大，但自2006年四季度以来基本没有明显变化。在市中心写字楼的存量方面，现有写字楼只有为数不多的小面积空间

新商铺面积供应持续增长

　　

在快速发展的经济以及居民收入增长的积极拉动下，天津的零售市场将持续增长。随着消费支出的增加以及新购物中心的开业，我们相信将有更多新零售商陆续进入市场。这些品牌和购物中心将进一步强化一些零售中心的影响和实力，但是同时也会把人们的目光吸引到天津的新商铺供应上。

2007年上半年最为重要的竣工商铺项目是海信广场，其竣工营业使本市高端百货业又添新成员。据仕一邦工作室了解到天津海信广场是由海信集团下属青岛实业有限公司投资1.8亿元打造的高端百货店，营业面积达5.8万平方米。到目前为止，海信广场聚集了国际著名品牌300多个，其中独有品牌100余个，世界级品牌的比例达到了品牌总数的80%。很多国际顶级品牌都把在天津的首家精品店设在了海信广场，其中卡地亚在中国设立的面积最大的精品店就选择了海信广场。除了主营高端百货外，海信广场还经营餐饮、美容美发、进口食品超市等多种业态。

2007年下半年则是位于南京路、总建筑面积为100,000平方米的乐宾百货。据我们了解到，乐宾百货在天津开设首家门店，是力宝在中国地区的旗舰店。商场分为地下一层、地面八层，共计10万平方米同时还拥有400多车位的大型地下车库，可满足消费者一站式购物、娱乐的消费新体验。

2007天津商业地产迅猛发展

　　

2007年可谓是天津商业地产发展较为迅速的一年，伴随着多项优惠政策及招商引资等活动的进行，极大地促进了津城商业地产的融资和引资。 2006年8月，国务院将天津定位为国际港口城市、北方经济中心和生态城市，从而带动了天津各项产业的发展。

　　

而在2007年，天津又举办了融资和引资的相关活动，促进了天津商业地产的发展：2007年4月18日，天津第14届商品交易投资洽谈会隆重召开。天津展团在众多合作项目中，吸引国内投资达221亿元人民币；2007年6月6日，由天津市政府、全国工商联和美国企业成长协会共同主办的中国企业国际融资洽谈会在滨海国际会展中心举行。

　　

在大的优惠政策和良好的发展势头下，天津2007年的商业地产显示出了强劲的势头，一个个商业项目逐渐浮出水面，成为天津一道繁华的风景。据仕一邦工作室的统计，2007年，很多大型的综合商业项目都在如火如荼地建设，如和记黄埔一期11万平方米的商业；现代城乐宾百货建筑面积为9.8万平方米；天津湾，一期中环广场建筑面积12万平方米，包含商业和写字楼。此外，庄吉商业中心、恒隆广场、泰达城、朗香街、上东壹街、泰达市民广场等商业项目也将于未来上市。

商业地产的繁荣和崛起给城市带来的价值远远超过其它地产。而同时，城市化进程加速、城市改造、社会进步和人们消费水平的提高等因素，也促进了商业地产的发展。

2008年度天津商业地产市场展望

高端商业物业不断进入市场

　　

仕一邦工作室认为，随着市民消费性支出的增加及新购物中心的开业，预计明年天津将有更多的零售商陆续进入市场。这些品牌和购物中心将联手进一步强化一些商业零售中心的影响和实力，同时也会把人们的目光吸引到天津的新商铺供应上，而这些新的商业设施的入市对整个天津零售市场格局将产生一定影响。

2008年商业地产的发展趋势

　　

由于2007年、2008年集中入市商业项目较多，供大于求的结构特征将进一步显露出来，市场竞争将更加激烈，优胜劣汰的局面凸现，预计08年商业用房的空置率将有所上涨。2007年商业市场租售价格飞速增长，预计2008年商业市场的租售价格会趋于平稳。2007年商铺租售价飞速增长，主要表现在中心地段的商铺增长比较快，从而带动整个商业市场的租售价格，2008年而随着次中心区新兴商圈的逐渐成熟，市场的认可度也将提升，商圈内的价格也将会有所提升。

仕一邦工作室经过分析认为，进入到2008年，天津的商业地产将会沿着以下的发展趋势继续前行：

1、社区商业快速发展

据仕一邦工作室了解，社区商业是一种全新的商业模式，它将国外的ShoppingMall与传统社区街铺有机地融为一体，扬长避短、优势互补，从而，在满足了居住者生活需求的同时也极大地促进了住宅的销售。

据悉2008年天津将加快对社区商业的发展，以现有151个社区商业中心为载体，大力推进便利服务进家庭，提升服务功能。进一步拓展业态业种，增加新建居民区便民商业网点，建成20个管理规范、功能齐全的社区商业服务中心。

2、轨道交通沿线商业圈逐步形成

按照现有的总体规划来讲，地铁一号线将沿途建20个大型商业设施，总建筑面积在100多万平米，目前规划的业态涉及到住宅、商务、餐饮、娱乐、购物、休闲、文化等多个方面，同时在地铁沿线项目利用地铁带来的交通便利，有地铁的辐射能力，把商业、住宅、休闲等各类场所用站点巧妙地连接起来，这将逐步形成具有天津特色的地铁“生活圈”和地铁文化，商业地产的供求结构也因此发生了变化，大量商业资源开始向地铁商圈转移。而一些地铁上盖项目：如金盛国际，海光寺5A只能写字楼的开工和建成也在很大程度上带动了商业地产的发展。

轨道交通沿线的各个站点的规划用地性质基本上都是公寓、写字楼或商业的模式，特别是二号线、三号线在2010年要建成通车，这样天津的地铁初步形成了一个网络状结构，这个时候地铁的舒适性和便捷性才会得以充分体现，这时的地铁商用物业的价值才会得以发挥。地铁的建设和其周边的地产开发是同步进行的，所以到08年以后，轨道交通商业会成为天津商业地产的另一个特色。

3、不同业态呈现新的发展

首先是百货业态是群雄逐鹿，目前核心商圈十几家大型百货商场高度聚集，形成强大的百货集群，竞争关系非常紧张。其次大卖场放缓扩张步伐，天津的超市与家电已经度过扩张期，目前由整合期过渡到了洗牌期，预计2008年天津的商业地产将渐渐趋于理性，开发商将对商业业态的把握以及整体运营管理的重视，促使天津的商业地产不断优化。

相对于北京、上海等大城市而言，天津的商铺租金价格并不是很高，08年社区型商铺将会成为市场主体，轨道交通商业特色很鲜明。天津的商铺市场处在比较松散的分布状态，将来的发展方向会是以非主流商圈内的社区型商铺为主体。从天津的整个城市规划来看，前期的规划已经确定了土地的性质，在调整土地的同时就会引导整个市场的产品供应，而天津中心城区将承担城市的商业商务功能，目前市场中的商铺供应量相对偏小。现阶段，出现了很多商铺销售迟缓的现象，但商铺卖不出去并不代表市场没有需求，从我们操作过的时代奥城和金恺津旺铺等项目来看，不是说项目供应出来没人去问，没有人想买，而是要看产品的定位是否能够满足商家的需求。2008年社区型商铺将成为天津商铺供应的亮点。随着几个大盘项目和和热点区域的相继成熟，社区型商铺供应将2008年天津商铺市场供应的主力军。

从运作模式上看，08年的商铺项目多会以销售为主，因为租赁模式更适合于一些大宗的商用物业，如大型的商场、购物中心和专业市场。从整个中国商业地产的运作习惯而言，开发商开发完一个项目更喜欢卖掉，这是开发商的经营理念和实力所决定的。在前几年，大型的产权式商铺的操作结果并不是令人很满意，有一定的市场瓶颈存在，所以这一类项目的开发思路也在转型，而不再以这种产权式的售卖为主，而是以租赁经营为主体，由于这两年的融资渠道要比以前通畅一些，开发商可以通过其他的融资渠道来解决变现的问题。而社区商业则不然，这种商铺具有相对独立的人流动线和经营展示面，风险相对较小，因此开发商多会以产权式销售为主，从国内一线城市来看，社区型商铺也是比较受投资者追捧的。

2008年内，新的商业项目建设仍然是市场主流发展趋势，天津商业地产市场也将由此发生巨大的变化，开发商更加专注于物业品质及相关的专业房地产服务水准提升，而对于市场上现有的项目则意味着竞争的加剧。

总结

仕一邦工作室认为，虽然当前本地的商业房地产市场规模还比较小，或者说发展很不成熟，但是还是被很多的中外投资商深深吸引。除了一些位于市中心、主要用作商业用途的投资交易之外，还有几个外国公司购置了大块土地，用于未来的新城和旅游地产开发。无论是零售商、写字楼租户或是寻求物流空间的公司，他们在本地的需求在不断上升，使今年天津房地产市场交易活动将呈现上升趋势。这对于当地拥有地产或正在建设地产项目的业主而言，意味着更多的商机，同时也意味着市场透明度的提升和更多的竞争。随着开发商更加专注于物业品质及相关的专业房地产服务水准提升，我们预计市场竞争将在一定范围内达到均衡。

仕一邦工作室认为随着人们生活水的平提高、旧城改造提速为商业地产带来机遇。但是，高档消费场所必然集中于少数区域，大部分商业设施还是服务于普通大众的。旧城改造成本逐年升高、住宅郊区化运动、私家车普及以及消费者对消费空间和环境日渐提升的要求等促成了商业地产投资的分散化与边缘化

从我国房地产业发展的近10年看来，在最初几年大多数开发商还是把投资的目光投向了回报率快的住宅市场，然而随着最近几年，房地产市场的转变和大量外资企业的涌入，开发商的投资目光也发生了转变，越来越多的开发商把投资目光转向了商业地产。还有值得我们注意的是，现在很多小型公司会选择住宅区作为自己的办公场所，这一方面是由于写字楼租金价格过高造成的，还有一方面的原因就是因为他们可选择的空间太少。总结以上这些可以充分说明商业地产在未来的发展空间是十分值得期待的。

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