EOD商务理念


    进入二十一世纪以后，在人们在对生活品味不断提升的过程中，生态以日渐成为人们所追求的一种新的生活方式。同时作为知识集散与创造的场所，办公建筑在社会经济发展中扮演着越来越重要的角色。传统的办公楼将人们隔绝在自然之外，而绿色生态办公以尊重自然、创造健康的工作环境为主题，显然已成为办公建筑设计的要求。目前，发达地区规划设计的办公建筑，大都开始融入“绿色、健康”的办公理念。在生态、健康的人本理念越来越受到重视的今天。“绿色生态办公”必将引领未来商务楼盘的发展方向！在仕一邦工作室看来，这一切均将成为EOD击向CBD的重拳。

   CBD(Central Business District)是中央商务区的缩写，而EOD（ecological office district）则是绿色生态办公区的缩写，他们是两种截然不同的办公形态。在过去的几百年里，CBD毫无疑问地占据着强势的地位，转折点来自于“9·11”世贸大厦的轰然倒塌。“非典” 的肆虐;越来越拥挤的城市交通....使EOD（ecological office district）得到了更充足的发展空间。同时也将促使CBD(Central Business District)淡出建筑历史舞台。

EOD优势


    绿色生态办公区是运用生态学原理、环境学原理和建筑学原理，遵循生态平衡及可持续发展的原则，合理设计、规划建筑内外空间的物质和能源因素，使其在系统内部能有序地循环转换、从而获得一种高效、低耗、无废无污染且能实现一定程度自给的新型办公方式。EOD往往坐落在郊区的山水环抱之中，低密度，个性化。单体建筑面积一般为3000至5000平方米，区域内绿化率高，产业实现“零污染”排放。EOD办公区不会像CBD形成一整块区域，而是散落在各个适宜建筑生态办公区的区域。


   仕一邦工作室认为，与中央商务区（CBD）相比，生态办公区（EOD）占有更大的优势，从交通来看，高楼林立的中央商务区交通问题很难解决，而生态办公区根本就不存在这一问题。从环境来看，中央商务区建筑密集，办公空间相对拥挤，而生态办公区绿化充分，生态优良。非典以后，越来越多的客户认识到自然、健康、绿色办公空间的重要性。从安全的角度来看，“9·11”以后，人们开始对高耸的大楼心怀恐惧。从信息交流来看，由于信息高速公路大行其道，人们不再需要、也不再愿意因为沟通、交流而拥挤在一起。生态办公区正好适应了这种需求。

EOD 市场价值


    EOD中的生态智能办公建筑因其高舒适度和低能耗的特点，具有很高的市场价值，具体体现在以下几方面：

第一，提高员工工作效率。美国的绿色生态建筑机构曾做过调查，证实在绿色生态环境中办公可以使工作效率提高10％以上。

第二，改善员工健康条件。

第三，提高企业形象与地位。

第四，节约建筑设备投资和运营成本。

第五，提高在出租、出售市场上的竞争。





    仕一邦工作室观察到，目前EOD在发达国家十分流行，很多国际跨国公司的总部都设在EOD内，有自己独特的形象，办公环境舒适、环保、健康，处处体现亲近自然，尊重自然，爱护自然的理念。与之相匹配，这种办公形式不限定早晚工作时间，而是提供24小时办公保障。传统写字楼仅给办公者留下“8小时模式”的办公空间，而EOD生态办公区内则设有休息室、卫生间甚至厨具等设施。在园区内还布置了餐饮、半开放式茶座、观景台等非正式交流场所。有的甚至在写字楼内部建有绿地或花园。


   在美国的硅谷、印度的班加罗尔等世界主要科技产业中心，EOD办公已经成为高效商务、知识经济的代名词。在这里，看不到摩天大楼，看不到烟囱，只有成荫的绿树、草坪和掩映其间的一幢幢两三层的建筑，这些像独栋别墅似的建筑形式各异，要不是看到楼顶的Cisco、Intel、Sun等世界知名的”金字招牌”，你几乎浑然不觉是置身硅谷，是置身于世界上经济活力最强的地区。





国内EOD生态办公正在觉醒


   根据城市发展的国际规律，当人均GDP超过3000美金时，将出现城市发展大量向城市边缘区域扩张的趋势，由此促进新的郊区居住形式和办公形式的形成。在中国，伴随着经济的高速发展，大城市的通病同样出现：交通拥挤、大气和水环境污染、人口和建筑过密、土地和水资源紧张、生态环境遭到破坏等等。为了维护城市的生态平衡，就必须向郊区发展。尤其是SARS之后，中国人得到一个很好的警示：如何面对办公环境的生态化、智能化等问题，已经到了迫在眉睫的时候。而绿色生态办公区概念的提出，正迎合了这种逆城市化的发展要求。


   在这一大背景下，国内相关部门及房地产开发商积极应对，于一些发达城市如北京、上海、苏州、深圳、长沙等地的郊区，开发出一系列生态智能办公建筑群，得到市场的强烈认同。可以说，EOD已经开始进入中国。

EOD 国内发展


    据仕一邦地产顾问工作室了解，以北京为例，2005年11月6日，北京“ 绿社”在柳荫公园项目处隆重开盘。作为京城首个代表EOD标准的生态办公区，绿社主打的就是“公园里的写字楼 ”这一概念。坐拥17万平米的柳荫公园、仅2万多平方米的建筑面积、四层半的层高，其弥足珍贵不言而喻。低层、低密小体量建筑，使得每个企业可以拥有清晰独立的形象。而且绿社在设计时摒弃了Office死板的平面化设计，更注重立体空间的组合，营造了独特的独体办公环境，最大可能发挥了企业的凝聚力和团队精神。这个相对独立又绝对开放的空间，让管理者更容易宏观调控，员工更能有激情施展才能，形成极具特色的企业文化。


   而在北京市周边的其他地区，以低层、低密度为主要卖点的写字楼也正在如火如荼的建设中，如海淀四季青、温泉地区的EOD、中关村软件园、上地信息产业基地以及望京等区域也都有类似的低密度项目出现或在酝酿中。在海淀，EOD将成为继北京EOD之后的又一城市功能区域。看看这片青翠的绿地，或许某个国际财团的全球总部将栖身此处。按照规划，EOD里的建筑全部为二至三层的单体小楼，建筑风格可依入驻方要求量身定做。该EOD办公区有些类似于野外别墅，有仿古建筑、欧式农家小屋式建筑、以玻璃结构为主的通透式建筑等。EOD不仅建筑风格各异，强调采光与绿化，且建筑材料在选材上也注重环保，雨水收集渗漏系统、太阳能利用系统、可循环利用再生材料、绿化防晒墙、自然通风系统等一应俱全。





   其他城市如苏州的“中-新工业园区”长沙的“麓谷坐标”上海的“张江高科技园区”，还有深圳的南硅谷、科技园等，均是目前国内生态办公区建设的典范，由于这里无可比拟的优势，使得一批批的公司纷纷撤离市中心区，而转投其中，改写了这些城市办公物业的价值结构。


   仕一邦工作室看来，所谓绿色办公，也就是EOD其实它是一种商业模式，它是一种针对于某一类企业的高资源效率的建筑集群，是在很多的绿地来散落着一个一个企业总部，而这个企业总部带来的利益是非常高的。在美国，有这样一个办公楼，养着一群羊，养这些羊，不是为了剪羊毛，也不是为了挤羊奶，它是环境地区符号，它充满绿色，充满环保。同时用羊的叫声提醒员工你在放松的环境里工作，你在郊游中工作，在工作中郊游你应当给我出灵感。其实，EOD模式的形成不是出于大家对环保功德心的复苏，它也是经济利益追求下的一种驱动。一个公司可以成为环境的污染者，也可以成为改良者，还可以成为环境的维护者，看你把它往良性方面引导，还是往恶性方面引导，所以EOD的产生它其实在一个新的经济形势下需要政府良性引导，让这些企业维护环境，而且在维护环境中获得自己的效益，这样形成企业环境和商业模式的良性循环，这就是EOD存在的核心。这个在国外非常成熟的模式，我们现在需要把这种东西介绍到中国来，然后在某些非常适合的地区做出中国的一条EOD发展之路来。


  

哪些人会先成为时尚的EOD族


    EOD生态办公区能成为国内外关注的一种办公时尚，或者说成为国内外企业的一种向往，并不仅仅是因为她的时尚，而是因为生态办公区从人性化的角度出发，满足了办公群体健康、效率以及形象的要求。随着长沙经济和城市建设的发展，预计生态办公区将受到越来越多的企业青睐。





   


生态办公区（EOD）的基本标准：


1、能源系统：避免多条动力管道入户。对办公区的围护结构和供热、空调系统要进行节能设计，建筑节能至少要达到50％以上。


2、水环境系统：设立中水系统、雨水收集利用系统等；景观用水系统要专门设计并将其纳入中水系统一并考虑。小区的供水设施宜采用节水节能型。


3、气环境系统：室外空气质量达到二级标准，室内自然通风。


4、声环境系统：采用隔音降噪措施使室内声环境系统满足，日间噪音小于35分贝，夜间小于30分贝。


5、光环境系统：室内尽量采用自然光，办公区内防止光污染，提倡由新能源提供的绿色照明。

6、热环境系统：冬季室内适宜温度：20℃至24℃；夏季：22℃至27℃。采暖、空调应该采用清洁能源。


7、绿化系统：应具备三个功能：一是生态环境功能，二是休闲活动功能，三是景观文化功能。


8、废弃物管理与处置系统：办公垃圾的收集要全部袋装，密闭容器存放，收集率


   应达到100％。垃圾应实行分类收集，分为有害物、无机物、有机物三类，分类率应达到50％。


9、绿色建筑材料系统：提倡使用3R材料（可重复使用、可循环使用、可再生使用）；选用无毒、无害、有益人体健康的材料和产品。

生态办公区（EOD）质量的衡量标准


1、在生理生态方面有广泛的开敞性；


2、采用的是无害无污、可以自然降解的环保型建筑材料；


3、按生态经济开放式闭合循环的原理作无废无污的生态工程设计；


4、有合理的立体绿化，能有利于保护、稳定周边地域的生态；


5、利用清洁能源，降低办公的运转能耗，提高自养水平；


6、富有生态文化及艺术内涵。





生态办公区（EOD）质量的衡量常用指标


1、生态滞竭系数，测度办公区物质能量的流畅程度；


2、生态协调系数，测度办公区的组织合理程度；


3、自我调节能力，测定办公区的生态成熟度。

天津EOD发展

  仕一邦工作室得知，根据市场的需求，近年天津一些开发商，和政府部门也开始提出了生态办公区的概念，在借鉴国外先进经验的基础上，开发规划出了不同风格的生态办公区。但总体意义上与EOD的距离差距很大，简单的建筑外观、建筑材料与绿化的规划的改变并没有直接的提升本身的价值。天津作为2008年北京奥运会的协办城市之一,为给奥运会提供良好的生态环境,天津市早在2001年就全面启动了“迎奥运绿色生态行动”计划,在明年奥运圣火点燃之前,完成人工造林75万亩。由此可见，在这些条件进一步的完善下，现在天津已经具备了开发EOD绿色生态办公区完美条件。

    在可持续发展的理念已经占据主导地位的今天，将办公区与生态和谐发展的理念融入建筑设计中是城市商务区发展的重要趋势，生态办公模式绿已成国际追求的主流，尤其对那些不强烈依赖商务交流运营的科技企业有着不可抗拒的吸引力。作为具有生命力的新型商务办公模式，绿色生态办公区将吸引越来越多不愿"扎堆"在摩天大楼中的国际化公司回归自然。在绿色生态办公已成国际追求的主流潮流下，目前在天津空港、东丽、滨海新区所开发的商务项目中也在不段的完善着生态这一全新理念。滨海新区的建设，环渤海经济圈的确立，世界500强正在不断的涌向天津，在这些外在条件的影响下，天津的“绿色生态办公”必将引领天津未来商务楼盘的发展方向。

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